Le Portage immobilier : vendre pour racheter

Le portage immobilier est défini par le code civil aux articles 1656 et suivants. Il s’agit d’un contrat de vente entre particuliers qui contient une clause de rachat.

Le portage peut concerner des biens meubles et immeubles, mais dans le cas du portage immobilier, il s’agira d’un bien immeuble, comme une maison, un appartement, un terrain.

Le contrat de portage sur un bien immobilier est donc une cession d'un bien immobilier d’un propriétaire, pleinement propriétaire, (il n’y a pas de prêt immobilier ni d’hypothèque sur le bien), et une autre partie qui est souvent un investisseur, comme un marchand de bien.

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Le bien est « vendu » à cet investisseur à 70 ou 80 % de la valeur vénale, une décote de 20 à 30 % est appliquée au montant du bien.

Le contrat de portage prévoir la faculté pour le vendeur de racheter son bien. La durée maximale pour exercer ce droit est de 5 ans après la cession. Ce vendeur, conserve l’usufruit du bien vendu. Il pourra continuer à occuper ce bien, contre versement d’une indemnité d’occupation au nouveau propriétaire.

S’agissant d’un acte concernant un bien immobilier, il faudra acter cette cession devant notaire et remplir les formalités liées à la publicité foncière.

Le portage immobilier peut permettre également à un propriétaire qui aurait besoin d’un financement pour réaliser un nouveau projet, comme un investissement immobilier de vendre son bien à des investisseurs et de rester occupant de son habitation contre le paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle.

Le propriétaire initial peut racheter son bien au prix où il a été vendu. Il faudra ajouter les frais de notaire et la commission pour la société de courtage.

Conditions pour réaliser un portage immobilier

• Il faut que le montant de l’endettement du vendeur ne dépasse pas 70% de la valeur du bien
• La localisation géographique du bien sera examinée ainsi que la capacité à racheter son bien avant le terme de l’opération
• Le montant du loyer est calculé en fonction de la valeur du bien et des prix du marché
• Les travaux d'usage et d'entretien et la taxe foncière sont pris en charge par le propriétaire-loueur

Avantages du portage immobilier pour le vendeur et l’investisseur

Parmi les avantages on peut relever que le portage permet au vendeur d’obtenir une somme d’argent, pour s’acquitter de ses dettes ou réaliser son projet, tout en conservant la possibilité de retrouver la pleine propriété de son bien immobilier.

Un autre avantage, et non des moindres est la possibilité d’exercer la faculté de rachat du bien, et cela au prix de vente initialement fixé dans le contrat (le prix du bien ne subit pas les fluctuations du marché immobilier).

Les acheteurs en portage immobilier, investisseurs, achètent un bien moins cher du fait de la décote, et perçoivent des loyers des occupants. Ces investisseurs ont alors un statut de lmnp. Ils peuvent obtenir alors de leur côté un bon rendement financier (6.5% d’intérêt) avec une fiscalité avantageuse en cas de bail meublé. S'ils prennent en charge des gros travaux, ceux-ci leur seront remboursés lors du rachat par le propriétaire initial. Le portage immobilier permet de réaliser un investissement qui a du sens et qui aide des personnes en difficulté financière.

Coût d’un portage immobilier

Une opération de portage immobilier entraine des frais et peut être assez coûteuse.

• D’un droit d’occupation.
• Des frais de notaire (1% du montant de la transaction si le portage se termine dans les 5 ans à partir de la signature de l'acte notarié et de 7 à 8% passé ce délai).
• Verser une commission à la société de portage.
• Entretenir le bien immobilier
• Payer les taxes, comme la taxe foncière

• Le montant de la vente couvre le prix de vente initial, l'investisseur récupèrera alors le montant de qu’il avait payé pour acquérir le bien.
• Le bien est vendu à une valeur supérieure au prix d’achat, la plus-value sera alors transmise au bénéfice de l’ancien propriétaire-occupant.
• Si le montant de la vente du bien est inférieur au prix d’acquisition, l’investisseur devra supporter la moins-value.

Différence entre portage immobilier et vente à réméré

Le portage immobilier n’est pas si différent de la vente à réméré. Comme le portage immobilier, la vente à réméré consiste à vendre le bien avec un droit pour le vendeur propriétaire d’annuler cette transaction par une faculté de rachat dans un délai maximum convenu au contrat avec une limite maximale de 5 ans.

La différence entre les deux formulations tient essentiellement au fait que les frais et durées qui sont prévus aux contrats par les organismes spécialisés, différent.

On considèrera souvent que le portage est un transfert temporaire de la propriété du bien en faveur d’un investisseur pendant une période déterminée assez longue généralement de 60 mois, alors que pour une vente à réméré, cette durée sera portée à 24 mois. Dans la vente à réméré les frais et les coûts sont plus élevés.

La différence entre le portage immobilier et la vente à réméré tient aux spécificités contractuelles convenues entre les parties.

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