Dispositif d’investissement locatif Pinel
La loi Pinel permet aux investisseurs de bénéficier d’une importante réduction d’impôt. Mais attention, des conditions précises sont à respecter !
Le dispositif Pinel a été prolongé pour « stimuler la construction de logements neufs, mise à mal par les périodes de confinement ».
Les conditions d’éligibilité n’ont pas beaucoup changé mais des critères très précis sont à prendre en compte avant de se lancer.
Défiscalisation différente selon la durée
La loi Pinel est un dispositif d'investissement locatif qui permet de défiscaliser une partie de l'argent investi. Concrètement, vous achetez un bien neuf ou ancien, vous le mettez en location avec la loi Pinel pour 6, 9 ou 12 ans avec des loyers plafonnés et en contrepartie, vous pouvez récupérer 12% du montant de l'investissement pour un engagement de location de 6 ans, 18 pour 9 ans ou 21% pour 12 ans, en cas d'acquisition d'un logement neuf ou assimilé.
L'avantage fiscal ne s'éteindra pas en 2023. Mais des taux dégressifs de réduction d'impôt s'appliqueront en 2023 et en 2024. Les taux seront donc jusqu’à fin 2022 de 12, 18 et 21 %, puis passeront en 2023 à 10.5, 15 et 17.5% et enfin en 2024 à 9, 12 et 14%.
Alerte sur le dispositif !
Un amendement au projet de loi de finances 2023, déposé par des députés de la majorité le 7 octobre 2022, devait fin au dispositif fiscal sur l'investissement locatif Pinel un an plus tôt en 2023 au lieu de 2024. L’idée était ici de se recentrer sur le Pinel + « dans un objectif de verdissement des dépenses fiscales… ». L’amendement a été déposé dans le cadre de l’examen de la première partie du projet de loi de finances 2023 (recettes de l'État) en séance publique à l’Assemblée nationale. Il n’a pas été voté finalement.
Les logements concernés par la loi Pinel
Le dispositif concernait principalement les logements neufs mais pouvait également être accordé pour un logement ancien faisant l'objet d'une rénovation énergétique profonde. Depuis le 1er janvier 2021 ce dispositif est réservé aux investissements réalisés dans des logements situés dans des habitations collectives.
Des conditions à remplir
Pour bénéficier de la loi, il faut que le bien soit loué comme résidence principale du locataire. La location doit durer au minimum pendant six ans. Le bien doit être loué dans les douze mois qui suivent la livraison de celui-ci. En outre, le logement doit respecter des normes énergétiques précises, comme la norme BBC (bâtiment basse consommation) ou la norme RT2012.
Le loyer est plafonné (selon les zones) et les locataires doivent aussi respecter un plafond de ressources.
La rémunération des vendeurs de biens en Pinel est plafonnée à 10 % du prix de revient du logement (c’est-à-dire l’addition du prix d’achat, des taxes et des commissions). Au début le seuil de 5 % a été évoqué puis il est passé à 10%.
Ce décret plafonne les frais et commissions directs et indirects des intermédiaires et une sanction est aussi prévue en cas de non-respect : l’amende demandée ne peut dépasser 10 fois les frais indûment perçus. Le montant des frais et commissions doit aussi apparaitre dans l’acte de vente.
Des zones précises à respecter
- Zone A Bis : Paris et la première couronne
- Zone A : La côte d’Azur, l’Ile de France et la partie française de l’agglomération genevoise
- Zone B1 : Les grandes villes de plus de 250 000 habitants (Bordeaux, Lyon, Toulouse, Nantes, Rennes…), la grande couronne parisienne et quelques villes où les prix de l’immobilier sont élevés (Bayonne, St Malo, La Rochelle, Chambéry...)
La zone B2, comprenant les villes moyennes de plus de 50 000 habitants et certaines villes sur dérogation des préfets de région, est exclue du dispositif.
Pendant la période transitoire jusqu’en 2023, les taux actuels du Pinel seront néanmoins maintenus à titre dérogatoire pour les logements situés dans un quartier prioritaire de la politique de la ville d’une part et, d’autre part, pour les logements allant plus vite et plus loin en matière de règlementation environnementale que la future RE2020 et respectant plusieurs critères de qualité d’usage.
- une surface minimale par typologie : 28m² pour un T1, 45m² pour un T2, 62m² pour un T3, 79m² pour un T4 et 96m² pour un T5.
- la présence systématique d’un espace extérieur
- une double exposition à partir du T3.
Le Pinel en résumé
| Historique | Créé en 2014 reconduit en 2019 jusqu'à fin 2021, puis jusqu'à fin 2024 |
| Durée du dispositif | 6, 9 ou 12 ans |
| Pour quel type de logement | Logement neuf ou en vefa, pour bien ancien devenu neuf après travaux ; immeubles neufs collectifs, à mettre en location nue dans une zone tendue définie |
| Imposition | Plus vous louez plus il y a de réduction d’impôt : 12% pour 6 ans, 18% pour 9 ans, et 21 % pour 12 ans, jusqu'à 32 % pour un logement en outre-mer ; changement taux en janvier 2023 10,5% (6 ans) , 15% (9 ans) et 17,5 % (12 ans) puis en janvier 2024 9%, 12% et 14% |
| Conditions | 300000 euros pour deux investissements cumulés dans une année et 5500 euros du m2 |
| Avantages | Déduction des intérêts d'emprunts des revenus fonciers, exonération partielle de la taxe foncière, possibilité louer à ascendant ou descendant à condition que le locataire ne fasse partie du foyer fiscal du propriétaire |
| Inconvénients | Le logement doit être loué sinon l'avantage ne s'applique pas, il faut une bonne gestion locative et pas de vacance de locataire ; plafond pour loyer et pour revenus locataire ; rendement faible, pas de garantie de capital, la rémunération des vendeurs limitée à 10 % du prix de revient du logement (c’est-à-dire l’addition du prix d’achat, des taxes et des commissions) |
| Actualités | Un Pinel + après 2022 avec taux plein reste après 2023 si logement dans zone quartier prioritaire et respect norme RE2020, surface minimal suivant type logement |
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