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Loyers : hausse en vue !

Loyers : hausse en vue !
  Immobilier

Article mis à jour le 02/08/2018

Loyers : hausse en vue !

A l’heure où l’indice de référence des loyers (IRL) est en hausse, nous allons vous expliquer comment est fixé un loyer, s’il peut être encadré, que faire quand on a du mal à le payer.

Une hausse en suivant un indice

Le 12 juillet dernier a été publié le nouvel indice de référence des loyers (IRL), calculé par l’Insee. Il est de 127.77 soit une hausse de 1.25%. Il avait déjà augmenté de 1.05% au premier semestre 2018. Les loyers peuvent donc augmenter mais pas n’importe comment.

En effet l’IRL est le plafond maximum d’augmentation. Si le bail comporte une clause de révision annuelle du loyer cette hausse sera applicable à la date anniversaire du bail ou celle indiquée dans le document, que le bien soit vide ou meublé.

Attention aux mots utilisés : si dans le bail il est indiqué que le loyer varie en fonction de l’indice et que celui-ci baisse, le loyer doit faire de même ! S’il est écrit que le loyer augmente avec l’IRL, il ne peut y avoir de baisse, seulement que des hausses. Si l’IRL n’est pas appliqué alors que c’est prévu dans le bail, le propriétaire peut réclamer des arriérés pendant 5 ans. En l’absence d’une clause de révision, le loyer restera le même pendant toute la durée du bail. 

Depuis le 1er août 2012, l’IRL sert surtout d’encadrement pour augmenter les loyers dans des zones dites tendues. 1.149 communes en France sont concernées : elles se situent dans 28 agglomérations de métropole comme Ajaccio, Beauvais, Grenoble, Lille, Nantes, Nice, Sète, Strasbourg, Toulouse…

Comment sont fixés les loyers ?

Si le bien loué n’est pas en zone tendue, la fixation du loyer est la prérogative du propriétaire. Elle est libre pour le premier locataire.

En zone tendue le loyer à la relocation ne peut pas dépasser celui de l’ancien sauf exception. Cette disposition a été reconduite à partir du 1er août 2018 et jusqu'au 31 juillet 2019 dans 28 agglomérations  (Bordeaux, Grenoble, Lille, Lyon, Marseille, Montpellier, Nice, Paris, Strasbourg, Toulouse...)  par le décret du 28 juin 2018. Lors du renouvellement du bail ou en cas de relocation après travaux, le loyer peut être augmenté s’il est manifestement sous-évalué.

Toutefois, les logements vacants qui font l'objet d'une première location ne sont pas concernés.

Qui paie quoi? Les charges payées par le locataire

Payer son loyer est la première obligation du locataire. Le loyer comporte une partie hors charges. Peuvent aussi s’ajouter les charges récupérables c’est-à-dire facturées au locataire, comme les frais d’ascenseur, l’hygiène des parties communes s’il y en a, l’eau mais aussi la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, la taxe de balayage et la redevance d’assainissement (sauf convention contraire bien sûr).

A savoir : si le bail est au nom d’un des deux époux ou pacsés, les deux partenaires sont solidaires du paiement du loyer. Ce n’est pas le cas si le couple est en concubinage.

Les loyers peuvent-ils être encadrés ?

Oui avec la loi Alur les loyers étaient encadrés. Cette loi avait instauré un dispositif d'encadrement des loyers : la mesure prévoyait qu'à la signature d'un nouveau bail ou lors d'un renouvellement, le loyer d'un logement ne puisse dépasser de 20% un loyer de référence fixé par arrêté préfectoral (ni lui être inférieur de 30%). La mise en application a été difficile : seulement Paris (en 2015) et Lille (en 2017) l'ont mis en œuvre et le dispositif a finalement été annulé par les tribunaux administratifs en 2017. Cette décision de justice vient d’être validée par les cours administratives d'appel de Douai et de Paris. Elles ont rejeté la demande formulée par le gouvernement de suspendre l'annulation de l'encadrement des loyers. 

Mais ce n’est pas fini pour autant. La loi Elan, votée en 2018 remplaçant la loi Alur, proposée par le gouvernement d’Edouard Philippe, va conserver le dispositif expérimental pour 5 ans pour l'instant. L'application de cet encadrement est au bon vouloir de chaque commune mais aussi en fonction des tensions locatives observées.

La ville de Paris a annoncé en juillet dernier qu'elle mettrait à nouveau en place l'encadrement des loyers à l'automne 2018. Une étude de l'association CLCV a montré que depuis la fin de l'encadrement des loyers à Paris fin 2017 les prix sont en hausse. 48 %, contre 61 %  en 2017, des annonces de location respectent le plafond des loyers selon cette étude. Et plus le logement est petit moins le plafond est respecté.

Que faire si on n’arrive pas à payer son loyer ?

Avant d’accumuler les dettes locatives il faut agir. Si la situation traîne, le locataire peut risquer l’expulsion (hormis durant la trêve hivernale). Des organismes peuvent aider comme la CAF avec l’allocation de logement familial ou l’ALS, le Loca-Pass (ex 1% logement). Les assistantes sociales peuvent aussi aider tout comme le fonds de solidarité pour le logement (FSL).

Lydie Dabirand

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