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Comment acheter un bien immobilier aux enchères ?

Comprendre les différents types de ventes aux enchères

Comment acheter un bien immobilier aux enchères ?

Il existe 3 types de ventes aux enchères dans l'immobilier : les ventes aux enchères notariales, domaniales ou judiciaires. Cependant, attention, le système de ventes aux enchères répond à un fonctionnement bien particulier dont il vaut mieux connaître tous les aspects avant de se lancer.

Les ventes aux enchères notariales

Comme son nom l'indique, se déroulent dans les chambres départementales des notaires (tous les mardis à Paris et une fois par mois en région). Les propriétaires des biens les placent volontairement aux enchères, dans un souci de rapidité de vente, ils sacrifient donc le prix de leur bien (le plus souvent, le prix final n'atteint que les deux tiers de la valeur réelle).

Les ventes aux enchères judiciaires

Plus intéressantes, les ventes aux enchères judiciaires (dite à la barre) se déroulent dans les Tribunaux de Grande Instance (2 fois par semaine à paris et une à deux fois en région) . Attention cependant, pour y participer, il faudra être représenté par un avocat qui est le seul habilité à enchérir. Saisie, divorce ou encore mise en liquidation, l'origine de la vente de ces biens rares permet souvent de faire les meilleures affaires (la mises à prix est souvent fixée 30% en dessous de la valeurs d'estimation).

Les ventes aux enchères immobilières patrimoniales (domaniales)

Ayant lieu dans les préfectures, ces ventes proposent des biens issus du patrimoine de l’État. On y trouvera donc des locaux, des biens divers du domaine immobilier de l'Etat, mais aussi des successions vacantes qui se retrouvent sans héritier et donc bradées pour ne pas être laissées à l'abandon et c'est sur ces biens là que l'on peut faire de bonnes affaires.

Où trouver les ventes aux enchères judiciaires, notariales et domaniales ?

Pour trouver un bien, ou simplement tâter le terrain, de nombreux sites web référencent les dates des enchères à venir, les biens qui seront proposés et le prix de départ de ses derniers.

  1. Pour les ventes notariales : les sites notaires.paris-idf.fr, immobilier/ventes-aux-encheres (Paris), immobilier.notaires, immonot.com ou 36h-immo.com.
  2. Pour les ventes judiciaires : les sites juri-encheres.com ou licitor.com.
  3. Pour les ventes domaniales : le site encheres-domaine.gouv.fr/hermes/.

Acheter une maison, un appartement aux enchères : mode d'emploi

Une fois que vous aurez sélectionné le bien qui vous intéresse, vous devrez lire attentivement les conditions de vente et le cahier des charges de ce dernier (qui contient toutes les caractéristiques du bien). Car en enchérissant le jour des enchères cela signifiera que vous acceptez sans réserve les diverses notions de ce document et il n'y aura pas de rétractation possible si vous remportez le bien. Si les conditions de vente et le contenu du cahier des charges vous conviennent, vous pourrez envisager (et c'est plus que conseillé) d'aller faire une visite du bien. Là aussi, soyez bien informé, les visites organisées ne se font pas sur rendez-vous, mais ont un jour, une heure et une durée fixe pour tout le monde.

Ensuite, vous devrez évaluer le budget que vous pouvez consacrer au bien choisi. Vous devrez donc effectuer une demande de prêt en gardant à l'esprit que vous devez être certain de la somme qui vous sera accordée, car une fois le bien remporté vous serez dans l'obligation de le régler. L’achat d’un bien mis aux enchères n’est pas conditionné à l’obtention d’un prêt. Il n’est pas possible d’annuler la vente.

Quels sont les frais pour une vente aux enchères immobilières ?

Un chèque de consignation (de banque) équivalent à 10-20 % du bien est demandé avant la séance de vente. Pour les ventes domaniales aucuns frais de notaire ne sont facturés, l’acte de ventes est rédigé gratuitement

Des frais annexes sont facturés selon le type de vente comme les frais d’organisation de la vente, des frais de notaire, des débours, des frais d’achat (droit / taxe de mutation dû au Trésor Public).

Bien préparer vos enchères immo pour le jour J

Vous avez bien préparé vos enchères, vous avez votre plan de financement. Vous connaissez le montant exact que vous pouvez vous permettre de dépenser, vous connaissez le bien et son cahier des charges par cœur, mais il y a encore quelques petites choses à connaître pour que tout se déroule au mieux.

Enchères classiques (montant qui augmente), à la bougie, au cadran ... Les modes d'enchères sont multiples : soyez donc sûr de connaître le fonctionnement de celles auxquelles vous vous rendez.

Pensez à venir un peu plus tôt que l'heure indiquée pour remplir les différentes formalités que l'on vous demandera pour participer. Il vous faudra déposer le chèque de consignation (un chèque de banque certifié peut être nécessaire), fournir une pièce d'identité et signer un formulaire d'autorisation pour enchérir. Sachez que l'ordre des biens présentés est susceptible de changer à tout moment, il est donc important d'être là dès le début. Durant les enchères, gardez en tête les limites que vous vous êtes fixées pour ne pas vous laisser emporter par l'envie de « gagner ».

Comment se passe une vente aux enchères ?

Une fois la mention « adjugé » mentionnée sur votre bulletin, vous remportez officiellement l'enchère. L’acheteur doit verser le solde de la transaction dans un délai imparti (30 jours pour une vente domaniale, 45 pour une vente notariale et 60 dans une vente judiciaire). En cas de dépassement de ces délais, des pénalités sont à payer.

Dans le cas d’une vente domaniale, l’acquéreur devient propriétaire du bien. Dans les deux autres cas, il faut attendre 10 jours, période pendant laquelle une personne peut faire une surenchère (au moins 10 % de plus que la dernière enchère)

En effet, si vous perdez une enchère, vous avez 10 jours pour surenchérir d'un montant supérieur d'un minimum de 10% du prix total de la vente. Si vous pensez surenchérir, soyez sûr que même avec 10% supplémentaires cela en vaut toujours la peine, mais aussi que votre organisme de prêt soit disposé à augmenter votre emprunt.

Il est possible de faire des enchères en ligne

Il est possible de ne pas se déplacer et de faire des enchères en ligne sur un bien via internet. Une fois inscrit à la vente le participant reçoit un agrément électronique et un mot de passe qui sécurise sa participation.

Article mis à jour le