Comment acheter un logement neuf en VEFA ?

Investir dans un logement neuf en VEFA (Vente en État Futur d’Achèvement) implique de choisir et d'investir dans un bien immobilier avant sa construction en se fiant uniquement au plan du promoteur. Ce type d'achat est particulièrement intéressant puisque le logement est neuf.

Il permet au futur propriétaire de profiter de plusieurs avantages, comme d'avoir bonnes performances énergétiques, des équipements récents, des économies d'énergie et des garanties spécifiques liés à ce type d'achat.

Ce type d'investissement immobilier est possible dans le cadre du dispositif Censi-Bouvard ou Pinel (pour mettre en location ensuite et profiter d'une défiscalisation avantageuse)

Comment se passe l'achat d'un bien ou d'un appartement en vefa ?

Le vendeur transfert de suite à l'acheteur en vefa les droits sur le sol et la propriété des constructions existantes. Pour les ouvrages à venir, comme un appartement ou une maison, le transfert de propriété se fait au fur et à mesure de leur exécution.

Un contrat de réservation, ou contrat préliminaire, est d'abord signé entre le vendeur et l'acheteur. Cet acte permet de réserver le logement à un constructeur promoteur, en contrepartie d'un dépôt de garantie. Ce dernier varie en fonction du délai de vente : moins d'un an 5 % du prix, moins de 2 ans 2 % du prix et plus de deux ans pas de dépôt de garantie... L'acheteur dispose d'un délai de rétractation de 7 jours.

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Un contrat définitif, acte authentique signé devant notaire, est conclu quand la construction débute. Ce contrat doit comporter la description du bien, son prix prévisionnel et les conditions de révisions de celui-ci, les délais de livraisons, la garantie d'achèvement. Si le programme commence le promoteur est engagé : un logement est réservé à l'acheteur.

L'acquéreur paie une partie du prix à mesure de l'avancement des travaux : versement de 35 % de la somme quand les fondations sont achevées, 70% à la mise hors d'eau, 95 % à l'achèvement des travaux et le solde à la livraison et remise des clés (sauf contestation de conformité). Ce qui déclenche de fait le paiement d'intérêts intercalaires.

Des pénalités sont prévues en cas de retard de livraison ou en cas de retard de paiement (mais pas plus de 1% de la somme à verser par mois de retard).

La date de la remise des clés est le point de départ de la garantie des vices de construction apparents. Un procès-verbal de livraison est alors établi avec mention des défauts de conformité.

Le vendeur conserve les pouvoirs du maitre d'ouvrage jusqu'à la réception des travaux et choisit librement les entreprises qui interviennent sur le chantier.

Faut-il acheter en vefa aujourd'hui ?

Lors de l'achèvement des travaux, un état des lieux de réception de travaux est fait avant remise des clés. Il permet de constater les éventuels défauts de conformité, les malfaçons ou vices de construction. L'acheteur doit être très vigilant à tous les détails et se faire accompagner par un professionnel au besoin, comme un architecte.

A noter que la plaquette promotionnelle présentant le futur bien ou appartement en vefa n'a aucune valeur contractuelle. Le futur bien ne ressemblera pas nécessairement à l'appartement témoin !

Souvent le risque le plus grand dans l'achat en vefa est le dépassement des délais de livraison. En général on compte au moins 18 mois entre la réservation et la livraison du logement.

Il faut savoir qu'un promoteur entame les travaux que si 50 % des appartements sont déjà réservés. Il est donc possible de réserver et que le programme ne voit jamais le jour. Renseignez-vous donc bien sur le promoteur (qui doit justifier de la caution d'un organisme extérieur garantissant l'achèvement des travaux en cas de défaillance financière du promoteur, c'est la garantie intrinsèque).

Pour être certain qu'une fois le logement construit les lieux correspondront bien à vos attentes, effectuer aussi une lecture précise du plan est indispensable. Pour ce faire, mieux vaut donc savoir décrypter le plan du bien avant de s’engager.

Situer l'environnement du futur bien immobilier

• Le plan de situation : Il permet de situer le futur bien dans son environnement. Il permet d'avoir une vue d'ensemble sur l'immeuble ou la maison et les autres constructions environnantes, telles que les transports, les écoles, les commerces, etc.
• Le plan de masse : Il permet d'avoir une vue des lieux avec les limites du terrain afin d'avoir une idée de la proximité des autres constructions, mais aussi des éventuelles voies de circulation. Le plan de masse est particulièrement intéressant pour avoir une idée du potentiel vis-à-vis.
• Le plan d'étage courant : Il permet d'avoir connaissance de la disposition de l'immeuble et de situer les éléments, comme les voies d'aération, la cage d'escalier ou d'ascenseur afin d'anticiper de possibles nuisances sonores.

Décrypter les informations techniques du VEFA

• Les traits épais : Ils représentent les murs porteurs et les murs de refend (ce sont les murs qui dessinent le contour du logement).
• Les traits fins : Ils représentent les cloisons qui sont des murs non porteurs et qui pourront donc être abattus afin d'agrandir une pièce par exemple.
• Les traits hachurés : Ils représentent les murs doublés par une isolation thermique ou phonique par exemple.
• Les pointillés : Ils représentent les ouvertures comme les portes et les fenêtres. Associés à certains pointillés, des arrondis qui permettent de savoir dans quels sens s'ouvriront les portes.
• Les cercles : Ils représentent la possible rotation pour un fauteuil roulant de façon à connaître l'accessibilité du logement à une personne handicapée.
• L'échelle : Elle permet d'appréhender les volumes par comparaison d'une pièce à l'autre.
• La rose des vents : Elle permet de connaître l'exposition du futur logement.

Déchiffrer les abréviations d'un plan de logement en VEFA

• ALL (allège) : espace entre le bas d’une fenêtre et le sol
• ATT : raccordement pour appareil électroménager
• CF : conduit de fumée
• CUI : bloc cuisson
• CVR : coffre de volet-roulant
• Dress : dressing
• EA : entrée d’air (près d’une fenêtre)
• EP : eaux pluviales
• EU : eaux usées (canalisations)
• EV : eaux vannes (canalisations eaux usées WC)
• F : fenêtre
• GCM : garde-corps métallique
• GTL : gaine technique de logement
• HSFP : hauteur sous faux plafond
• LL : emplacement lave-linge
• LV : emplacement lave-vaisselle
• PF : porte fenêtre
• PL : placard
• PV : pare-vue
• R ou FR : emplacement réfrigérateur
• SS : sèche-serviette
• TE : tableau électrique
• TS : tri sélectif
• VB : ventilation basse
• VH : ventilation haute
• VMC : ventilation mécanique contrôlée
• VR : volet-roulant

Demander à voir le plan immobilier en 3D

Malgré une bonne lecture, il n'est pas toujours évident de se projeter sur la base d'un plan. Il s'agit d'un investissement important pour la plupart des ménages, tout point de comparaison devient alors appréciable. Ainsi, les promoteurs de ce type de bien n'hésitent pas à faire appel à la technologie pour aider les acquéreurs potentiels à se projeter sur les lieux.

Le classique plan 3D donne déjà une meilleure appréciation des volumes, mais certains vont encore plus loin. Grâce à des programmes de réalité virtuelle, il est désormais possible de visiter les lieux avant même qu'ils ne soient construits !