Qu'est-ce qu'un compromis de vente ?

Le compromis de vente se signe avec une agence immobilière entre un vendeur et un acheteur. Un prix de vente est déterminé en commun entre les deux parties.

Le compromis de vente est un avant contrat juridique entre deux parties, le vendeur et l’acheteur d’un bien. C’est une promesse de vente qui engage le vendeur et l’acheteur. Mais vous avez aussi entendu d’autres mots pour désigner ce type de document : compromis, promesse, acte unilatérale, avant contrat…

Quelle est la différence entre un compromis de vente et une promesse ?

Un compromis ou une promesse est un avant-contrat. La nuance est donc ailleurs.

Un compromis de vente (ou promesse synallagmatique) engage les deux parties. La signature d'un compromis de vente ne nécessite pas de versement d’indemnité mais engage à la fois le vendeur et l’acheteur d'un bien à mener la transaction à son terme. L’offre d’achat écrite, fournie par l’acquéreur, l’oblige à donner suite en cas d'acceptation du vendeur. Ce dernier, de son côté, ne peut se rétracter s’il accepte une somme précise de l’acquéreur ou si une offre « au prix » est proposée. Un compromis de vente vaut vente dès lors qu'il y a accord sur la chose et sur le prix (Article 1589 du Code Civil).

Dans une promesse de vente, dite aussi promesse unilatérale de vente, une seule personne prend l'engagement de vendre ou d’acheter. Il permet de réserver le bien à l’attention exclusive d'un futur acquéreur, à un prix spécifié dans le contrat et pour une durée limitée. En contrepartie, l’acquéreur verse une indemnité d’immobilisation du bien, qui correspond normalement à 10 % du montant total de la vente, hors frais de notaire. La promesse de vente obéit à un formalisme bien précis. Elle doit être écrite et signée soit devant un notaire officier public, soit sous seing privé. Pour conclure la vente, l’acquéreur doit alors confirmer son intention d'achat en «levant l’option » dans le délai préalablement convenu.

La différence avec la promesse de vente est que le compromis de vente n’a pas besoin d’être enregistré auprès des services fiscaux et entraîne alors moins de coût. Après la signature du compromis de vente se fait la passation entre l’agent immobilier et le notaire.

Le notaire intermédiaire fortement conseillé

Passez par un notaire pour une validation de l’acte même si ce n'est pas obligatoire. Ce professionnel vérifiera les annexes et conditions suspensives du compromis, la légalité du document, les clauses et notamment les servitudes de passage…Il s'occupera de tous les papiers et des formalités administratives obligatoires.

Qui paye le compromis chez le notaire ?

L’acquéreur doit payer des droits d'enregistrement pour les impôts qui s'élèvent 125 euros.

Qu'est-ce que les clauses suspensives dans le compromis de vente ?

Un compromis de vente, tout comme une promesse de vente, peut être assorti de différentes clauses. Ces dernières sont des clauses qui suspendent l’exécution du contrat jusqu’à ce que les évènements prévus se réalisent.

Le compromis comprend des clauses qu’il faut respecter sous peine de nullité. Elles sont dites suspensives. Elles peuvent être relatives au droit de préemption de la commune, à l’absence de servitude ou d’inscription hypothécaire …

La seule clause suspensive obligatoire concerne l’obtention d’un prêt. Toutes les autres conditions sont au choix des deux parties : absence d’un permis de construire en cas de travaux importants par l’acheteur...

La condition suspensive d'obtention d'un prêt

Quand un acheteur doit obtenir un crédit immobilier pour acquérir le bien, le compromis comprend alors une condition suspensive de l’octroi d’un prêt. L’acquéreur peut alors se désengager s’il n’obtient pas son financement. Il est écrit dans cette clause le montant à emprunter, le taux maximal et la durée du prêt.

La clause de dédit

Beaucoup utilisée dans les compromis de vente, une clause de dédit existe et permet à l’une des deux parties, vendeur ou acheteur, de renoncer à l’acte d’achat ou de vente moyennant le versement d’une somme décidée en amont par les deux parties.

L'attestation notariée

Une fois le compromis signé le notaire envoie une attestation notariée, un document qui reprend les informations importantes du compromis. Cette attestation sera demandée par la banque comme preuve d’achat : avec elle le banquier peut finaliser une demande de prêt. ;

Que se passe-t-il en cas de refus de crédit ?

La clause suspensive est alors activée. L’acquéreur devra prévenir le vendeur et le notaire par lettre recommandée.

L’acheteur potentiel doit leur donner obligatoirement le document de la banque indiquant le refus. Il est vivement conseillé d’obtenir des courriers de refus de plusieurs banques. Il doit absolument prouver qu’il a fait toutes les démarche pour avoir ce crédit. C’est pour cela que l’acheteur doit avoir un plan de financement précis et exact pour éviter des déconvenues.

Acheteurs, ayez le réflexe courtier dès le début de votre projet et avant le compromis !

Avant de signer un compromis ou même de commencer votre projet immobilier, contactez un courtier immobilier pour connaitre votre capacité d’emprunt, le montant maximum que vous pouvez emprunter. Avec des aides comme des simulateurs en ligne, vous pourrez mieux cibler vos recherches et ensuite acheter rapidement le bien souhaité.

Un dépôt de garantie comme sécurité

À la signature du compromis, il pourra être demandé au futur acquéreur un dépôt de garantie, aussi appelé « séquestre ». Son montant varie entre 5 à 10 % du prix de vente.

Cette somme apporte une sécurité au vendeur et prouve la bonne foi de l’acheteur. Elle sera ensuite enlevée du prix de vente totale lors de la signature de l’acte notarié.

L’acompte est versé au notaire, qui va consigner la somme et la fera transiter vers le compte du vendeur une fois la signature de l’acte de vente définitif réalisée.

Quel délai de rétractation entre le compromis de vente et l'acte de vente ?

Si les conditions suspensives sont levées, alors l’acte authentique pourra ensuite être signé chez le notaire pour valider définitivement la vente.

A partir de la signature du compromis de vente on compte un délai de rétractation de 10 jours. Si à la fin de ce délai de rétractation, l’une des deux parties renonce à la transaction, l’autre peut l’obliger à respecter son contrat par une action en justice et ainsi obtenir des dommages-intérêts.

Il se passe en général 3 à 4 mois entre la signature d’un avant-contrat de vente et celle de l’acte authentique chez le notaire. Cela permet de vérifier la réalisation de toutes les clauses suspensives, et notamment de valider l’obtention d’un prêt par l’acquéreur.

Quand le compromis est échu, le vendeur n’a pas d’obligation de le renouveler. Toutefois il est possible de négocier avec le vendeur pour une prolongation du compromis de vente en passe d’être échu. Parfois cette prolongation peut faire l’objet d’une demande pécuniaire complémentaire du vendeur. L’enjeu est bien entendu de ne pas perdre le montant de la garantie.