Acheter une passoire énergétique : un bon investissement à envisager

Quels sont les avantages de l'investissement dans une passoire énergétique, ainsi que les critères à prendre en compte pour faire le bon choix ?

Depuis 2023, le nombre de de passoires thermiques mis en vente augmente de plus en plus. La mise en place de la loi climat et résilience qui interdit la location des passoires thermiques et veut éradiquer les logements énergivores d’ici à 2034 a changé la donne.

De nombreux propriétaires de passoires thermiques ne veulent ou ne peuvent pas effectuer de travaux de rénovation énergétique, trop couteux et vendent leurs logements au lieu de les louer. Une aubaine pour les acheteurs qui peuvent négocier le prix d'achat à la baisse.

Un mauvais diagnostic énergétique DPE est un bon levier de négociation, les décotes sur le prix sont plus facilement acceptées par les vendeurs qui veulent se débarrasser de leur bien. Les acheteurs peuvent mettre en avant pour négocier le prix à la baisse du logement la hausse du coût des matériaux et l'importance de travaux à réaliser.

Comment financer l’achat d’une passoire énergétique ?

L’achat d’une passoire énergétique peut se financer avec un crédit immobilier mais les établissements prêteurs demandent généralement aux emprunteurs une épargne suffisante et un apport pour réaliser les travaux et financer les éventuels imprévus (Il faut prévoir 10 % de plus en moyenne)

Certaines banques exigent parfois que le prêt immobilier intègre le budget travaux, qui peut vite monter à plus de 30000 euros. Elles demandent aussi que le montant des travaux ne dépasse plus de 50 % du prêt total. D’autres établissements veulent que l’emprunteur s’engage à améliorer le DPE pour accorder le prêt immobilier.

Si vous êtes déjà propriétaire d’un bien immobilier, il est possible de demander un prêt hypothécaire. Le prêt de trésorerie hypothécaire permet d’utiliser votre  patrimoine immobilier pour obtenir de la liquidité. Le montant du prêt accordé dépendra de la valeur du ou des biens apportés en garantie du prêt hypothécaire et du ratio hypothécaire retenu. Ce ratio pourra être au maximum de 70%.

Je demande un prêt hypothécaire Etre rappelé

Pourquoi acheter une passoire thermique quand on est primo-accédant ?

A l'heure où l'obtention d'un crédit immobilier est difficile et que l'apport demandé est important, les primo-accédants peuvent envisager l'achat d'une passoire énergétique, un peu moins chère.

Bien sûr en contrepartie il ne faudra pas craindre les travaux à entreprendre, notamment ceux d'isolation. Si l’achat de la future passoire énergétique est destiné à devenir une future résidence principale, les travaux ne sont pas obligatoires mais les factures énergétiques seront ensuite importantes.

Avant d'envisager cet achat, il faudra donc prendre sa calculette, bien chiffrer le montant des travaux et comparer la marge qu'il reste après travaux. Cet achat peut être alors une bonne opération financière.

Pourquoi acheter ce type de biens pour des investissements locatifs ?

Acheter une passoire énergétique pour la louer ensuite est aussi une opportunité à envisager pour des propriétaires bailleurs mais avec des conditions à connaître avant de s'engager. Le prix du logement "passoire" peut être négocié à la baisse (jusqu’à 20 %) mais l'acheteur sera dans l'obligation d’effectuer des travaux de rénovation énergétique pour envisager une location future. La loi Climat et résilience impose en effet l’interdiction à la location des biens les plus énergivores depuis le 1er janvier 2023.

Le logement loué, appartement ou maison, devra avoir un DPE d'au moins D (avant la date butoir de 2034). Un gel des loyers est en application dans les locations des biens classés F et G depuis le 24 août 2022. Mais la rentabilité pour un investissement locatif peut être au rendez-vous pour des investisseurs en utilisant le déficit foncier ou en profitant du dispositif Denormandie jusqu'à la fin 2026.

Il faut intégrer les investissements travaux dans le coût de revient des biens et donc dans le calcul du rendement - en prenant en compte que des aides sont disponibles.

Quelles sont les aides de l'Etat pour l'isolation et les travaux ?

• Le prêt à taux zéro PTZ ou éco-prêt
• Le dispositif Denormandie
• Ma Prime Renov', les certificats d'économies d'énergies (CEE)
• La TVA réduite à 5.5%
• Le déficit foncier pour les propriétaires d'un bien locatif non meublé choisissant le régime d'imposition au réel.

Pour pouvoir bénéficier des aides de l’État, les travaux de rénovation énergétique des passoires thermiques doivent être obligatoirement réalisés par des entreprises ou des professionnels disposant du label RGE (Reconnu Garant de l’Environnement).

Comment obtenir le bonus sorti de passoire thermique ?

Les aides Ma Prime Rénov peuvent alors être bonifiées. Une prime bonus d’un montant variant entre 500 € et 1500 € se rajoute à celle-ci. Il s'agit du bonus "sortie de passoire",

Il est proposé pour sortir du statut de passoire thermique et passer le logement dans l’étiquette D au minimum. Dans ce cas un audit énergétique est exigé pour bénéficier de cette aide supplémentaire.

En juillet 2022, l’Observatoire national de la rénovation énergétique recensait 7,2 millions de passoires thermiques en France. Les passoires thermiques se situent principalement dans la région parisienne et la Creuse. Mais attention il existe des exceptions géographiques : les passoires thermiques se vendent bien à Marseille et Paris à cause de la pénurie de biens.

Un audit énergétique précisant notamment la répartition des déperditions thermiques, un plan de travaux de rénovation énergétique à prévoir et des devis estimatifs des travaux de mise en conformité de votre logement doivent être fournis en cas de vente.

Cette obligation d'audit énergétique sera mise en vigueur pour les logements classés E à partir du 1er janvier 2025 et ceux classés D à partir du 1er janvier 2034.