L'essentiel en 3 points
- La VEFA est un achat sur plan sécurisé par la loi : vous devenez propriétaire au fur et à mesure de la construction, avec un cadre juridique précis et plusieurs garanties légales.
- Un financement encadré et progressif : les paiements sont échelonnés selon l'avancement des travaux.
- Des avantages concrets pour l'acheteur : logement neuf, économies d'énergie, frais de notaire réduits, normes environnementales RE2020, et possibilité de défiscalisation.
Obtenir un prêt immobilier pour acheter votre VEFA
La vente en état futur d'achèvement ou vente sur plan est typiquement française. Elle concerne les logements neufs. L'acheteur choisit son bien sur plan et le paie au fur et à mesure de sa construction.
Ce type de vente est régie par le Code civil (articles 1601-1 à 1601-4) et le Code de la construction (L261-1 à L263-3 et R 261-1 à R 261-33 du Code de la construction et de l'habitation).
Le prêt immobilier est le financement classique pour l'achat d'un bien immobilier plan en VEFA.
Financez votre logement en VEFA ➔
- Votre taux d'endettement ne doit pas dépasser 35 %
- Vous devez avoir une situation professionnelle stable avec des revenus réguliers
- Vous ne devez pas avoir d'incidents bancaires
- Un apport de 10 % minimum est nécessaire pour couvrir à minima les frais de notaire, d'agence, de dossier, de publicité foncière, …
Si vous avez plusieurs crédits en cours de remboursement avec un taux d'endettement trop élevé, vous pouvez demander un rachat de crédits pour obtenir un seul prêt avec la possibilité d'y intégrer un apport financier pour l'acquisition de votre bien en VEFA.
Acheter en VEFA avec un prêt hypothécaire
Si vous êtes déjà propriétaire d'un bien immobilier, le prêt hypothécaire est une autre solution pour financer un VEFA.
L'un de vos biens immobiliers peut être monétisé pour obtenir de la trésorerie. Votre bien sert alors de garantie au prêt dont le montant dépend de la valeur estimée du bien et d'un ratio hypothécaire.
Je demande un prêt trésorerie hypothécaire
Comment se passe l'achat d'un bien ou d'un appartement en VEFA ?
1 : Le contrat préliminaire (ou contrat de réservation) pour un VEFA
Un contrat de réservation, ou contrat préliminaire, est d'abord signé entre le vendeur et l'acheteur. Cet acte permet de réserver le logement à un constructeur promoteur, en contrepartie d'un dépôt de garantie.
Le dépôt de garantie varie en fonction du délai de vente : moins d'un an 5 % du prix, moins de 2 ans 2 % du prix et plus de deux ans pas de dépôt de garantie... L'acheteur dispose d'un délai de rétractation de 7 jours.
2 : L'acte de vente définitif et le paiement du prix du VEFA
Un contrat définitif, acte authentique signé devant notaire, est conclu quand la construction débute.
- La description du bien,
- Le prix prévisionnel et les conditions de révision,
- Les délais de livraison,
- La garantie d'achèvement.
Si le programme commence, le promoteur est engagé : un logement est réservé pour l'acheteur.
Le vendeur transfert de suite à l'acheteur en VEFA, les droits sur le sol et la propriété des constructions existantes. Pour les ouvrages à venir, comme un appartement ou une maison, le transfert de propriété se fait au fur et à mesure de leur exécution.
3 : La livraison du bien
Lors de l'achèvement des travaux, un état des lieux de réception de travaux est fait avant remise des clés. Il permet de constater les éventuels défauts de conformité, les malfaçons ou vices de construction. L'acheteur doit être très vigilant à tous les détails et se faire accompagner par un professionnel au besoin, comme un architecte. Le solde est payé à la remise des clés.
Les acheteurs deviennent alors pleinement propriétaire. Ils bénéficient des garanties de construction, comme celle de parfait achèvement, la garantie biennale et la décennale. Si un désordre intervient après la réception des travaux (et avant la fin des délais de 1, 2 ou 10 ans) elles peuvent être activées.
