Comment financer un bien immobilier aux enchères ?
Financer un bien immobilier aux enchères avec un prêt immobilier
Le recours au prêt immobilier pour acheter une maison ou un appartement aux enchères est possible, mais cette demande doit être anticipée bien en amont. En effet le délai d'obtention du prêt peut être incompatible avec les délais imposés par la vente.
L'adjudication du bien n'est définitive qu'après un délai légal durant lequel une surenchère peut être effectuée. L’acquéreur doit être capable de payer immédiatement une fois l'enchère remportée. Vous devez donc avoir votre prêt accordé par la banque avant la vente aux enchères.
Je demande un crédit immobilier
En effet une fois le bien remporté vous serez dans l'obligation de régler le bien acheté aux enchères dans son intégralité avec les divers frais divers les droits de mutation, les frais de notaire, éventuellement des frais liés à l'emprunt immobilier. Lorsque votre projet sera accepté par l’établissement de prêt il faudra que celui-ci vous donne un accord de principe sur le prêt immobilier.
Financer un bien immobilier aux enchères avec un prêt hypothécaire
Autre possibilité de financement : avec en votre possession une copie du jugement prononçant la vente du bien immobilier, vous pouvez demander le financement nécessaire pour vous porter acquéreur du bien saisi. Cet éventuel financement est possible en recourant au crédit hypothécaire immobilier.
Ainsi, si vous êtes propriétaire d’un ou de plusieurs biens immobiliers, il vous est possible d’obtenir un prêt hypothécaire dont le montant sera défini en considération de votre capacité d’endettement, et d’un pourcentage (appelé « ratio hypothécaire ») calculé sur la valeur des biens apportés en garantie hypothécaire.
Je demande un prêt hypothécaire Etre rappelé
Il est possible selon l’état et la situation géographique du (des) biens(s) apporté(s) en garantie du prêt, d’obtenir un ratio allant jusqu’à 60% de la valeur expertisée des biens.
Exemple : si vous apportez en garantie un bien immobilier d’une valeur de 500 000 euros, et que le ratio est de 50%, vous pourriez obtenir un prêt de 250 000 euros remboursable en in fine ou en amortissable, selon votre capacité d’endettement. N’hésitez pas à déposer une demande via notre formulaire en ligne.
Une vente aux enchères ne comporte ni condition d’obtention de prêt, ni délai de rétractation. Sauf à de rares exceptions, l’acheteur devient immédiatement propriétaire du bien. La réalisation de la cession d’un bien mis aux enchères n’est pas soumis à la condition suspensive de l’obtention du prêt immobilier. Il ne sera pas possible d’annuler la vente.
Quels sont les frais à prévoir pour une vente aux enchères immobilières ?
- Pour les ventes domaniales aucuns frais de notaire ne sont facturés, l’acte de vente est rédigé gratuitement.
- Pour les ventes judiciaires, l’acheteur doit être assisté par un avocat, donc payer ses honoraires (entre 1.000 et 2.000 euros).
Des frais annexes sont facturés en plus du « prix marteau », selon le type de vente, comme les frais d’organisation de la vente, des frais de notaire, des débours, des frais d’achat (droit / taxe de mutation dû au Trésor Public). Ils représentent 7 à 12% du prix d’adjudication. Dans les ventes judiciaires cela peut aller de 10 à 12 % du prix d’achat et entre 7 et 8% dans une vente des domaines.
Quels sont les différents types de ventes aux enchères ?
Les ventes aux enchères notariales
Ces ventes se déroulent dans les chambres départementales des notaires (tous les mardis à Paris et une fois par mois en région). Les propriétaires des biens les placent volontairement aux enchères, dans un souci de rapidité de vente, ils sacrifient donc le prix de leur bien (le plus souvent, le prix final n'atteint que les deux tiers de la valeur réelle).
Les ventes aux enchères judiciaires
Les ventes aux enchères judiciaires (dite à la barre) se déroulent dans les Tribunaux de Grande Instance (2 fois par semaine à Paris et une à deux fois en région). Pour y participer, il faudra être représenté par un avocat qui est le seul habilité à enchérir. Saisie, divorce ou encore mise en liquidation, l'origine de la vente de ces biens permet souvent de faire les meilleures affaires (la mise à prix est souvent fixée 30% en dessous de la valeur d'estimation).
