La loi Elan prévoit une simplification des règles de copropriété

24 Oct 2018
Législation
La loi Elan prévoit une simplification des règles de copropriété

Sur 40 millions de logements en France, 8.4 sont des copropriétés, soit 21 % du parc immobilier. Une part non négligeable du marché immobilier, qui est régi par des règles particulières à connaître et qui va subir une évolution avec la loi Elan.

Qu’est-ce que la copropriété ?

La copropriété est le nom de l’organisation d’un immeuble ou groupe d’habitation dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes, qui détiennent des lots avec une partie privative et une quote-part des parties communes. La copropriété est un mélange de propriété individuelle et collective. On voit ce type d’organisation le plus souvent en région parisienne, dans les grandes villes. La plupart des copropriétés comptent moins de 50 logements, il s’agit souvent d’un seul immeuble.

Si la maison est dans un lotissement, il existe alors une copropriété lotie avec un règlement à respecter (valable 10 ans après la délivrance de l’autorisation de lotir) et un cahier des charges, qui lui est sans limitation de temps.

Qui paie quoi dans une copropriété ?

Le paiement des charges est obligatoire mais les copropriétaires ne sont pas solidaires de ceux qui ne les paient pas. Les charges sont les dépenses d’entretien et de gestion de l’immeuble et celles entrainées dans les parties communes (ravalement, escaliers, hall, nettoyage, eau, chauffage, mais aussi rémunération du syndic, assurance…)

On parle de charges spéciales quand cela correspond à des services non utilisés par tous les copropriétaires, comme l’ascenseur qui n’est pas utilisé si on habite au rez-de-chaussée.

Les charges sont calculées en fonction de l’importance de chaque lot (superficie, situation au rez-de-chaussée ou en étage), comme cela est défini dans le règlement de copropriété. Elles peuvent être très élevées et doivent bien être prises en compte lors de l’achat d’un appartement.

Comment ça marche ?

Les copropriétaires sont réunis dans un syndicat qui prend des décisions en assemblée générale. Ces décisions sont mises en œuvre par le syndic sous contrôle d’un conseil syndical.

Le conseil syndical est un groupe de copropriétaires qui assiste le syndic dans sa mission et contrôle sa gestion. Ces personnes prennent des décisions urgentes en cas de fuite d’eau par exemple ou de petits travaux à effectuer. Le conseil est élu.

Une assemblée générale des copropriétaires a lieu une fois par an. Lors de cette réunion est voté le budget prévisionnel et décidé des futurs travaux. Un certain formalisme existe : envoi de la convocation par lettre recommandée, délai de convocation… Selon la décision, plus ou moins importante, le vote se fait à des majorités indiquées dans la loi (simple, absolue, double majorité stricte ou allégée, ou unanimité). Si un des copropriétaires est contre, cela est marqué noir sur blanc, le vote se fait à main levée.

Copropriété : des travaux sous conditions

Dans une copropriété il faut demander l’accord des voisins si vous entamez certains travaux. Vous pouvez aménager votre appartement comme vous le voulez mais devrez demander l’accord de l’assemblée des copropriétaires si vous percez un mur porteur ou modifier l’aspect extérieur du bâtiment. Si par exemple vous installez un velux, ou bougez un radiateur si le chauffage est collectif…

Partie privée mais aussi commune, le balcon est souvent objet de litiges. Si le propriétaire veut par exemple installer une paroi en verre démontable il doit demander une autorisation à l’assemblée des copropriétaires.

Ce qui va changer avec la loi Elan

La loi Elan discutée et votée dernièrement par les députés prévoit une simplification des règles de copropriété.

Les règles de décision doivent être allégées pour améliorer la gestion de ces ensembles immobiliers. Un projet de création d’un conseil d’administration composé de membres élus par l’Assemblée Générale (AG) est prévu. Il gèrerait les affaires courantes sans passer par une AG. Ce qui débloquerait par exemple les accords pour travaux dans les grandes copropriétés.

La loi prévoit aussi la création d’un code de la copropriété, qui regroupe tous les textes, les règlements, pour l’instant éparpillés dans d’autres codes… La loi prévoit aussi de mettre en place des mesures exceptionnelles pour résorber la dégradation des copropriétés en difficulté : une enveloppe de 2.7 milliards a été promis pour les 10 ans à venir. Cet argent devrait être utilisé pour aider les 700 copropriétés en difficulté (soit 50.000 logements).

la loi Elan va aussi permettre d'appliquer de nouvelles réglementations dès le 1er juillet 2020 comme la mise en place d'une amende de 15 euros par jour si le syndic ne transmet pas au bout d'un mois les documents demandés par le conseil syndical. Autre nouveauté de la loi Elan mis en place en 2020 : la liste des pièces obligatoires qui devront se trouver sur l'extranet proposé par le syndic, comme le règlement de copropriété, le carnet d'entretien de l'immeuble, les PV des assemblées générales...

Bon à savoir

La loi Alur prévoit aussi l’immatriculation des copropriétés, désormais obligatoire. Les déclarations, réalisées par internet, devront être remplies pour le 31 décembre 2018. Tous les syndics des copropriétés doivent demander l'immatriculation au registre national d’immatriculation des copropriétés, avant le 31 décembre 2018. Le registre est tenu par l’Anah (Agence nationale pour l’amélioration de l’habitat). Outre des sanctions financières, les copropriétés non-immatriculées ne seront pas éligibles à l’attribution de subventions publiques.

En mai 2019 368.632 copropriétés ont été immatriculées, soit un peu moins de 50% des copropriétés en France. 50% d'entre elles comptaient 11 à 49 lots, 36% moins de 10 lots, 13% entre 50 et 199 lots et 1% plus de 200 lots. Les petites copropriétés avec des syndics bénévoles seraient les plus mauvais élèves en terme d'enregistrement. 

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