Comment financer un bien en dispositif Malraux ?

Il existe plusieurs types de financement pour acheter un bien immobilier avec le dispositif Malraux :

Vous pouvez financer l’achat d’un bien en dispositif Malraux avec un prêt immobilier. Ce crédit vous permet d’intégrer au prix du bien le montant des travaux de rénovation.

Ce prêt affecté est d’un montant minimal de 75000 euros Vous pouvez effectuer une simulation de crédit, gratuitement et sans engagement, afin de connaître le montant que vous pouvez emprunter et le taux du prêt, selon vos situations et les garanties amenées.

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Vous pouvez aussi mettre en garantie un des biens immobiliers qui vous appartient pour le rendre « liquide ». En effet le prêt de trésorerie hypothécaire vous permet d’obtenir la somme d’argent nécessaire à la réalisation de votre investissement en Malraux.

En fonction de la valeur expertisée du patrimoine immobilier apporté en garantie, le montant emprunté peut correspondre au maximum à 60% de la valeur du bien. Ce pourcentage est donné en fonction d’un ratio déterminé selon des différents critères dont la situation géographique et l’état du bien,

Vous pouvez rembourser ce prêt hypothécaire de manière amortissable ou in fine (tout le capital à la fin).

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Qu’est-ce que le dispositif de défiscalisation Malraux ?

Un autre système de défiscalisation immobilière comme la loi Pinel mais en plus avantageux, existe depuis 1962. Il s’agit du dispositif Malraux, qui prend fin au 31 décembre 2024.

Le dispositif de défiscalisation Malraux permet d’acheter un bien ancien, avec une valeur historique ou patrimoniale, qu’il faut réhabiliter et qui se trouve dans certaines zones bien définies (QAD, ZPPAUP, AMVAP ou secteur sauvegardé).

Les programmes Malraux ont deux objectifs : soutenir la restauration des bâtiments remarquables dans le but de sauvegarder le patrimoine architectural français et augmenter l’offre locative des centres-villes historiques.

Ce dispositif s’adresse surtout aux contribuables fiscalement domiciliés en France, déjà propriétaires d’un bien immobilier ou ayant un projet d’achat important. Il est surtout destiné aux personnes ayant une forte imposition et qui souhaitent acquérir un bien immobilier ancien.

Quelles sont les conditions à respecter avec le dispositif Malraux ?

Il faut respecter des conditions précises pour louer le bien rénové. Le bien immobilier non meublé doit être destiné à la location pour au moins neuf ans et la location devra prendre effet dans l’année qui suit la fin des travaux. Le bien doit se situer dans une zone précise, souvent au centre-ville historique d’une ville ou dans les zones classées « site patrimonial remarquable ».

Les travaux engagés doivent être des travaux de restauration sur tout le bâtiment et ne doivent pas durer plus de trois ans (4 ans en cas de découvertes et donc de fouilles archéologiques). Le projet doit aussi être validé par le préfet et suivi par l’architecte des bâtiments de France. Les travaux doivent respecter le style architectural d’origine, sans modifier l’aspect ou la structure du bâtiment.

Quelle réduction d’impôt avec le dispositif de défiscalisation Malraux ?

Le Malraux vous permet une réduction d’impôt jusqu’à 30 %. La réduction fiscale est calculée sur le montant des travaux de restauration engagés, ainsi que le secteur de l’immeuble : pour un bien situé dans un site patrimonial remarquable de 1^ère catégorie, la réduction d’impôt sera de 30 %, dans la limite de 120.000 €. Pour un bien situé dans un site patrimonial remarquable de 2e catégorie, la réduction d’impôt sera de 22 %, dans la limite de 88.000 €.

La base de calcul est limitée à 100.000 € de travaux par an, ce qui signifie que vous pouvez réduire vos impôts de 22.000 € ou 30.000 € maximum selon le lieu. L’avantage Malraux se calcule donc sur 400.000 € de travaux maximums, ce qui revient à une réduction d’impôt de 120 000 € maximum sur 4 ans.

Votre opération ne sera rentable que si le prix du bien, avant travaux, est inférieur de 25 à 30% à celui de l’ancien « sans travaux » du secteur et que le montant total de la facture n’excède pas plus de 15% le prix d’un bien neuf.

Contrairement au dispositif Pinel, il n’y a pas de conditions de plafond de ressource ou de loyer dans le Malraux. A la fin des neuf années légales de location, le propriétaire peut disposer de son bien à sa guise, le louer encore, le vendre, l’habiter…