Les ventes aux enchères immobilières domaniales
Ayant lieu dans les préfectures, ces ventes proposent des biens issus du patrimoine de l’État. On y trouvera donc des locaux, des biens divers du domaine immobilier de l'Etat, mais aussi des successions vacantes sans héritier et donc bradées pour ne pas être laissées à l'abandon. C’est sur ces biens là que l'on peut faire de bonnes affaires.
Comment acheter une maison, un appartement aux enchères ?
Une fois que vous aurez sélectionné le bien qui vous intéresse, vous devrez lire attentivement les conditions de vente et le cahier des charges (qui contient toutes les caractéristiques du bien). Car en enchérissant le jour des enchères cela signifiera que vous acceptez sans réserve les diverses notions de ce document et il n'y aura pas de rétractation possible si vous remportez le bien.
Si les conditions de vente et le contenu du cahier des charges vous conviennent, vous pourrez faire une visite du bien. Là aussi, soyez bien informé, les visites organisées ne se font pas sur rendez-vous, mais ont lieu à un jour, une heure et une durée fixe pour tout le monde.
Bien préparer vos enchères immo pour le jour J
Vous avez bien préparé vos enchères, vous avez votre plan de financement. Vous connaissez le montant exact que vous pouvez vous permettre de dépenser, vous connaissez le bien et son cahier des charges par cœur, mais il y a encore quelques petites choses à connaître pour que tout se déroule au mieux.
Enchères classiques (montant qui augmente), à la bougie, au cadran ... Les modes d'enchères sont multiples : soyez donc sûr de connaître le fonctionnement de celles auxquelles vous vous rendez.
Pensez à venir un peu plus tôt que l'heure indiquée pour remplir les différentes formalités que l'on vous demandera pour participer. Il vous faudra déposer le chèque de consignation (un chèque de banque certifié peut être nécessaire), fournir une pièce d'identité et signer un formulaire d'autorisation pour enchérir. Sachez que l'ordre des biens présentés est susceptible de changer à tout moment, il est donc important d'être présent dès le début.
Durant les enchères, gardez en tête les limites que vous vous êtes fixées pour ne pas vous laisser emporter par l'envie de « gagner ».
Une fois adjugé, comment se passe la cession immobilière ?
Une fois la mention « adjugé » mentionnée sur votre bulletin, vous remportez officiellement l'enchère. L’acheteur doit verser le solde de la transaction dans un délai imparti (30 jours pour une vente domaniale, 45 pour une vente notariale et 60 dans une vente judiciaire). En cas de dépassement de ces délais, des indemnités de retards seront à payer.
Dans le cas d’une vente domaniale, l’acquéreur devient propriétaire du bien. Dans les deux autres cas, il faut attendre 10 jours, période pendant laquelle une personne peut faire une surenchère (au moins 10 % de plus que la dernière enchère).
En effet, si vous perdez une enchère, vous avez 10 jours pour surenchérir d'un montant supérieur d'un minimum de 10% du prix total de la vente. Si vous pensez surenchérir, soyez sûr que cet achat même avec 10% supplémentaires en vaut toujours la peine, mais aussi que votre organisme de prêt soit disposé à augmenter votre emprunt.
Si vous ne pouvez pas payer, le bien est remis aux enchères. Cette vente est appelée « folle enchère » ou « réitération des enchères ». Les frais de procédure et d’organisation de la nouvelle vente sont à votre charge. Si le prix obtenu lors de cette deuxième vente est inférieur à celui de la première, vous devrez aussi payer la différence.
Où trouver les ventes aux enchères judiciaires, notariales et domaniales ?
Pour trouver un bien, ou simplement tâter le terrain, de nombreux sites web référencent les dates des enchères à venir, les biens qui seront proposés et le prix de départ de ses derniers.
- Pour les ventes notariales : les sites immonotairesencheres.com, immobilier.notaires.fr, immonot.com
- Pour les ventes judiciaires : les sites licitor.com
- Pour les ventes domaniales : le site encheres-domaine.gouv.fr
Il est possible de ne pas se déplacer et de faire des enchères en ligne sur un bien via internet. Une fois inscrit à la vente le participant reçoit un agrément électronique et un mot de passe qui sécurise sa participation.
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