Niches fiscales immobilières : la cour des comptes épingle l’Etat

01 Apr 2019
Immobilier
Niches fiscales immobilières

La cour des comptes a rendu jeudi 21 mars un rapport sur les niches fiscales immobilières et elle n’est pas tendre avec l’Etat. Explications.

Des dépenses élevées et peu efficaces

Les dépenses fiscales en matière de logement sont dans le viseur de la Cour des Comptes. Un rapport publié en mars dernier pointe du doigt les dépenses importantes et leur relative efficacité.

18 milliards, c’est le montant du coût des niches fiscales en 2018. Un chiffre donné par la Cour des Comptes dans son rapport publié en mars 2019, à la demande de la commission des finances de l’Assemblée Nationale.

Un chiffre trop élevé pour les sages de la rue Cambon. « Les dépenses fiscales liées au logement représentent 20% du budget de l’Etat. (Elles) excèdent parfois les montant des crédits inscrits dans les programmes budgétaires auxquels ils sont rattachés », indique le rapport. Plus de 60 dépenses ou niches fiscales ont été recensées, certaines ont été mises en place en… 1936. 34 d’entre elles ne sont pas « bornées dans le temps ».

Les membres de la cour des comptes pointent « un dispositif global jugé peu lisible, mal maîtrisé, pas précédé d’une réflexion sérieuse, peu efficace, avec un montant final sous-estimé et une absence d’analyse des effets globaux ».

Mesurer, supprimer et limiter

Les sages de la Cour des Comptes, une fois le constat accablant dressé, ont fait des recommandations. Ils proposent de mieux chiffrer les dépenses et de les supprimer si les dispositifs sont inefficaces et impossibles à mesurer.

Ils demandent aussi de mieux contrôler les contreparties, pour que les effets profitent à plus de monde, comme aux ménages peu aisées…

Ils proposent aussi à l’Etat de limiter la durée d’existence de ces dispositifs, de les évaluer avec rigueur, de voir si elles sont réellement efficaces.

Des réactions mitigées

Henry Buzy-Cazaux, président fondateur de l’Institut du Management des Services Immobiliers n’est pas d’accord avec les conclusions du rapport : « la Cour des Comptes ne s’est pas posé la question indispensable : à quoi servent les avantages fiscaux ? À corriger les effets d’une fiscalité lourde retirant à l’investissement immobilier beaucoup de sa séduction ».

La fédération des promoteurs immobiliers soutient la demande « de plus de pilotage, de transparence et de contrôle » mais dénonce « le contraste entre le nombre de logements neuf mis sur le marché locatif et le bilan de la Cour qui dit que les soutiens fiscaux n’ont pas permis une offre locative privée dans les zones tendues ».

Un rapport de l'OCDE va dans le sens de la Cour des Comptes. Publié en avril 2019 ce rapport préconise de "réduire les dépenses fiscales (ndlr : dispositif Pinel, Malraux, TVA réduite, CITE...) en faveur du logement qui sont importantes et qui ne bénéficient pas aux ménages à bas revenus, de supprimer ces avantages profitant aux plus aidés". 

Du nouveau côté PTZ et loi Denormandie

Les nouveaux modèles de formulaires pour demander un PTZ sont connus. Un arrêté ministériel du 24 mars dernier a été publié dans ce sens. Le nouveau formulaire supprime certains travaux d’isolations thermiques (vitrages et pose de chaudières au fioul) et la condition de bouquet de travaux. Mais attention ce formulaire ne sera valable que jusqu’au 30 juin prochain !

En effet au 1er juillet 2019, un nouveau papier inclura d’autres modifications : extension à tous les logements achevés depuis plus de deux ans et aux travaux d’isolation des planchers bas, uniformisation de la durée d’emprunt à quinze ans pour tous les éco-prêts, cumul entre un premier éco-PTZ et un éco-prêt complémentaire dans un délai porté à cinq ans.

L’arrêté et les décrets pour la loi Denormandie ont aussi été publiés. Ce dispositif étend le Pinel aux investissements locatifs dans l'ancien avec travaux, dans des centres villes dégradés. Il est ouvert aux acquisitions de logement réalisées jusqu’au le 31 décembre 2021, situé dans une des communes signataires d'une convention d'Opération de revitalisation du territoire (ORT) créée par la loi ELAN ou dans le centre des communes dont le besoin de réhabilitation de l’habitat en centre-ville est particulièrement marqué.

Les travaux d’amélioration doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération et ne pas dépasser un coût global de 5500 euros/m2. Ils doivent être réalisés par un professionnel labellisé RGE et soit comprendre 2 types de travaux (isolation des fenêtres et changement de chaudière par exemple) soit entrainer une amélioration des performances énergétiques de 30% ou plus.

Ensuite le logement rénové doit être loué à des personnes dont le revenu ne dépasse pas un certain plafond et le loyer, lui aussi, est encadré avec un prix au m2 variable suivant la zone.

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