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Quelles sont les garanties pour les propriétaires bailleurs en cas de défaut de paiement du locataire ?

Quelles sont les garanties pour les propriétaires bailleurs en cas de défaut de paiement du locataire ?
  Immobilier
Quelles sont les garanties en cas de défaut de paiement du locataire ?

Lorsque qu’un propriétaire bailleurs met en location son bien immobilier, plusieurs solutions s'offrent à lui pour se protéger en cas de défaut de paiement du locataire.

La caution en cas de défaut de paiement du locataire

Donner le nom d'un cautionnaire est une démarche très courante pour les locataires pour faire accepter leur dossier auprès de leur futur propriétaire ou de leur agence immobilière en charge de la location. Ce dernier se porte ainsi caution pour le locataire et s'engage à couvrir les impayés si le locataire n'honore pas le paiement de son loyer. Ainsi, après une mise en demeure émise auprès du locataire, le cautionnaire sera sollicité pour honorer son engagement. En revanche, si la caution refuse de procéder au paiement, c'est devant la justice que l'affaire devra être traitée.

L'assurance loyers impayés

L'assurance ou garantie loyers impayés vise à protéger les propriétaires bailleurs contre les impayés, mais aussi les dégradations matérielles par exemple. Dans ce cas précis, le locataire doit être solvable et le bien devra être sa résidence principale. Ainsi, en cas d'impayé, le propriétaire devra fournir toute une série de documents à son assureur afin qu'il puisse couvrir le montant des impayés (généralement, le paiement arrive au cours du 3e mois après la déclaration).

Tout dépendra des contrats, mais généralement, une garantie loyers impayés ne nécessite pas de versement de franchise. Le prix de ce type d'assurance dépendra quant à lui de la couverture dont on souhaite bénéficier (on pourra par exemple, en plus des impayés, se protéger des dégradations avec la remise en état des lieux, mais également être couvert pour tout ce qui concerne les éventuelles procédures judiciaires).

La garantie Visale

Au départ, le projet portait le nom de Garantie Universelle des Loyers et a finalement été abandonné par l'État au profit de la garantie Visale. Cette garantie est fournie par l'organisme Action Logement au locataire afin que le propriétaire puisse bénéficier d'une garantie en cas de défaut de paiement. En rassurant le propriétaire, le locataire pourra ainsi trouver un logement plus aisément.

Cependant, cette garantie Visale a pour objectif de faciliter l'accès au logement aux plus jeunes ne possédant par encore de contrat fiable comme un CDI. Pour en bénéficier, il faut avoir moins de 30 ans. Pour les personnes de plus de 30 ans, ne seront concernées que les personnes salariées du secteur privé, du secteur agricole ou possédant une promesse d'embauche depuis moins de 6 mois.

Trouver une solution pour éviter le procès

Dans les cas d'impayés, les échanges entre propriétaires et locataires sont souvent difficiles surtout lorsque, passée une certaine limite, le propriétaire souhaite récupérer les loyers qui lui sont dus ou mettre fin au contrat de location. Le Fonds de Solidarité pour le Logement ou Action Logement pourra être sollicité.

Une injonction de payer pourra également être mise en place. Cette procédure repose sur une demande formulée auprès de la juridiction de proximité pour les montants inférieurs à 4 000€ grâce à un formulaire dédié. Elle permet ainsi à un juge (si la requête est acceptée) de formuler une injonction de payer qui sera adressée au locataire. Cependant, cette procédure ne permet pas la résiliation du bail.

Pour cela, il faudra que le contrat de location contienne une clause résolutoire. Cette clause est présente dans la majorité des contrats de location et permet la résiliation quasi immédiate du contrat de location en cas d'impayé, mais l'intervention d'un juge sera tout de même nécessaire.

Sans solutions précédemment citées, la résiliation du bail devra se faire par assignation du locataire en justice, et dans les cas les plus complexes, une procédure d'expulsion devra être mise en place.

Cautionnaire, garantie loyers impayés, ou garantie Visale, mieux vaut se protéger en amont afin de trouver rapidement une solution lorsque le locataire n'honore pas ses paiements plutôt que de se lancer dans une bataille juridique qui risque de mettre à mal ses finances le temps d'obtenir gain de cause.

C’est nouveau : un abonnement ou la confiance plutôt qu’une caution

Une start up appelés Bonapart propose de remplacer le dépôt de garantie par « une couverture en cas de dégâts locatifs ». Pour le locataire, pas de caution en plus du premier mois de loyer et de frais d'agences mais un loyer mensuel majoré de 10 à 20 euros. Le propriétaire est couvert à hauteur de 10000€ en cas de détériorations, grâce à un partenariat avec un assureur.

Un autre site, un réseau de petites annonces appelé « gens de confiance » propose aussi un service de location sans caution basé sur la confiance. Le site est accessible uniquement sur parrainage et les locataires paient un surcoût de 6% sur leur loyer pour constituer une cagnotte en cas de problème. C’est le site qui rétrocèdera le loyer aux propriétaires le 10 du mois.

Lucie Barguisseau

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