Loi Cosse louer abordable
Depuis le 1er février 2017, le dispositif "Louer abordable", dit loi Cosse, du nom de l’ancienne ministre du Logement, permet aux propriétaires louant un bien à un niveau de loyer abordable pour des ménages modestes d'obtenir une déduction allant de 15 à 85% sur leurs revenus locatifs. En clair plus le loyer est bas, plus l’incitation fiscale est importante.
Cette loi remplace les dispositifs Besson ancien et Borloo ancien pour les logements conventionnés avec l'Agence nationale de l'habitat (Anah).
Les conditions pour bénéficier du dispositif
Pour bénéficier de ce dispositif de défiscalisation, le propriétaire doit signer une convention avec l'Anah (l'Agence nationale de l'habitat), pour au moins 6 ans sans travaux et 9 ans si le propriétaire a obtenu des aides aux travaux, et s'engager à louer son bien pour toute la durée de la convention.
Le logement ancien ou récent doit être la résidence principale du locataire et être non meublée. Le locataire ne peut être ascendant ou descendant du propriétaire. Il ne concerne pas non plus une personne occupant déjà les lieux sauf en cas de renouvellement du bail. Le logement doit respecter un niveau de performance énergétique globale fixé par arrêté.
Dans le cadre du projet de loi de finances 2020, les députés ont adopté un amendement qui allonge la période d’application de la déduction pour trois ans, jusqu’au 31 décembre 2022. Ce texte de loi prévoit aussi de conditionner la déduction fiscale au respect d’un niveau de performance énergétique globale fixé par arrêté.
Lors l'examen du Projet de loi de finances pour 2022, les députés ont adopté un amendement concernant le dispositif Cosse. Celui-ci transforme, à compter du 1er janvier 2022, la déduction fiscale sur les revenus fonciers en réduction d'impôt. Le dispositif est prolongé sous cette nouvelle forme jusqu'au 31 décembre 2024. Il s'appelle désormais Loc'avantages.
Selon l’amendement adopté, plus l’effort consenti par le propriétaire sur le loyer est élevé, plus l’avantage fiscal l’est aussi (une baisse de 20 % du loyer entraîne une baisse de 20 % de ses impôts sur ses revenus fonciers). Si le bailleur passe par une agence immobilière agréée par le dispositif Logement, sa réduction d'impôt pourra être aussi majorée de 15 points. Le dispositif Loc'avantages s'applique sur tout le territoire et non pas uniquement dans les zones en tension locative.
Autre nouveauté : Les plafonds de loyers sont fixés au niveau local et non plus en fonction d'un zonage national donc plus adaptés aux réalités du marché locatif.
Avec une agence immobilière à vocation sociale
Si le propriétaire signe un mandat de gestion avec une agence immobilière à vocation sociale ou un organisme agréé en vue de louer son bien à des ménages précaires, la déduction fiscale s'élève à 85%, quelle que soit la zone géographique dans laquelle le logement se situe (contre 15 à 70 % de réduction sans passer par ce système). Ces structures assurent la sécurité du paiement des loyers et des charges, la gestion locative.
Plafonds de loyer et de ressources
Le loyer et les ressources du locataire sont plafonnés. Ces plafonds sont fixés par décret selon la nature de la convention et la zone géographique du logement pour des montants allant de 5.63 à 17.55 euros du mètre carré en 2021. Le propriétaire a le choix entre 3 niveaux de loyer en fonction du type de convention qu’il a passée : intermédiaire, social, très social.
La déduction ne peut pas se cumuler avec les autres régimes fiscaux prévus en faveur de l'investissement locatif tel que par exemple le dispositif d’investissement locatif Pinel ou Scellier ou le régime du microfoncier.
Il est possible d’imputer davantage de charges (frais de gestion, charges de copropriété, intérêts d’emprunt) et de dépenses de travaux pour augmenter le déficit foncier. Le plafond des déficits fonciers imputables sur les revenus fonciers est fixé à 15.300 €, contre 10.700 € en régime normal.
Le Cosse en résumé
| Historique | En vigueur depuis le 1/02/2017, prévu le 31/12/ 2019, rallongé jusqu'au 31/12/2022 |
| Durée du dispositif | 6 ou 9 ans (si subvention Anah pour travaux) |
| Pour quel type de logement | Neuf ou ancien ; pour les propriétaires ne cherchant pas de rentabilité dans l’immobilier et cherchant à placer de l’argent ou baisser leur impôt |
| Imposition | Abattement de 10 à 70% selon zone et caractère du loyer (intermédiaire, social ou très social), 85% si choix de l'intermédiation locative sur les revenus bruts tirés de la location |
| Conditions | On doit signer une convention avec l'Anah |
| Avantages | Incitation fiscale, intérêt si logement dans une zone non tendue, s’ajoute aux autres charges qui sont déductibles des loyers (frais de gestion, charges de copropriété, intérêts d’emprunt…), ce qui baisse encore plus les impôts |
| Inconvénients | Loyer plafonné comme ceux HLM, locataire avec ressources plafonnées, pas location à un membre de la famille si même foyer fiscal ; pas cumulable avec autre dispositifs Pinel ou Denormandie |