Des taux immobiliers stables et des emprunteurs pénalisés par les taux bas

23 Jan 2019
Emprunts
Taux immobiliers stables mais des emprunteurs pénalisés par les taux bas

Les taux d’intérêts immobilier sont stables, la durée des emprunts a atteint des records (chiffres du 4e semestre 2018) mais certains profils de clients sont pénalisés par les taux bas.

Les taux immobiliers sont stables depuis 6 mois

Les taux immobiliers sont stables depuis 6 mois et la tendance se confirme au 4e trimestre 2018 selon l’observatoire Crédit Logement CSA. Le taux moyen est de 1.44% contre 1.43% au 3e trimestre 2018.

Les taux sont toujours aussi bas, les particuliers empruntent actuellement à des taux inférieurs à celui de l’inflation et dans le même temps la durée d’emprunt continue d’augmenter. Elle est aujourd’hui de 18.8 ans (soit 226 mois) et dépasse le record historique de 2007 avec 224.8 mois.

Près de 50 % des emprunteurs de moins de 35 ans ont une durée de 25 ans et plus (contre 20.5% en 2014) et la formule séduit aussi les 35/45 ans (41.5% ont un prêt long). En décembre 2018, 38,1 % des crédits sont accordés sur des durées supérieures à vingt-cinq ans indique l’Observatoire Crédit Logement/CSA. Du jamais vu auparavant.

Pourquoi une telle hausse de la durée des prêts ?

Malgré l’assouplissement des conditions d’octroi des banques, les demandes de crédit sont en baisse. Et les prix à la hausse dans la plupart des villes françaises. Pourtant les Français veulent devenir propriétaire. Les banques se sont adaptées pour faciliter les achats de logements et proposent donc des prêts plus longs aux clients. Ainsi depuis 2014 la durée des prêts a enregistré une hausse de 1.5 ans.

Des emprunteurs pénalisés par les taux bas

Dans le même temps, certains dossiers, certains types d’emprunteurs, sont pénalisés par les taux bas. Explications.

Le taux d’intérêt dépend des caractéristiques du crédit immobilier (durée notamment), du type de projet et du profil de l’emprunteur. Mais certains profils ne peuvent pas profiter de la baisse des taux à cause du taux de l’usure. Celui-ci est le taux légal qu’un crédit ne doit pas dépasser et si les taux sont bas, le taux d’usure est bas puisqu’il est calculé en fonction des tarifs des prêts accordés par les banques.

Certains emprunteurs ont un profil particulier (seniors, risques de santé, etc.), ce qui entraîne la hausse du taux annuel effectif global de leur prêt (incluant le taux, les assurances, les frais de dossier et de garanties...). Résultat : le TAEG peut dépasser ce taux de l’usure, ce qui est interdit et conduit donc au refus de prêt.

Il reste quand même une solution : négocier, augmenter son apport personnel, bétonner son dossier sur le reste à vivre et le taux d’endettement…

A noter :

Les taux ont toutes les chances, selon les professionnels du monde de la finance, de rester très bas au moins au premier semestre 2019. Une stabilité plutôt qu’une hausse.

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