Pourquoi acheter une maison avec un dpe f ou g ?
Quels sont les avantages de l'investissement dans une passoire énergétique, ainsi que les critères à prendre en compte pour faire le bon choix ?
Depuis début 2023, le nombre de logements considérés comme des passoires thermiques mis en vente augmente de plus en plus. La mise en place de la loi climat et résilience qui interdit la location des passoires thermiques et veut éradiquer les logements énergivores d’ici à 2034 a changé la donne.
De nombreux propriétaires de passoires thermiques ne veulent pas effectuer de travaux de rénovation énergétique, trop couteux et vendent leurs logements au lieu de les louer. Une aubaine pour les acheteurs qui peuvent négocier le prix d'achat à la baisse.
Un mauvais diagnostic énergétique DPE est un bon levier de négociation, les décotes sur le prix sont plus facilement acceptées par les vendeurs qui veulent se débarrasser de leur passoire thermique. Les acheteurs peuvent mettre en avant pour négocier le prix à la baisse du logement la hausse du coût des matériaux et l'importance de travaux à réaliser.
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Acheter une passoire thermique est un investissement à envisager pour les primo-accédants
A l'heure où l'obtention d'un crédit immobilier est difficile et que l'apport demandé est important, les primo-accédant peuvent envisager l'achat d'une passoire énergétique, un peu moins chère.
Bien sûr en contrepartie il faudra ne craindre des travaux à faire notamment d'isolation. Si l’achat de la future passoire énergétique est destiné à devenir une future résidence principale, les travaux ne sont pas obligatoires mais les factures énergétiques seront ensuite importantes,
Avant d'envisager cet achat, il faudra donc prendre sa calculette, bien chiffrer le montant des travaux et comparer la marge qu'il reste après travaux. Cet achat peut être alors une bonne opération financière.
Acheter ce type de biens est aussi une opportunité intéressante pour des investissements locatifs
Acheter une passoire énergétique pour la louer est aussi une opportunité à envisager pour des propriétaires bailleurs mais avec des conditions à connaître avant de s'engager. Le prix du logement "passoire" peut être négocié à la baisse mais l'acheteur sera dans l'obligation d’effectuer des travaux de rénovation énergétique pour envisager une location future. La loi Climat et résilience impose en effet l’interdiction à la location des biens les plus énergivores depuis le 1er janvier 2023.
Le logement loué, appartement ou maison, devra avoir un DPE d'au moins D (avant la date butoir de 2034). Un gel des loyers est en application dans les locations des biens classés F et G depuis le 24 août 2022. Mais la rentabilité pour un investissement locatif peut être au rendez-vous pour des investisseurs en utilisant le déficit foncier ou en profitant du dispositif Denormandie.
Il faut intégrer les investissements travaux dans le coût de revient des biens et donc dans le calcul du rendement - en prenant en compte que des aides sont disponibles. si le projet est rentable il faut acheter le bien.
Quelles sont les aides de l'Etat pour l'isolation et les travaux en 2022 et 2023 ?
Pour sortir les logements de la classe F ou G des travaux d'isolation et de rénovation peuvent être financés par des prêts et par des aides de l'Etat.
On peut citer :
- Le prêt à taux zéro PTZ ou éco-prêt
- Le dispositif Denormandie
- Ma Prime Renov', les certificats d'économies d'énergies ( CEE)
Pour pouvoir bénéficier des aides de l’État, les travaux de rénovation énergétique des passoires thermiques doivent être obligatoirement réalisés par des entreprises ou des professionnels disposant du label RGE (Reconnu Garant de l’Environnement).
Comment obtenir le bonus sortie de passoire thermique ?
Deux primes bonus d’un montant variant entre 500 € et 1500 € se rajoutent à Ma Prime Rénov. Il s'agit du bonus "sortie de passoire" et celui "bâtiment basse consommation",
Le bonus « sortie de passoire » est proposé pour sortir du statut de passoire thermique. Les aides Ma Prime Rénov peuvent alors être bonifiées lorsque les travaux permettent de sortir le logement du statut de passoire thermique (étiquette énergie F ou G avant travaux). Dans ce cas un audit énergétique est exigé pour bénéficier de cette aide supplémentaire.
Le bonus « Bâtiment Basse Consommation » s'applique pour les habitats qui atteignent l’étiquette énergie A ou B. Les aides Ma Prime Rénov’ peuvent alors être bonifiées de 500 à 1500 euros.
Comment prouver que mon logement est une passoire thermique ?
Pour identifier précisément les logements qui sont des passoires thermiques, un diagnostic de performance énergétique (DPE) les classe en catégorie allant de A à G. Ce diagnostic est obligatoirement effectué par un expert diagnostiqueur agréé avant la vente d’un bien immobilier.
Un million de logements du parc immobilier français serait des passoires thermiques classés G et 4.8 millions, si on ajoute les classés F. Les passoires thermiques se situent principalement dans la région parisienne et la Creuse. Mais attention il existe des exceptions géographiques : les passoires thermiques se vendent bien à Marseille et Paris à cause de la pénurie de biens.
Attention il y a du nouveau en 2023 : un audit énergétique précisant notamment la répartition des déperditions thermiques, un plan de travaux de rénovation énergétique à prévoir et des devis estimatifs des travaux de mise en conformité de votre logement doivent être fournis en cas de vente.
Cette obligation d'audit énergétique sera mise en vigueur pour les logements classés E à partir du 1er janvier 2025 et ceux classés D à partir du 1er janvier 2034.
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