Comment évaluer le montant ou pourcentage idéal de l’apport personnel quand on demande un prêt pour financer son logement ? Qu’est-ce qui est considéré comme de l’apport personnel ? Que doit-on payer avec cet apport ?
Qu'est-ce que l'apport personnel pour un prêt immobilier ?
L’apport personnel est la somme dont l’emprunteur dispose en propre pour payer une partie de son futur bien immobilier, avant d’obtenir son prêt. Il peut être constitué du fruit de son épargne (Livret A, placement…), d’un prêt familial, d’un héritage, de la participation aux bénéfices d’une entreprise… Il faudra prouver la provenance de ces fonds avec des relevés, des écrits, des attestations…
Certains financements aidés comme le PTZ, le prêt Action logement, les prêts CAF ou relais, l’épargne logement sont considérés également comme un apport personnel par le banquier.
Comment calculer un apport personnel pour un prêt immobilier?
L’apport se compte en pourcentage par rapport au montant total du bien immobilier. Il n’existe pas de pourcentage d’apport minimum ou de somme obligatoire imposés par une loi. Mais en pratique il est conseillé d’apporter au moins 10 % en cas de premier achat immobilier. Si la somme varie entre 20 et 30 %, les banques seront plus souples. Au-delà, on vous déroulera le tapis rouge car vous êtes un très bon dossier… Mais attention cette tendance tend à disparaître et on parle plus de 20% au moins*...
Il faut savoir que les frais de notaire ne comptent pas dans le montant du prêt et qu’ils doivent être pris en charge par l’apport personnel ou des prêts aidés. Idem pour les frais de caution, d’agence…
Pour avoir un ordre d’idée, si vous achetez un bien à 200.000 euros, les frais de notaire se monteront à 15.500 euros. Il faut donc emprunter en tout 215.500 euros. L’apport personnel minimal conseillé se montera alors à 21.550 euros.
Un apport qui augmente d'année en année*
Le niveau moyen d’apport personnel pour obtenir un prêt immobilier a augmenté de 30 % par rapport à 2021, selon l’étude courtier Finance Conseil dévoilé par BFM Business mi-novembre 2022 : il faut au moins en moyenne avoir près de 60.000 euros d’apport, contre 48.000 en 2021. Le poids de l'apport demandé par les banques est passé de 16 à 18 %.
Dans certaines régions l’augmentation de l’apport est encore plus forte comme en Rhône Alpes ou en Ile de France (avec un apport de 27 % en moyenne).
Selon l'étude un autre courtier en financement publiée en avril 2022 l’apport personnel moyen attendu dans le cadre d’un crédit immobilier est passé de 29 405 € à 52 594 € entre le premier trimestre 2021 et le premier trimestre 2022. L'apport est encore plus important dans certaines régions, comme l'Île-de-France et la région PACA.
Et la hausse continue en 2022 et 2023 : Century 21 a publié fin juin 2022 une étude qui montre que l'apport personnel moyen est de 55.519 euros en moyenne au premier semestre 2022 soit 21 % du montant du prix du bien. Selon les chiffres d’une étude du même réseau immobilier publiée en juin 2023 dans le Figaro, l’apport demandé est maintenant près de 90000 euros en moyenne, des banques demandent 35% du prix moyen d’achat pour une maison ou un appartement mais aussi une épargne de précaution (six mois de revenu de côté pour pallier au besoin des impayés de mensualités).
L'apport personnel est un vrai levier de négociation avec le banquier
Plus l’apport personnel est important plus vous pourrez obtenir un meilleur taux pour le prêt, des avantages comme des frais de banque réduits, une durée de prêt moins longue… Avoir un bon apport personnel montre aussi que vous mettez de l’argent de côté et donc que vous pourrez rembourser sans souci l’emprunt. C’est alors un vrai levier de négociation avec le banquier.
Toutefois, il est recommandé de ne pas investir toutes ses économies dans l'apport personnel pour le prêt, pour garder une marge de manœuvre et de pouvoir faire face à d'éventuels frais supplémentaires, comme ceux des travaux non prévus, une chaudière à changer par exemple ou les impôts.