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Comment fonctionne le permis de construire ?

Crédit immobilier

Le permis de construire est indispensable pour des travaux d’aménagement ou de rénovation. Voici les différents points importants à bien connaitre sur ce document administratif désormais téléchargeable sur internet.

Permis de construire ou déclaration préalable ? A partir de quelle surface faut-il un permis de construire?

permis de construire

Une déclaration préalable est demandée pour une construction nouvelle de moins de 20 m2 ou 40 m2 dans une zone avec un PLU, une modification de l’aspect extérieur d’un bâtiment ou un changement de destination (un commerce qui devient un logement), pour une piscine, un garage, un abri de jardin.

Le permis de construire est obligatoire pour les constructions neuves (maison individuelle par exemple) et les agrandissements de plus de 20 m2, pour un changement de destination qui modifie la façade ou encore pour l’ouverture et l’agrandissement d’ouverture sur un mur extérieur.

Attention : si la surface de plancher dépasse les 150 m2 le recours à un architecte est obligatoire.

Qui demande le permis de construire ?

La demande de permis de construire doit être effectuée par le propriétaire du bien ou un tiers, la personne autorisée par le propriétaire à exécuter les travaux.

Comment demander un permis de construire ? Où dépose-t-on un permis de construire ? Dépôt en ligne et Cerfa

La demande de permis de construire est adressée à la mairie de la commune où vont avoir lieu les travaux. Si celle-ci n’a pas de plan local d’urbanisme PLU ou de carte communale, la demande va alors à la Préfecture du département. Il faut envoyer un recommandé avec les pièces du dossier, en plusieurs exemplaires et le formulaire ad hoc rempli (Cerfa 13406/13703 et autres).

Mais il y a du nouveau de ce côté en 2022. En effet à partir du premier janvier de cette année, les communes de plus de 3 500 habitants doivent disposer d’une téléprocédure leur permettant de recevoir et d’instruire sous forme dématérialisée les demandes d’autorisation d’urbanisme (permis de construire, déclarations préalables de travaux, permis de démolir ou d'aménager, déclaration préalable de travaux ou certificat d'urbanisme…). Les demandes peuvent être déposées via internet sans avoir à se déplacer sur place. Une fois numérisé, plus de copies papier à effectuer des divers documents en plusieurs exemplaires !

Toutes les communes devront être en mesure de recevoir les demandes d'autorisation par voie électronique. Mais pas d’inquiétude, la version papier sera toujours acceptée.

Quelles sont les pièces justificatives à fournir dans la demande?

La liste des pièces à joindre obligatoirement à une demande de permis de construire est prévue par la loi (article R 431-5 du Code de l'urbanisme). Les documents suivants mentionnés sur le "bordereau de dépôt des pièces jointes" sont demandés : un plan de situation du terrain, un plan de masse des constructions à édifier ou à modifier, le projet architectural avec une note précisant notamment l'état initial du terrain, l'implantation, l'organisation, la composition et le volume des constructions nouvelles (choix des matériaux et des couleurs...), des photographies... Une pièce manquante peut retarder le projet et l'étude du dossier.

Le permis doit comporter aussi obligatoirement l'identité du demandeur et sa date de naissance, l'identité de l'architecte à l'origine du projet, la localisation et la superficie du terrain, la nature des travaux, la surface de plancher et même la puissance électrique nécessaire au projet.

Quels sont les délais de traitement et d'instruction ?

Les délais de traitement et d'instruction se comptent en mois. Une fois le dossier déposé vous recevez un récépissé qui comporte un numéro d'enregistrement et indique le délai d’instruction, au moins de deux mois. Une réponse est fournie par la mairie sous la forme d’un arrêté, valable 3 ans (depuis 2016).

En l’absence de réponse dans le délai légal, la demande est tacitement acceptée, sauf dans certains cas comme un projet au cœur d’un parc national ou près d'un monument historique ou de sites patrimoniaux remarquables… (pour plus de renseignement voir le site de l’Anil).

En cas d'avis défavorable vous pouvez demander à la mairie à revoir sa décision (dans les deux mois de l’arrêté) et faire un recours gracieux. Si c’est encore un échec il reste alors la saisie du tribunal administratif.

Le permis accepté est alors affiché à la mairie et sur le chantier sur un panneau. Il est interdit de commencer les travaux, même en la possession d'un permis de construire, avant d'avoir réalisé la déclaration d'ouverture du chantier. Cette déclaration doit être adressée au service d'urbanisme de la mairie dès le commencement des travaux. Elle peut être effectuée sur le site www.service-public.fr, ou via le formulaire Cerfa n° 13407*03.

Le panneau sur le terrain doit être visible de l'extérieur et pendant toute la durée des travaux. Il doit être rectangulaire et ses dimensions supérieures à 80 cm.

Attention : à partir du début de l'affichage du panneau et durant deux mois, un voisin peut saisir le tribunal administratif pour contester la validité du permis de construire.

Quelle est la durée de validité d'un permis de construire ?

Le permis de construire n'est plus valide si les travaux n'ont pas débuté dans les 3 ans ou si, passé ce délai, ils ont été interrompus pendant plus d'un an.

La durée de validité peut être de proroger deux fois pour une durée d'un an. Cette demande de prolongation de permis doit être effectuée par courrier recommandé avec accusé de réception en double exemplaire auprès de la mairie, au maximum 2 mois avant l'expiration du permis de construire. La mairie a alors 2 mois pour répondre. En l'absence de réponse, à l'issue de ce délai, la demande est considérée comme acceptée.

Permis de construire : combien ça coûte ?

L’instruction des dossiers est payante quand la commune a un PLU et qu’un service adapté se charge de celle-ci. Dans les autres communes (avec un document d’urbanisme) l’instruction peut être gratuite, certaines fois elle est faite par la commune elle-même (La DDT ou Direction Départementale des Territoires peut aussi s’en charger).

Le permis de construire en quelques chiffres…

Chaque année, près de 1,5 million de demandes d'autorisation d'urbanisme sont déposées dans les mairies et jusqu'à 40 services en plus des mairies sont consultés pour instruire un dossier au sein de l'administration, selon le ministère de la Transition écologique.

Bon à savoir

Un permis ou une autorisation est attaché à un bien et non à une personne. Un transfert peut être possible sous certaines conditions, comme l'indique le site du gouvernement.

Pour tous les travaux de construction nécessitant une autorisation de permis de construire ou de déclaration préalable de travaux vous devez vous acquitter d’une taxe d’aménagement.

Article mis à jour le