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Les préconisations du HCSF contre le surendettement

26 Dec 2019
Immobilier
Article mis à jour le
Haut Conseil de Stabilité Financière

Le Haut Conseil de Stabilité Financière a exprimé son inquiétude sur l’emballement du crédit immobilier en France. L’institution a fait aussi deux recommandations aux banques : ne pas dépasser un taux d’effort supérieur à 33 % et plafonner la durée de crédit à 25 ans.

L’emballement du crédit immobilier en France

Pourquoi le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) s’inquiète-t-il ? Elle pointe du doigt la surchauffe côté demande de crédits alors que les taux sont bas. Dans ce contexte la demande est importante, la concurrence est féroce entre les banques pour attirer les primo-accédants.

Et cela se traduit en chiffres : l’encours du crédit immo est 1 200 milliards d’euros et le taux d’endettement moyen augmente (il dépasse les 5 ans de revenus contre 4 ans il y a 10 ans)

Des propositions du haut conseil

1ère recommandation : ne pas dépasser un taux d’endettement (ou d’effort) supérieur à 33 % maintenant 35%

Le taux d’effort ou la capacité d’endettement va servir à déterminer le niveau des mensualités. Il s’agit du montant maximum des mensualités que l’emprunteur est capable de rembourser compte tenu de ses charges et de ses revenus actuels. Ce montant ramené à un pourcentage (ce sera le taux d’endettement) doit être en général autour des 30, 33 % étant le taux maximum pris en compte par les banquiers.

Ces derniers se basent sur ce chiffre, non écrit dans une loi mais qui fait office de taux référence accepté par tous les acteurs financiers.

Mais le taux d’endettement se calcule aussi en fonction de chaque situation, du reste à vivre, du niveau de salaire… Parfois ce taux peut dépasser 35% quand il existe un fort reste à vivre. 28% des emprunteurs dépasseraient aujourd’hui 35% d’endettement. L’instance propose donc d’inscrire le plafond d'endettement de 33% à 35% dans la loi.

Cependant le haut conseil propose des dérogations pour ne pas pénaliser l’accession à la propriété :

15% de la production trimestrielle de crédits pourraient dépasser ces critères pour financer des ménages primo-accédants et aux acquéreurs de résidence principale. Les risques de défaut de remboursement seront limités, car « un endettement maximal de 7 années de revenu est préconisé ;», indique le HCSF.

2ème recommandation : plafonner la durée de crédit immobilier à 25 ans

En moyenne, un prêt immobilier dure 230 mois soit un peu plus de 19 ans, selon l’observatoire Crédit Logement CSA (chiffres de novembres 2019). D’autres organismes affichent des durées de plus de 20 ans. Qui dit crédit long dit mensualité plus basse mais aussi plus de risques dus aux accidents de la vie (chômage, maladie…)

Les prêts de plus de 30 ans sont assez rares mais la part des crédits entre 25 et 30 ans a beaucoup augmenté (14.4% en 2014 ; 39.7 % en novembre 2019). Le HCSF propose de plafonner la durée du crédit à 25 ans pour limiter les risques.

François Villeroy de Galhau, gouverneur de la Banque de France, est aussi dans ce sens lors de ces voeux en janvier 2020 : « Ces recommandations s’appliquent à tous les nouveaux prêts déposés depuis ce mois de janvier. Cela veut dire, en clair, que des dérives doivent s’arrêter, et des comportements doivent changer, vite. Sans quoi, nous passerions à une surcharge en capital pour les prêts non conformes, même si cela ne fait pas partie de mes vœux ». Il a aussi demandé "aux banques de mieux gérer leur tarification de sorte que leurs marges soient suffisantes pour couvrir les coûts et les risques associés aux crédits immobiliers."

Concernant le rachat de crédit

D’autres pistes de réflexion ont été annoncées par le journal les Echos, comme augmenter les pénalités en cas de rachat de crédit anticipé (IRA) payées par les emprunteurs.

Contactée par nos soins par mail le 23 décembre dernier Elodie Cuerq cheffe du pôle communication au Ministère de l’Économie et des Finances a répondu que « les IRA ne sont pas affectées par la recommandation du HCSF ».

Il est indiqué dans la recommandation R-HCSF-2019-1 que « Le Haut Conseil recommande également aux établissements de crédit et aux sociétés de financement de prendre strictement en compte ces bonnes pratiques, dans le cas des rachats ou des renégociations de crédit ». Soit le respect des 33% d’endettement et des durées maximum de crédit de 25 ans.

De la recommandation à l’obligation à partir de janvier 2022

Dans un communiqué du 14 septembre 2021 le haut conseil a annoncé qu’il transformait ses recommandations sur les conditions d’accès au crédit immobilier en obligations. Elles sont désormais gravées dans le marbre : le taux d'endettement est fixé à 35 % et ne peut pas être dépassé, la durée maximale de crédit est de vingt-cinq ans (avec la possibilité de différer de deux ans le début des remboursements), le taux de dérogation est fixé à 20 % (pourcentage de dossiers pour lesquels la banque peut déroger à ces règles).

« Elle ancre ainsi dans la durée les bonnes pratiques d’octroi des crédits immobiliers et contribue à la préservation du modèle de financement du logement prévalant en France permettant un accès large et maîtrisé au crédit immobilier », peut-on lire dans le communiqué de presse. Ces obligations représentent pour le Gouverneur de la Banque de France « des règles de protection visant à rendre l'emprunt plus sûr et à éviter les dossiers de surendettement ».

L’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR) aura la charge de contrôler la mise en œuvre de cette décision. Celle-ci s’appliquera pour les crédits décaissés à compter du 1er janvier 2022. En cas de manquements, les établissements subiront des sanctions.

Rédacteur