Les différents frais de notaire pour un achat immobilier
Quand on achète un bien immobilier, outre le prix de vente, il faut ajouter à la facture divers frais à payer. Il est commun d’appeler ces sommes à payer des « frais de notaire ».
En fait, en plus de la rémunération du travail du notaire, une part revient au département, à la commune et à l’Etat (ce sont des taxes et impôts).
On vous explique la différences entre tous ces différents frais.
Il existe trois sortes de frais que le vendeur prend en charge :
- Les émoluments du notaire
- Les débours et frais annexes
- Les taxes ou droit de mutation
Les émoluments du notaire encadrés par la loi
Une grille tarifaire nationale fixe les émoluments du notaire calculés en fonction d’un pourcentage sur la valeur du bien acheté. Quel que soit le notaire choisi, le prix des prestations est alors identique. Pour l’achat d’un logement ancien, les honoraires sont fixés comme suit :
| Tranche de 0 à 6 500 euros : 3,870 % du montant total |
| Tranche de 6 500 à 17 000 euros : 1,596 % |
| Tranche de 17 000 à 60 000 euros : 1,064 % |
| Tranche au-delà de 60 000 euros : 0,799 % |
Note sous tableau : un barème est actualisé par décret et il est valable jusqu’en février 2024.
Ces taux s’entendant ici hors taxe, il faut rajouter alors 20 % de TVA. Il existe aussi les émoluments de formalité pour les démarches effectuées par le notaire, comme l’obtention d’un certificat de notoriété, demandes d’extrait de cadastre ou un acte de mainlevée par exemple.
Il ne faut pas confondre les émoluments avec les honoraires ! les honoraires sont les sommes perçues par le notaire en contrepartie d'une prestation dont le montant n'est pas réglementé. Les honoraires étant libres, ils peuvent donc être négociés.
Les débours et frais divers
Les débours ou déboursés sont les sommes que le notaire paie pour votre compte pour la réalisation d'une prestation et les droits et taxes (destinés à l'État et aux collectivités territoriales), comme par exemple des droits d'enregistrement). Le notaire se charge alors de reverser les sommes au Trésor Public et les récupère ensuite.
Il ne faut pas oublier non plus les frais divers comme le remboursement des sommes que le notaire a payé à des tiers pour le compte de son client comme les frais d’expédition de l’acte …)
Qu’est-ce que les droits de mutation ou DMTO ?
Les frais de mutations ou droit de publicité foncière sont des taxes et des droits payés par un acheteur et versés via l’administration fiscale à l’État et aux collectivités locales. On les appelle aussi droits de mutation à titre onéreux (DMTO) ou droit d’enregistrement.
Pour les estimer on prend le prix du bien vendu et on calcule le montant dû en fonction de pourcentages fixés. Ce taux est actualisé en juin de chaque année et pour 12 mois (jusqu’au 31 mai 2024 par exemple) Le pourcentage est fixé à 1.20 % pour les communes, 2.37% pour l’État calculé sur le montant du droit départemental et 3.80% ou 4.50% pour la taxe départementale.
Cette dernière, qui était fixée à 3.80%, peut être augmenté depuis 2014 et fixée 4.50% si un département le décide. Et c’est le cas actuellement dans la majorité d’entre eux en France, sauf dans l’Indre (36), le Morbihan (56) et Mayotte (976) qui ont opté pour le taux de 3.8% (Données venant des notaires de France).
A ces taxes, on ajoute à cela la taxe sur la sécurité immobilière (liée à l’enregistrement d’actes authentiques comme l’hypothèque) et la TVA.
Une hausse des droits de mutations a été demandée par l’association des maires de France, envisagée un temps par le gouvernement à 4.7 %. Mais cela n’a pas été appliquée. Cela aurait entrainé un surcoût important pour les acheteurs.
Impact de l’augmentation des droits de mutations sur le prix des biens immobiliers
Surcoût en euros en fonction du prix d'achat d'un bien. Source notaires.paris-idf.fr
| Prix d'achat d'un bien | Coût du passage de 4,5 à 4,7% | Coût passage de 3.8 à 4,7% |
|---|---|---|
| 50 000€ | 100€ | 450€ |
| 100 000€ | 200€ | 900€ |
| 200 000€ | 400€ | 1 800€ |
| 300 000€ | 600€ | 2 700€ |
| 400 000€ | 800€ | 3 600€ |
| 1 000 000€ | 2 000€ | 9 000€ |
Le Conseil des prélèvements obligatoires a demandé en décembre 2023 dans un rapport intitulé « Pour une fiscalité du logement plus cohérente » d’abaisser les taux de DMTO. Le conseil préconise de basculer la partie des taxes qui sont aujourd’hui payées au moment de l’acquisition vers celles payées au moment de la détention, c’est-à-dire la taxe foncière, afin que « leur suppression ne coûte rien aux collectivités ».
La France pays des droits les plus élevés de l’OCDE. Les droits de mutation sont particulièrement élevés en France. Ils ont représenté 11,486 milliards d'euros en 2017, selon les « Comptes du Logement ». Un chiffre en hausse et qui classe la France dans les pays avec les droits les plus élevés de l’OCDE, après la Belgique dixit un rapport du Conseil des prélèvement obligatoires de 2018. En 2021 ils avaient même atteint un record mais la crise immobilière et la hausse des taux d’intérêt ont pénalisé les collectivités.
Combien coûtent les frais de notaire pour un bien ?
Il existe une différence entre les frais d’acquisition pour un bien immobilier neuf et un ancien. Dans l’ancien le taux des frais est estimé en moyenne à 8 % contre 2/3 % dans le neuf .
Les frais de notaire sont réduits pour un logement en vefa ou des constructions récemment achevées et n’ayant jamais été habitées.
Le fait d’acheter un bien avec du mobilier à l’intérieur permet d’obtenir des frais réduits : le prix du mobilier (comme une cuisine, une salle de bain meublée…) déjà présent dans le logement est déduit. Les frais de notaire ne concernent que la valeur du bien nu.
La loi Macron donne aussi la possibilité pour les notaires d’accorder des remises sur leurs honoraires allant jusqu’à 20 %, au lieu de 10 % actuellement, pour les opérations de plus de 100 000 € (au lieu de 150 000 €).
Qui prend en charge les frais de notaire ?
Les frais de notaires (émoluments et frais divers ) sont à la charge de l’acheteur et doivent être payées par chèque ou par virement bancaire si leur montant dépasse 3000 euros . Mais les deux parties à la vente peuvent prévoir une autre modalité de prise en charge (comme un partage des honoraires) .
Les frais de notaire sont payés au moment de la signature de l'acte authentique de vente devant le notaire. Un promoteur-constructeur peut aussi régler lui-même les frais de notaire, dans le cas de logement neuf.
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