Comment est fixé le taux d’intérêt de mon prêt immobilier ?

Dans un prêt ou un crédit immobilier la banque (le prêteur) achète de l’argent pour prêter à un client. Cela a un coût qui est répercuté dans le taux d’intérêt du crédit immobilier. Il correspond donc au prix de l’achat et des intérêts que la banque paie en vous prêtant et de la rémunération directe de la banque. On parle aussi de marge bancaire.

Le taux d’intérêt immobilier c’est la somme que vous payez en plus du remboursement du montant emprunté. Le taux d’intérêt immobilier est un des éléments pour le calcul du TAEG (Taux Annuel Effectif Global).

Dans la mensualité vous avez les intérêts et le capital, plus vous avancerez dans votre crédit immobilier plus vous amortirez le capital emprunté. Le montant du taux d’intérêt est variable il dépend de la marge attendue par la Banque. Toutes les banques proposent donc pour un client, pour un montant de crédit identique et sur une durée de crédit identique des taux d’intérêts différents.

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Comment comparer les taux d’intérêts immobiliers proposés par les banques ?

Il n’est pas possible pour un emprunteur de faire une demande de crédits dans plus de 110 banques immobilières différentes.

Le courtier en crédit immobilier depuis maintenant plus de 20 ans va vous aider à comparer en temps réel les Banques et donc faire des économies importantes. Environ 60 % des Français interrogent un courtier en plus de leur banque.

Les taux varient notamment en fonction des régions. Certaines banques sont autonomes régionalement par exemple le Crédit Mutuel ou le Crédit Agricole. C’est la raison pour laquelle, Crédigo a mis en place un partenariat avec un acteur majeur du prêt immobilier, et met ainsi à votre disposition un outil informatique de comparaison qui détermine en temps réel la banque proposant le meilleur taux pour votre projet.

Quels sont les différents types de taux d’intérêts immobilier ?

Le taux d’intérêt fixe :

Il est fixé à la signature de votre prêt et il est le même pendant toute la durée de votre prêt. C’est la plus sécurisé car vous connaissez à l’avance le montant de la mensualité et le cout total de votre crédit. Il existe également des taux fixes à échéances progressives avec une augmentation de votre mensualité pour amortir plus rapidement votre capital.

Le taux d’intérêt variable :

Le taux est susceptible de d’augmenter ou de diminuer. Il y a un risque, c’est la raison pour laquelle peu de français le demande. Pour limiter cet aspect imprévisible il est souvent proposé un taux variable capé : dans ce cas la hausse ou la baisse sera limitée ex : cap de 2 %le taux ne pourra pas monter au-delà de 2 % ni baisser en deçà de 2 %.

Le taux d’intérêt mixte :

Il combine un taux fixe pendant les premières années puis un taux variable jusqu’au remboursement du crédit. Si vous achetez un studio pour les études de votre fille et que vous souhaitez le revendre rapidement autant commencer par un taux fixe avec des mensualités réduites, vous aurez revendu avant le passage en taux variable.

Comment sont fixés les taux d’intérêts des prêts immobiliers ?

Vous avez surement entendu parler de la Banque Centrale Européenne (BCE) : elle a pour mission de fixer les taux d’intérêts directeurs, elle est au-dessus de toutes les Banques de chaque pays de l’union européenne. Elle calcule et communique un taux directeur. C’est ce taux directeur qui détermine les taux d’intérêts.

Comme les banques empruntent également de l’argent entre elles, la BCE fixe également le « taux du marché interbancaire » qui a une incidence bien entendu sur le taux de votre crédit.

La banque prêteuse va d’abord tenir compte du taux directeur de la Banque Centrale Européenne (BCE) et du montant qu’elle a emprunté à cette banque. Ainsi, la BCE peut baisser son taux directeur pour entraîner une baisse des taux et relancer la demande de crédit.

La banque intègre également le coût du risque, ce qu’elle perd quand l’emprunt n’est pas remboursé. Elle compense ainsi les pertes. Et ce en fonction du profil de l’emprunteur. Les coûts de fonctionnement de la banque sont aussi pris en compte : coût des locaux, salaire des collaborateurs…

Le montant de l’apport personnel, la pérennité des revenus, le montant du reste à vivre, le comportement de l’emprunteur entrent aussi en jeu. Dernier facteur important la marge commerciale de la banque, celle qui permet d’obtenir des bénéfices.

Ces critères sont donc mixés pour donner un taux. Celui-ci va déterminer le coût total de l’emprunt. C’est pour cela qu’il faut bien l’étudier. En effet le banque propose en premier un taux effectif global (TEG) puis ajoute les frais de dossiers, l’assurance de prêt, le coût des garanties et donne enfin le taux final le TAEG.

Comment fabrique-t-on un taux d’intérêt ?

En plus du taux directeur de la BCE, du coût de fonctionnement de la Banque, du coût du risque et de la marge bancaire (voir ci-dessus).

le taux sera fabriqué en tenant compte des spécificités de votre crédit immobilier :

• La durée de votre crédit (plus la durée est longue plus le taux d’intérêt est élevé car les intérêts que payent la banque sur des crédits long termes sont plus élevés).
• Le type de projet : résidence principale, investissement locatif, défiscalisation, prêt relais …
• Le type de taux : fixe, variable, variable capé, mixte

Important à savoir : lorsqu’une banque a des taux immobiliers élevés c’est qu’elle ne souhaite pas provisoirement proposer des crédits immobiliers à de nouveaux clients. Les Banques ont des stratégies commerciales et le crédit immobilier n’est qu’un produit parmi d’autres moins rentable que les placements ou les crédits à la consommation. Abaisser ses taux immobiliers c’est partir à la conquête de nouveaux clients.