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Comment sont fixés les loyers ? - IRL

17 Jul 2018
Immobilier
Article mis à jour le
Loyers : hausse en vue !

A l’heure où l’indice de référence des loyers (IRL) est en hausse, nous allons vous expliquer comment est fixé un loyer, s’il peut être encadré, que faire quand on a du mal à le payer.

Une variation en suivant un indice de référence des loyers (IRL)

En octobre 2021 a été publié le nouvel indice de référence des loyers (IRL), calculé par l’Insee. Il est de 131.67 au 3e trimestre 2021, contre 130.12 au 2e trimestre 2021. Les loyers peuvent donc augmenter mais pas n’importe comment.

Pour calculer le nouveau loyer il faut faire ce calcul :

Pour un loyer initialement de 650 euros on arrive donc à 5.37 euros d’augmentation.

En effet l’IRL est le plafond maximum d’augmentation. Si le bail comporte une clause de révision annuelle du loyer cette hausse sera applicable à la date anniversaire du bail ou celle indiquée dans le document, que le bien soit vide ou meublé.

Pour connaitre les indices de référence : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F13723 ou sur le site de l’anil, https://www.anil.org/outils/indices-et-plafonds/tableau-de-lirl/ Une baisse, une hausse ou rien…

Attention aux mots utilisés : si dans le bail il est indiqué que le loyer varie en fonction de l’indice et que celui-ci baisse, le loyer doit faire de même ! S’il est écrit que le loyer augmente avec l’IRL, il ne peut pas y avoir de baisse, seulement que des hausses.

Si l’IRL n’est pas appliqué alors que c’est prévu dans le bail, le propriétaire peut réclamer des arriérés pendant 5 ans. En l’absence d’une clause de révision, le loyer restera le même pendant toute la durée du bail.

Comment sont fixés les loyers ?

Si le bien loué n’est pas en zone tendue, la fixation du loyer est la prérogative du propriétaire. Elle est libre pour le premier locataire.

Depuis le 1er août 2012, l’IRL permet d’encadrer l'augmentation des loyers dans des zones dites tendues. Elles se situent dans 28 agglomérations de métropole comme Ajaccio, Beauvais, Grenoble, Lille, Nantes, Nice, Sète, Strasbourg, Toulouse…

Toutefois, les logements vacants qui font l'objet d'une première location ne sont pas concernés.

Qui paie quoi ? Les charges payées par le locataire

Payer son loyer est la première obligation du locataire. Le loyer comporte une partie hors charges. Peuvent aussi s’ajouter les charges récupérables c’est-à-dire facturées au locataire, comme les frais d’ascenseur, l’hygiène des parties communes s’il y en a, l’eau mais aussi la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, la taxe de balayage et la redevance d’assainissement (sauf convention contraire bien sûr).

A savoir : si le bail est au nom d’un des deux époux ou pacsés, les deux partenaires sont solidaires du paiement du loyer. Ce n’est pas le cas si le couple est en concubinage.

Que faire si on n’arrive pas à payer son loyer ?

Avant d’accumuler les dettes locatives il faut agir. Si la situation traîne, le locataire peut risquer l’expulsion (hormis durant la trêve hivernale). Des organismes peuvent aider comme la CAF avec l’allocation de logement familial ou l’ALS, le Loca-Pass (ex 1% logement). Les assistantes sociales peuvent aussi aider tout comme le fonds de solidarité pour le logement (FSL).

Un indicateur de loyer (IRL) pour chaque commune de France

Le ministère du logement souhaitait en 2019 fournir un indicateur de loyer « pour chaque commune de France », via un observatoire. Le ministère du Logement a travaillé avec Century 21, Particulier à Particulier (PaP), SeLoger, et des sites de petites annonces comme LeBonCoin pour recueillir les données, les croiser et trouver les prix moyens des loyers partout en France.

Le Ministère de la Transition écologique a publié fin 2020 la première carte des loyers On retrouve cette carte ici https://www.ecologie.gouv.fr/carte-des-loyers

Cet indicateur va s’ajouter à ce qui existe déjà : les Observatoires Locaux des Loyers qui publient des informations sur les loyers pratiqués dans les zones tendues et dans 45 des principales agglomérations.

A noter qu’il existe un observatoire des loyers appelé Clameur qui est contrôlé par des acteurs privés. La FNAIM a aussi le sien.

Rédacteur