Financer un investissement Loc'Avantages (ex loi Cosse)

Vous pouvez investir dans un bien immobilier pour le louer ensuite dans le cadre du dispositif Loc’avantages, ex loi Cosse. Ce dispositif va se terminer en décembre 2024. Il vous permet de bénéficier d’une importante réduction d’impôt en investissant dans l’immobilier locatif. Plusieurs types de financement sont possibles :

Si vous êtes déjà propriétaire d’un ou de plusieurs biens immobiliers vous pouvez le ou les mettre en garantie et ainsi obtenir le montant nécessaire à la réalisation de votre investissement locatif.

Le montant emprunté peut correspondre au maximum à 60% de la valeur expertisée du bien que vous avez apporté en garantie du prêt, le tout bien sûr en fonction de son état, de sa situation géographique… Le prêt hypothécaire à but immobilier peut être remboursé de façon amortissable ou in fine (à la fin du prêt).

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Il vous est possible de financer cet investissement locatif avec un prêt immobilier. Contrairement aux dispositifs Pinel ou Malraux, il n’y a pas de plafonds et de limite dans le nombre et le montant des investissements.

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Ces aides peuvent se monter jusqu’à 28000 euros pour une rénovation lourde ou 15000 euros pour une rénovation énergétique. En plus de cette subvention, vous pouvez bénéficier, sous certaines conditions, d’aides complémentaires des collectivités territoriales.

Vous pouvez aussi accéder plus facilement à un éco prêt à taux zéro ou au prêt avance rénovation pour financer le solde de la facture restant à votre charge.

Qu’est-ce que Loc’avantages ou ex loi Cosse ?

Depuis le 1er février 2017, le dispositif "Louer abordable", dit loi Cosse, du nom de l’ancienne ministre du Logement, et maintenant Loc’avantages, permet aux propriétaires bailleurs de louer un bien à un niveau de loyer abordable pour des ménages modestes afin d'obtenir une déduction allant jusqu’à 65 % de réduction d’impôts sur leurs revenus locatifs. En clair plus le loyer est bas, plus l’incitation fiscale est importante.

Cette loi a remplacé les dispositifs Besson ancien et Borloo ancien pour les logements conventionnés avec l'Agence nationale de l'habitat (Anah). Mais elle a aussi évolué s’appelant « louer abordable » puis aujourd’hui « Loc’avantages ».

Lors l'examen du projet de loi de finances pour 2022, les députés ont adopté un amendement concernant le dispositif Cosse. Celui-ci transforme, à compter du 1er janvier 2022, la déduction fiscale sur les revenus fonciers (la somme est retirée de votre revenu imposable) en réduction d'impôt (le montant est déduit des impôts payés). Le dispositif est aussi prolongé sous cette nouvelle forme jusqu'au 31 décembre 2024.

Selon l’amendement adopté, plus l’effort consenti par le propriétaire sur le loyer est élevé, plus l’avantage fiscal l’est aussi. En clair, une baisse de 20 % du loyer entraîne une baisse de 20 % de vos impôts sur vos revenus fonciers. Si vous passez par une agence immobilière agréée par le dispositif Logement, votre réduction d'impôt pourra être aussi majorée. Le dispositif Loc'avantages s'applique sur tout le territoire et non pas uniquement dans les zones en tension locative.

Pour l’imposition 2023, le total des avantages fiscaux cumulés (déduction, réduction ou crédit d’impôt) est plafonné à 10 000 € et 18 000 € (outre-mer).Le plafonnement est le même pour tous les foyers fiscaux (personne seule, en couple, avec ou sans personne à charge).

Quelles sont les conditions pour bénéficier du dispositif Loc’avantages?

Pour bénéficier de ce dispositif de défiscalisation, vous devez signer une convention avec l'Anah (l'Agence nationale de l'habitat), pour au moins 6 ans sans travaux et 9 ans si vous avez obtenu des aides aux travaux, et vous engager à louer votre bien pour toute la durée de la convention.

Le logement ancien ou récent doit être la résidence principale du locataire et être non meublée. Le locataire ne peut être ascendant ou descendant du propriétaire. Il ne concerne pas non plus une personne occupant déjà les lieux sauf en cas de renouvellement du bail. Le logement doit respecter un niveau de performance énergétique globale fixé par arrêté.

Les bailleurs ayant opté pour ce dispositif pourront, sous conditions, bénéficier de ses effets au-delà du 31 décembre 2024 en prolongeant leur convention avec l’Anah par période triennale.

La location avec une agence immobilière à vocation sociale

Si le propriétaire signe un mandat de gestion avec une agence immobilière à vocation sociale ou un organisme agréé en vue de louer son bien à des ménages précaires, la déduction fiscale s'élève à 85%, quelle que soit la zone géographique dans laquelle le logement se situe (contre 15 à 65 % de réduction sans passer par ce système). Ces structures assurent la sécurité du paiement des loyers et des charges et de la gestion locative.

Les plafonds de loyer et de ressources

Le loyer et les ressources du locataire sont plafonnés. Ces plafonds sont fixés par décret selon la nature de la convention et la zone géographique du logement pour des montants précis par mètre carré. Vous avez le choix entre 3 niveaux de loyer en fonction du type de convention passée : intermédiaire, social, très social.

Le Cosse/Loc’avantages en résumé