Fonctionnement du viager

Qu’est-ce qu’un viager ?

Le viager est une transaction immobilière dont le transfert de propriété se réalise à la signature de l’acte de vente. Le prix d’acquisition est fractionné en un premier versement appelé le « bouquet », qui est payé le jour de la signature de l’acte de vente. Le montant restant, est payé en plusieurs versements périodiques, appelés « rentes viagères ».

Je souhaite vendre ou acheter en viager

Quelle est la différence entre le viager libre et le viager occupé ?

Le viager sera dit « occupé » lorsque le vendeur appelé le « crédirentier » se réserve un droit d'usage et d'habitation ou d’usufruit sur le bien. Ce droit existera jusqu'à son décès. A la mort du crédirentier, l’acheteur (appelé le « débirentier ») pourra disposer librement du bien vendu.

Une répartition des frais à payer concernant le bien vendu en viager est effectuée entre l’acquéreur (le débirentier) et le crédirentier. L'acheteur doit payer les frais liés aux gros travaux, ainsi que les impôts locaux, comme la taxe foncière, comme le ferait un propriétaire avec son locataire, Le vendeur, quant à lui, aura à payer par exemple, la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, ainsi que les petits travaux d’entretien...

Le viager est dit « libre » quand le crédirentier » ne réside pas dans le bien immobilier vendu et ne dispose pas d’un droit d’usufruit ou d’un DUH (droit d’usage et d’habitation). Le débirentier dispose alors entièrement du bien, il peut le louer, le revendre.

Le vendeur n'occupe plus la maison après la signature de l'acte de vente. L'acquéreur dispose alors entièrement du bien mais, en contrepartie, il doit s'acquitter et payer de tous les travaux, charges et frais d'entretien, en plus de payer une rente viagère.

Quels sont les différents types de viager ?

• Le viager libre où l’acquéreur, qui dispose du bien, peut vivre dans le logement dès la signature de l'acte de vente
• Le viager occupé, le vendeur conserve le droit d'usage et d'habitation (DUH) jusqu’à son décès, le vendeur en a la nue-propriété
• Le viager loué (occupé avec usufruit) où les revenus locatifs sont pour le vendeur (il en perçoit l'usufruit).
• Le viager à terme dont la durée d'occupation et de paiement est fixée par le contrat (il peut être alors libre ou occupé). Le vendeur reste dans le logement après la vente.
• Le viager en nue-propriété, dont le prix de la vente est versé intégralement le jour de la vente. Le vendeur peut rester dans le bien et le louer en percevant les loyers (usufruit)
• Le viager sans rente ou le prêt viager hypothécaire le vendeur reçoit la capitale en son entier et garde le DUH. C'est un viager sans aléa financier, moins fiscalisé. Ce type de viager prévoit un capital supplémentaire en cas de départ définitif du bien avant le décès.

Qui peut acheter un bien en viager libre ou occupé ?

Tout le monde peut acheter en viager, à condition de respecter certains critères, comme avoir au moins 18 ans, avoir la capacité juridique de signer un contrat, ne pas être sous le joug d'une tutelle, mais aussi que la date du décès du vendeur soit imprévisible.

Dans un droit de propriété d’un bien, on distingue l'usus et le fructus

• L’usus, le crédirentier peut continuer d’habiter ou louer le bien immobilier même s’il n’en est plus propriétaire. Il s’agit du droit d’usage et d’habitation.
• Le fructus, le crédirentier peut louer le bien même s’il n’en est plus le propriétaire. Si le bien produit des « fruits », comme un loyer, celui qui possède le fructus récolte ce que le bien produit.

L’usufruit est l’ensemble de l’usus et du fructus

• L’abusus, la personne qui a ce droit peut vendre le bien et le détruire, mais il ne peut en récolter les fruits par une location, ou y vivre. Il s’agit du droit de nue- propriété.

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