Les préconisations du HCSF contre le surendettement - crédit immo

26 Dec 2019
Immobilier
Haut Conseil de Stabilité Financière

Le Haut Conseil de Stabilité Financière a exprimé son inquiétude sur l’emballement du crédit immobilier en France courant décembre. L’institution a fait aussi deux recommandations aux banques : ne pas dépasser un taux d’effort supérieur à 33 % et plafonner la durée de crédit à 25 ans.

L’emballement du crédit immobilier en France

Pourquoi le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) s’inquiète-t-il  ? Elle pointe du doigt la surchauffe côté demande de crédits alors que les taux sont bas. Dans ce contexte la demande est importante, la concurrence est féroce entre les banques pour attirer les primo-accédants.

Et cela se traduit en chiffres : l’encours du crédit immo est 1 200 milliards d’euros et le taux d’endettement moyen augmente (il dépasse les 5 ans de revenus contre 4 ans il y a 10 ans)

Des propositions du haut conseil

1ère recommandation : ne pas dépasser un taux d’endettement (ou d’effort) supérieur à 33 %

Le taux d’effort ou la capacité d’endettement va servir à déterminer le niveau des mensualités. Il s’agit du montant maximum des mensualités que l’emprunteur est capable de rembourser compte tenu de ses charges et de ses revenus actuels. Ce montant ramené à un pourcentage (ce sera le taux d’endettement) doit être en général autour des 30, 33 % étant le taux maximum pris en compte par les banquiers.

Ces derniers se basent sur ce chiffre, non écrit dans une loi mais qui fait office de taux référence accepté par tous les acteurs financiers.

Mais le taux d’endettement se calcule aussi en fonction de chaque situation, du reste à vivre, du niveau de salaire… Parfois ce taux peut dépasser 35% quand il existe un fort reste à vivre. 28% des emprunteurs dépasseraient aujourd’hui 35% d’endettement. L’instance propose donc d’inscrire le plafond de 33% dans la loi.

Cependant le haut conseil propose des dérogations pour ne pas pénaliser l’accession à la propriété :

15% de la production trimestrielle de crédits pourraient dépasser ces critères pour financer des ménages primo-accédants et aux acquéreurs de résidence principale.  Les risques de défaut de remboursement seront limités, car « un endettement maximal de 7 années de revenu est préconisé ;», indique le HCSF.

2ème recommandation: plafonner la durée de crédit immobilier à 25 ans

En moyenne, un prêt immobilier dure 230 mois soit un peu plus de 19 ans, selon l’observatoire Crédit Logement CSA (chiffres de novembres 2019). D’autres organismes affichent des durées de plus de 20 ans. Qui dit crédit long dit mensualité plus basse mais aussi plus de risques dus aux accidents de la vie (chômage, maladie…)

Les prêt de plus de 30 ans sont assez rares mais la part des crédits entre 25 et 30 ans a beaucoup augmenté (14.4% en 2014; 39.7 % en novembre 2019). Le HCSF propose de plafonner la durée du crédit à 25 ans pour limiter les risques.

François Villeroy de Galhau, gouverneur de la Banque de France, est aussi dans ce sens lors de ces voeux en janvier 2020: « Ces recommandations s’appliquent à tous les nouveaux prêts déposés depuis ce mois de janvier. Cela veut dire, en clair, que des dérives doivent s’arrêter, et des comportements doivent changer, vite. Sans quoi, nous passerions à une surcharge en capital pour les prêts non conformes, même si cela ne fait pas partie de mes vœux ». Il a aussi demandé "aux banques de mieux gérer leur tarification de sorte que leurs marges soient suffisantes pour couvrir les coûts et les risques associés aux crédits immobiliers."

Concernant le rachat de crédit

D’autres pistes de réflexion ont été annoncées par le journal les Echos, comme augmenter les pénalités en cas de rachat anticipé (IRA) payées par les emprunteurs.

Contactée par nos soins par mail le 23 décembre dernier Elodie Cuerq cheffe du pôle communication au Ministère de l’Économie et des Finances a répondu que « les IRA ne sont pas affectées par la recommandation du HCSF ».

Il est indiqué dans la recommandation R-HCSF-2019-1 que « Le Haut Conseil recommande également aux établissements de crédit et aux sociétés de financement de prendre strictement en compte ces bonnes pratiques, dans le cas des rachats ou des renégociations de crédit ». Soit le respect des 33% d’endettement et des durées maximum de crédit de 25 ans.

En bref et en chiffres

Le point conseil budget lancé en 2016 à titre expérimental va être étendu à tout le territoire. Pour prévenir le risque d’endettement une liste de 150 points dans 8 régions de France a été publiée. Dans ces endroits des personnes compétentes aident les personnes accueillies à mieux gérer un budget.

Au 4eme trimestre 2019 selon l’observatoire Crédit Logement CSA le taux moyen d’un prêt immobilier est de 1.13% , en baisse (1.19 % au 3eme trimestre 2019) : il est de 1.15% dans le neuf et 1.13% dans l’ancien (ce taux s’entend sans assurance).

Rédacteur
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