L'assurance dommage-ouvrage est aussi souscrite par le promoteur.
Le vendeur conserve les pouvoirs du maitre d'ouvrage jusqu'à la réception des travaux et choisit librement les entreprises qui interviennent sur le chantier.
Les avantages et les inconvénients de l'achat en VEFA
Investir dans un logement neuf en VEFA (Vente en État Futur d'Achèvement) est particulièrement intéressant puisque le logement est neuf.
Il permet au futur propriétaire de profiter de plusieurs avantages : de bonnes performances énergétiques (DPE), des équipements récents adaptés (aux normes PMR), des économies d'énergie et des garanties spécifiques liés à ce type d'achat.
En plus de l'accessibilité, la construction en VEFA respecte d'autres normes concernant l'environnement, comme la norme RT 2020, applicable à toutes les constructions neuves. Cette norme permet de faire des économies d'énergies.
Ce type d'investissement immobilier est possible dans le cadre du dispositif Censi-Bouvard (pour mettre en location ensuite et profiter d'une défiscalisation avantageuse). De plus les frais de notaire sont réduits.
Lors d'un achat en VEFA, les paiements sont échelonnés suivant l'avancement des travaux et selon l'échéancier prévu par le contrat de vente. Les montants sont en général les suivants : 35 % du prix total lorsque les fondations sont achevées. 70% lors de la mise hors d'eau, 95 % à l'achèvement des travaux et le reste à la livraison du bien (sauf contestation de conformité). Ce qui déclenche de fait le paiement d'intérêts intercalaires entre chaque versement.
Des pénalités sont prévues en cas de retard de livraison ou de paiement (mais pas plus de 1% de la somme à verser par mois de retard).
A noter que la plaquette promotionnelle présentant le futur bien ou appartement en VEFA n'a aucune valeur contractuelle. Le futur bien ne ressemblera pas nécessairement à l'appartement témoin !
Le classique plan 3D donne déjà une meilleure appréciation des volumes. Grâce à la réalité virtuelle, il est désormais possible de visiter les lieux avant même qu'ils ne soient construits !
Souvent le risque le plus grand dans l'achat en VEFA est le dépassement des délais de livraison. En général il faut compter au moins 18 mois entre la réservation et la livraison du logement.
Il faut savoir qu'un promoteur entame les travaux que si 50 % des appartements sont déjà réservés. Pour éviter les déconvenues, renseignez-vous bien sur le promoteur. Il doit justifier de la caution d'un organisme extérieur garantissant l'achèvement des travaux en cas de défaillance financière, c'est la garantie intrinsèque.
FAQ – Tout savoir sur l’achat en VEFA
Qu’est-ce qu’un achat en VEFA ?
La VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) est un contrat d’achat sur plan qui permet d’acquérir un logement avant sa construction. L’acheteur devient propriétaire à mesure de l’avancement des travaux. Chaque étape (fondations, hors d’eau, achèvement, livraison) correspond à un appel de fonds encadré par la loi.
Quelles garanties protègent l’acheteur en VEFA ?
- Garantie d’achèvement ou de remboursement,
- Garantie de parfait achèvement (1 an),
- Garantie biennale (2 ans),
- Garantie décennale (10 ans).
Le promoteur doit également souscrire une assurance dommage-ouvrage avant le démarrage du chantier.
Quels sont les risques d’un achat sur plan ?
- Un retard de livraison du chantier,
- Un programme non lancé si 50 % des lots ne sont pas vendus,
- Des différences entre le logement livré et les plans initiaux.
Pour limiter les risques, vérifiez la solidité financière du promoteur et la présence d’une garantie d’achèvement.
Quels sont les avantages d’un logement neuf en VEFA ?
- Respect des normes RE2020 et accessibilité PMR,
- Frais de notaire réduits,
- Possibilité de défiscalisation (Pinel, Censi-Bouvard),
- Économies d’énergie et confort optimal.
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