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Qu'est ce que l'usufruit ? Définition

Un propriétaire ou conjoint peut décider de démembrer les droits d'un bien immobilier pour devenir usufruitier et céder sa nue-propriété, explications…

Qu'est-ce que l'usufruit d'une maison ?

Lorsque l'on achète un bien, on obtient généralement la pleine propriété de ce dernier, cela semble être une évidence. Pourtant, une pleine propriété est constitué de 3 attributs :
  • L'usus, qui permet jouir du bien (le louer ou l'habiter) ;
  • Le fructus, le droit de recevoir les fruits du bien ;
  • L'abusus, qui donne le droit de vendre ;

Lorsqu'un bien est en situation de démembrement, les droits sont divisés en 2 parties : L'usufruit (usus et fructus) et la nue-propriété (abusus).

Lorsque le propriétaire souhaite transmettre son patrimoine immobilier de son vivant ou dans le cas d'un décès le bien peut être mis en usufruit. Le conjoint du défunt ou le propriétaire donateur devient alors usufruitier et lègue la nue-propriété à ses enfants ou un tiers. A partir de ce moment l'usufruitier n'est pas ou plus pleinement propriétaire du bien immobilier, il ne peut donc pas vendre la propriété .

L'usufruit peut également être transmis de manière temporaire par le propriétaire à un tiers. Durant cette période, le bien est déduit de ses taxes foncières, ces derniers étant à la charge de l'usufruitier.

Attention , la donation ne doit pas avoir un objectif purement fiscale mais doit comporter un autre intérêt sous pêne d'être sanctionner lors d'une procédure de répression des abus de droit.

Quels sont les droits de l'usufruit ?

L'usufruitier possède de nombreux droits mais également des obligations sur le bien.

Les droits :

Un tant qu'usufruitier, ce dernier à le droit de loger dans le bien et ne peut pas être mis dehors. Il décide également qui peut ou non résider dans la propriété et inclus le nu-propriétaire, et si il veut louer le bien ou encore le laisser inhabité.

L'usufruitier peut également percevoir l'intégralité du loyer reçu sur le bien.

Il ne peut pas vendre la pleine propriété du bien sans l'accord du détenteur de l'abusus. Il lui est cependant possible de vendre la part de son usufruit bien que la valeur de cette dernière baisse avec l'âge. Ajoutons à cela qu'il n'est pas aisé de trouver un acheteur : il ne sera pas propriétaire et à son décès se sera les nus-propriétaires qui hériterons du bien et non pas les héritiers du nouvel usufruitier.

Selon l’article 2397 du Code civil, si l'usufruit souhaite effectuer une hypothèque, il à la possibilité de le faire sur son droit d'usufruit. Le créancier ne pourra donc pas saisir la propriété mais peut réclamer les fruit du bien. Cette situation ce termine à l'issus du démembrement, le propriétaire n'aura donc aucune conséquence à cette hypothèque.

Les obligations :

L'usufruitier à des obligations à respecter, il est chargé d'entretenir le bien en bon état, les petits travaux sont donc à sa charge.

Il est également responsable des travaux en cas de location du bien. Ce qui signifie que dans le cas ou d'importants travaux son nécessaire mais que le nu-propriétaire ne paie pas ( les travaux importants sont à sa charge mais il ne peut y être contraint ), c'est à l'usufruitier d'en assumer la responsabilité et de payer les travaux sans garantis d'être remboursé.

En tant que bénéficiaire des fruit de la location du bien, c'est aussi à lui de se charger de la taxe foncière.

Qui paie les droits de succession en cas d'usufruit ?

En cas d'héritage, le conjoint marié survivant n'a pas besoin de payer de frais de succession pour l'usufruit.

En revanche, si le couple n'était pas marié la situation ce complique, il faudra un testament de la part du défunt et le concubin devras s'acquitter de 60% de frais de succession sur sa part d'usufruit.

Si le couple était pacsé le conjoint survivant n'a aucun droit sur l'héritage, il faudra donc également un testament à moins que le régime de la tontine soit mentionné dans la convention de PACS. Dans ces cas là le concubin bénéficie d'un exonération totale.

Les droits de succession sont généralement réglé lors du décès du parent par les héritiers ( le conjoint marié survivant étant totalement exonéré des frais de succession ) selon le montant de leurs nue-propriété et si la valeur est supérieur à 100 000€ pour les enfants. Lors du décès de l'usufruit, le nu-propriétaire ne paie pas de frais de succession, ces derniers ayant déjà été payé.

Lors d'une donation, des frais sont également à prévoir pour le propriétaire de l'abusus à hauteur de la valeur de la nue-propriété, celle-ci dépend de l'age de l'usufruitier.

Quelle est la valeur de la part de l'usufruitier en cas de vente ?

Que le bien soit vendu en tant que pleine propriété ou que seul l'usufruit soit mise en vente, la valeur de la part de l'usufruitier varie en fonction l'âge de ce dernier.

Valeur du barème fiscal de l'usufruit :

Age de l'usufruitier Valeur de l'usufruit
Moins de 21 ans 90%
Moins de 31 ans 80%
Moins de 41 ans 70%
Moins de 51 ans 60%
Moins de 61 ans 50%
Moins de 71 ans 40%
Moins de 81 ans 30%

Comment donner l'usufruit d'une maison ?

L'usufruit peut être obtenu dans le cadre d'un testament, ou lors d'une donation à ses enfants ou une tiers personne. Ces opérations s'effectuent sous l'encadrement d'un notaire qui peut vous conseiller et vous accompagner dans la gestion de votre patrimoine.

Il est également possible d'effectuer une convention d'usufruit auprès du notaire afin de convenir par eux-mêmes de la répartition des droits et des obligations entre les deux parties.

Qui est propriétaire en cas d'usufruit ?

En cas de d'usufruit, le propriétaire du bien immobilier reste le nu-propriétaire.

L'usufruitier ne possède qu'un droit temporaire sur le bien, prenant fin à l'issu du contrat ou après son décès. le détenteur de l'abusus n'est pas un droit temporaire et ce dernier obtiendra la pleine propriété à l'issu du démembrement.

Article mis à jour le
RédacteurLydie Dabirand