Crédit immobilier : Peut-on vendre son logement malgré un prêt en cours ?

20 Feb 2019
Immobilier
Vendre son logement malgré un prêt immobilier en cours

Lors de l'achat d'un bien immobilier, il est fréquent de faire appel à un organisme bancaire afin de contracter un crédit pour financer ce projet. Cependant, les aléas de la vie remettent parfois en cause ces projets. Mais que faire lorsque l'on doit vendre son bien sans avoir terminé de payer son crédit immobilier ? Explications !

Quelles conditions remplir pour vendre son logement avec un crédit en cours ?

Revendre un bien alors que le crédit qui y est associé est toujours en cours est tout à fait possible et même très fréquent. Changement de secteur géographique, travaux trop conséquents à effectuer, difficulté à rembourser ses mensualités (même si dans ce cas précis des solutions comme le rachat de crédit sont à envisager avant de procéder à la revente du bien), les raisons ne manquent pas !

Pour commencer, il faut savoir qu'il n'y a aucun délai spécifique à respecter après l'achat d'un bien à crédit pour le revendre. Attention cependant si l'emprunteur est coutumier de ce type d'opération, l'administration fiscale pourra alors le considérer comme un marchand de bien non déclaré et la facture risque d'être salée.

Cependant, si certains dispositifs spécifiques ont été mis en place, ils devront être pris en compte avant de revendre le bien. Par exemple, les biens affiliés au dispositif Pinel (qui permet d'obtenir des réductions d'impôts en échange d'une mise en location du bien sur un temps donné) ne pourront plus bénéficier de cet abattement fiscal en cas de revente.

Le coût à prévoir en cas de revente financée par un crédit en cours

Revendre un bien financé par un crédit toujours en cours représente un coût non négligeable. Il sera donc important de calculer le montant des frais engendrés avant de prendre une décision.

Les frais de la procédure d'achat, les frais de notaire, les frais d'agence ainsi que les frais d'acquisition représentent un coût non négligeable qui sera dans tous les cas perdus en cas de revente. Face à la variation des prix de l'immobilier, il n'est pas certain que la revente permette de récupérer sa mise de départ, bien au contraire. Par ailleurs, si la situation nécessite que la vente soit rapidement effectuée, la tendance sera en général à revoir le prix à la baisse.

Enfin, vendre un bien pour lequel on aura encore un crédit immobilier en cours implique forcément d'utiliser l'argent de la vente pour rembourser le crédit en cours et ainsi s'acquitter de ses dettes. Solder son crédit immobilier plus tôt que prévu impliquera aussi de s'acquitter de frais de remboursement anticipés dits IRA. Les conditions et le montant de ses pénalités seront systématiquement décrits dans le contrat qui a été signé lors de l'acceptation du prêt immobilier. Le coût pourra varier d'un établissement à l'autre et représente souvent un pourcentage du montant total accordé (maximum 3%).

Procéder à la vente d'un bien alors que le crédit qui a permis de le financer est toujours en cours est souvent une opération coûteuse. Si possible, il faudra tenir compte des coûts supplémentaires dans le prix de vente de son bien afin que ce dernier puisse financer la totalité du remboursement que l'on doit à l’organisme prêteur. Cependant, si ce prix n'est pas en accord avec les réalités du marché immobilier, la vente se fera difficilement.

Transférer un crédit immobilier en cours sur un autre projet

Une autre option sera de transférer l'emprunt immobilier en cours sur le financement d'un nouveau projet. Cela permettra ainsi de mettre en vente son bien et de disposer d'un capital supplémentaire pour amorcer un nouveau projet. Attention cependant, il est extrêmement rare qu'une banque accepte ce type d'opération s'il ne s'agit pas d'une opération visant à un nouvel achat immobilier. En effet, le bien servant de garantie à l'emprunt est un élément indispensable pour que l'opération soit suffisamment sûre pour l'organisme prêteur. Cependant, si la situation financière de l'emprunteur a changé et que ses capacités de remboursement ont évolué, la banque peut refuser ce type d'opération.

En somme, il est tout à fait possible de revendre un bien associé à un emprunt immobilier en cours, mais l'emprunteur sortira difficilement gagnant de ce type d'opération, c'est pourquoi l'achat d'un bien immobilier devra de toute façon être une décision mûrement pesée et réfléchie.

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