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Le crowdfunding immobilier bat des records

24 Jan 2020
Immobilier
Article mis à jour le
Crowdfunding 2020

Le crowdfunding immobilier en France (ou financement participatif dans l'immobilier) affiche des rendements record depuis quelques années. On vous explique ce mode de financement qui cartonne et ce même en période de pandémie... .

Un record en 2018 avec une croissance de 72% en six mois

Après un premier record en 2017, le crowdfunding immobilier a continué sur sa lancée avec une croissance record de 72% en six mois : plus de 62 millions d’euros ont été récoltés entre janvier et juin 2018 par les plateformes spécialisées, contre 36 millions en 2017 à la même époque. 19 millions d’euros, soit une hausse de 50 %, ont été remboursés.

Le crowdfunding immobilier avait progressé en 2019 de 102% : il avait atteint 373 millions d’euros et un rendement avant impôt de 9,2% selon l'édition 2019 du baromètre du crowdfunding immobilier de Fundimmo publié le 15 janvier 2020).

Et des très bons chiffres en 2021…

Les bons chiffres continuent malgré la pandémie (selon le baromètre 2021 Hellocrowdfunding-Fundimmo publiée en janvier 2022) :
  • 9.21% de rendement avant impôt
  • 958 millions d’euros récoltés pour plus de 1000 projets
  • plus de 300 millions d’euros remboursés en 2021
  • taux de défaut inférieur à 1% depuis les débuts du crowdfunding immo

C'est quoi le crowdfunding immobilier ? Comment fonctionne le crowdfunding immobilier ?

Le crowdfunding immobilier, c’est en fait un investissement en groupe (par la foule crowd en anglais) mais en passant par internet. Un promoteur immobilier propose un projet de construction à financer ou un terrain avec des maisons qui seront revendues par lots, s’il s’agit d’un lotisseur ou promoteur. Le crowdfunding sert souvent à augmenter les fonds propres et constituer l'apport lors de la demande d'un emprunt bancaire.

L’offre est diffusée sur une plateforme web immatriculée à l’Orias et les internautes peuvent choisir d’investir dans le projet de leur choix. Il faut que celui-ci soit financé à 100% pour que les travaux commencent.

Le crowdfunding permet de participer à des opérations immobilières et financer la construction de nouveaux logements, l'aménagement de logements ou bureaux, une vente à la découpe... Financer un projet immobilier de ce type, c'est en fait participer à un emprunt obligataire avec un taux d'intérêt et une durée fixée à l'avance (entre 12 et 48 mois)

Investir dans ce projet ne veut pas dire devenir à tous les coups copropriétaire avec les autres crowdfunders. L’internaute investisseur est remboursé dès que les maisons ou lots sont revendus et empoche aussi des intérêts. A moins que le choix soit donné de devenir propriétaire et récupérer des loyers comme remboursement.

A l'inverse d'une SCPI, l'investisseur ici ne devient pas propriétaire d'un parc immobilier pour en tirer des loyers. Il finance des projets pour toucher les intérêts.

Quels sont les avantages du financement participatif dans l'immobilier?

Cet investissement à court et moyen terme est assez rentable et simple à faire via internet. Mais ce placement est bloqué jusqu'à échéance. Une fois le projet financé, on ne peut pas revenir en arrière et récupérer sa mise de départ.

Quels sont les risques du crowdfunding ?

Attention car c’est aussi un placement risqué où on peut tout perdre en cas de défaillance (vente longue ou projet qui ne sort pas de terre). Il faut aussi que la plateforme web de crowdfunding soit bien immatriculée à l’Orias et agréée par les autorités de régulation. Si ce n’est pas le cas, fuyez ce site !

Plus le taux d'intérêt annoncé est élevé plus le risque l'est aussi.

Quels sont les sites et plateformes de crowdfunding immo ?

En France, il existe une centaine de sites ou plateformes de crowdfunding. Une majorité d'entre eux sont des sites généralistes, les plus connues sont KissKissBank et Ulule. Plus insolite il existe une plateforme de financement participatif dédiée aux projets typiquement bretons appelés GwenneG.

Pour le marché du crowdfunding immobilier, on peut citer les plateformes Wiseed, Anaxago. Homunity.com, Raizers, ClubFunding, Baltis Capital, Fundimmo...

Comment choisir sa plateforme de crowdfunding immobilier ? Quel crowdfunding immobilier choisir ?

Les plateformes de crowdfunding immobilier à privilégier sont celles qui proposent un maximum de projets de bonne qualité et à forte rentabilité. Il faut aussi vérifier les taux de rendement des programmes immobiliers, l'ancienneté du site, le taux de défaut et de retard de paiement, la durée moyenne des projets, la durée du prêt demandée ...

Il faut aussi vérifier les agréments des plateformes, ceux de l'Orias et depuis novembre 2021 ceux de l'Union européenne. En effet en novembre 2021 une réglementation européenne devant faciliter l'accès pour les plateformes françaises aux projets situés hors de l'Hexagone, dans l'union Européenne a été votée. Les plateformes doivent obtenir un agrément PSFP (prestataire de services de financement participatif). Seuls les prestataires de services de financement participatif sont habilités à exercer les services de financement participatif. Cet agrément sera ensuite obligatoire après le 10 novembre 2022.

Avant cette date, les conseillers en investissements participatifs (CIP) ou intermédiaires en financement participatif (IFP) immatriculés sur le registre de l’ORIAS au 10 novembre 2021 et les PSI crowdfunding agréés au 10 novembre 2021 peuvent continuer à fournir leurs services, y compris pour les CIP et les PSI crowdfunding les offres portant sur des minibons, jusqu’au 10 novembre 2022 ou jusqu’à ce qu’ils aient obtenu leur agrément en qualité de PSFP.

Passée cette date du 10 novembre 2022, seuls les prestataires agréés en qualité de PSFP pourront fournir des services de financement participatif relevant du champ d’application du Règlement.

Quelle est la fiscalité du crowdfunding immobilier?

Pas d'impôt sur la fortune immobilière à payer car le crowdfunder est propriétaire d'une créance et non d'un bien immobilier. Comme c'est un placement obligataire les intérêts perçus sont soumis à l'impôt sous deux formes possibles : intégrés aux revenus et imposés à la tranche marginal de l'Impôt sur le revenu ou payés sous forme d'une flat tax de 30 % (12.8 % d'impôts et 17.2 % de prélèvements sociaux).

Bon à savoir

Il existe différentes formes de crowdfunding
  • Le crowdfunding « en capital » ...
  • Le crowdfunding « don contre don » ou récompense. ...
  • Le crowdfunding « par prêt » encore appelé Crowdlending
Rédacteur