Qu’est-ce qu’un viager ?
Le viager est une transaction immobilière dont le transfert de propriété se réalise à la signature de l’acte de vente. Le prix d’acquisition est fractionné en un premier versement appelé le « bouquet », qui est payé le jour de la signature de l’acte de vente. Le montant restant, est payé en plusieurs versements périodiques, appelés « rentes viagères ».
Le viager est un contrat aléatoire pour l'acheteur.
Quelle est la différence entre le viager libre et le viager occupé ?
Le viager sera dit « occupé » lorsque le vendeur appelé le « crédirentier » se réserve un droit d'usage et d'habitation ou d’usufruit sur le bien. Ce droit existera jusqu'à son décès. A la mort du crédirentier, l’acheteur (appelé le « débirentier ») pourra disposer librement du bien vendu.
Une répartition des frais à payer concernant le bien vendu en viager est effectuée entre l’acquéreur (le débirentier) et le crédirentier. L'acheteur doit payer les frais liés aux gros travaux, ainsi que les impôts locaux, comme la taxe foncière, comme le ferait un propriétaire avec son locataire, Le vendeur, quant à lui, aura à payer par exemple, la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, ainsi que les petits travaux d’entretien...
Le viager est dit « libre » quand le crédirentier ne réside pas dans le bien immobilier vendu et ne dispose pas d’un droit d’usufruit ou d’un DUH (droit d’usage et d’habitation). Le débirentier dispose alors entièrement du bien, il peut le louer, le revendre.
Le vendeur n'occupe plus la maison après la signature de l'acte de vente. L'acquéreur dispose alors entièrement du bien mais, en contrepartie, il doit s'acquitter et payer tous les travaux, charges et frais d'entretien, en plus de payer une rente viagère.
Quels sont les différents types de viager ?
- Le viager libre : l’acquéreur, qui dispose du bien, peut vivre dans le logement dès la signature de l'acte de vente
- Le viager occupé : le vendeur conserve le droit d'usage et d'habitation (DUH) jusqu’à son décès, l'acheteur en a la nue-propriété.
- Le viager loué (occupé avec usufruit): les revenus locatifs sont pour le vendeur (il en perçoit l'usufruit).
- Le viager à terme : la durée d'occupation et de paiement est fixée par le contrat (il peut être alors libre ou occupé). Le vendeur reste dans le logement après la vente.
- Le viager en nue-propriété : le prix de la vente est versé intégralement le jour de la vente. Le vendeur peut rester dans le bien et le louer en percevant les loyers (usufruit)
- Le viager sans rente ou le prêt viager hypothécaire : le vendeur reçoit le capital en son entier et garde le DUH. C'est un viager sans aléa financier, moins fiscalisé. Ce type de viager prévoit un capital supplémentaire en cas de départ définitif du bien avant le décès.
Qui peut acheter un bien en viager libre ou occupé ?
Tout le monde peut acheter en viager libre ou occupé, à condition de respecter certains critères, comme avoir au moins 18 ans, avoir la capacité juridique de signer un contrat, ne pas être sous le joug d'une tutelle.
Dans le droit de propriété d’un bien, on distingue l'usus et le fructus
- L’usus, le crédirentier peut continuer d’habiter ou louer le bien immobilier même s’il n’en est plus propriétaire. Il s’agit du droit d’usage et d’habitation.
- Le fructus, le crédirentier peut louer le bien même s’il n’en est plus le propriétaire. Si le bien produit des « fruits », comme un loyer, celui qui possède le fructus récolte ce que le bien produit.
L’usufruit est l’ensemble de l’usus et du fructus
- L’abusus, la personne qui a ce droit peut vendre le bien et le détruire, mais il ne peut en récolter les fruits par une location, ou y vivre. Il s’agit du droit de nue-propriété.
Pour un financement de viager, ou pour vendre en viager, notre service patrimonial vous accompagne. Contactez-nous pour mettre en place votre projet de viager.
Je souhaite vendre ou acheter en viager
Qui paie quoi dans un viager ?
La répartition des charges à payer dépendra des droits de propriété du débirentier et du crédirentier sur l’immeuble et sera déterminée dans le contrat de viager.
- La taxe foncière,
- Les éventuelles charges de copropriété,
- Les travaux importants comme des réparations sur l’immeuble,
- Les assurances (comme pour un propriétaire)
- La taxe d’enlèvement d’ordures ménagères,
- Sa consommation d’électricité,
- Sa consommation d’eau,
- Les petits travaux et les petites réparations...
- Une assurance habitation
Sa situation s’apparente à celle d’un locataire.
En cas de viager libre, le crédirentier doit s’acquitter de toutes les charges.
A partir de quel âge peut-on vendre en viager ?
La loi ne pose pas de limite d’âge minimale ou maximale pour vendre son bien en viager. En général ce type de vente peut être envisagé à partir de 60 ans mais il est plus fréquent de rencontrer des vendeurs aux alentours des 70/75 ans, et même jusqu’à 85 ans.
La moyenne d’âge lors de la signature d’un contrat de viager se situe généralement entre 65 et 80 ans. L'âge du vendeur en viager a un impact sur la fiscalité applicable aux rentes viagères.
Quelle est la fiscalité d’un viager ?
Le bouquet et la rente viagère sont soumis à une fiscalité différente.
Le bouquet
Un avantage important pour le vendeur en viager est la fiscalité : le bouquet sera exonéré d’impôt si le viager concerne l’habitation principale du crédirentier. Si vous vendez en viager une résidence secondaire ou un bien loué, alors dans ce cas, une imposition fiscale sera appliquée sur votre prix de vente.
La taxation de la rente viagère
La rente viagère, est considérée comme un revenu et est donc imposable. Son montant total brut perçu sur l’année sera à déclarer aux impôts au formulaire 2466-T ou 2042-C
Un avantage fiscal existe pour le crédirentier (le vendeur) : la rente viagère sera, imposable que sur une partie et non la totalité. Un abattement est appliqué à la part imposable de la rente selon l’âge du crédirentier.
| Part imposable de la rente viagère à titre onéreux selon l'âge au 1er versement (au 01/04/2024) |
| Age du crédirentier au 1er versement de la rente | Part imposable |
|---|---|
| Moins de 50 ans | 70% |
| De 50 à 59 ans | 50% |
| De 60 à 69 ans | 40% |
| Plus de 69 ans | 30% |
Source : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F3173
Ainsi si vous percevez une rente viagère mensuelle de 600 euros, vous aurez perçu un total de 7 200 euros (600€ x 12) sur l’année. L’administration fiscale se chargera de ne retenir que le pourcentage retenu selon votre âge au 1er versement de la rente. Soit, dans notre exemple précédent, pour une rente perçue à partir de vos 70 ans, une part imposable de 2 160 euros (30% de 7 200 euros).
Article(s) en relation(s)
