La « surface privative » ou loi Carrez en cas d’achat immobilier
Si vous achetez un logement, on parle de « surface privative », si vous le louez, on parle de « surface habitable ».
Le futur acquéreur d’un bien doit être informé du nombre exact de m² privatif du bien. Le propriétaire a l’obligation de fournir un métré, un document certifiant cette surface. La surface privative est aussi appelée surface Carrez.
La mesure des surfaces en loi Carrez et Boutin peut être effectuée par le propriétaire mais il est préférable que cette démarche soit faite par un professionnel, un diagnostiqueur certifié. Cela permet de sécuriser le contrat de vente ou de location et établir un diagnostic plus fiable.
Le diagnostiqueur mesure en m² les planchers des locaux clos après avoir enlevé la surface des murs, cloisons, marches, cage d’escalier, gaines, embrasures des portes et des fenêtres…
Il enlève aussi les planchers quand il n’y a pas 1.80 m de hauteur. Ce qui est souvent le cas dans des mezzanines ou des chambres mansardées. Le calcul de la surface privative englobe les sous-sols, les combles non aménagés, greniers, réserves, remises et vérandas d'une superficie supérieure à 8 m². Les caves, les garages, les balcons, les parkings et les lots de moins de 8 m² ne comptent pas.
Ainsi vous pourrez lire dans certaines annonces par exemple : 112 m² / 67 m² loi Carrez, ce qui veut dire que le bien à des combles aménagés avec une hauteur sous plafond inférieure à 1.80 m.
Un décret datant de 2002 autorise la location d’un logement dont la hauteur sous plafond ne dépasse pas 2,20 mètres, à condition toutefois que le volume habitable soit supérieur ou égal à 20 m3. Le calcul du volume habitable est le suivant : hauteur sous plafond x surface habitable.
Un studio de 13 mètres carrés une hauteur sous plafond de 1,85 mètre. Le volume habitable sera de : 13 x 1,85 soit 24.05 m3. Le studio pourra alors être proposé à la location
Si la mention de la superficie n’est pas la bonne (si la surface réelle est inférieure de 5% à celle annoncée), l’acquéreur peut demander une baisse du prix et un remboursement au vendeur. Cette action doit être menée dans l’année qui suit la signature de l’acte de vente.
Cette obligation de fournir un métré n’est pas obligatoire pour la vente d’une maison individuelle isolée. Elle concerne surtout les logements en copropriété.
La « surface habitable » loi Boutin pour les locations
En cas de location, le propriétaire doit fournir obligatoirement un diagnostic de surface Loi Boutin. Un mesurage de la surface habitable du bien loué est aussi effectué selon des critères précis. Ceux-ci ressemblent à ceux de la Loi Carrez, notamment pour la hauteur sous plafond, mais là il n’en est pas tenu compte dans le calcul.
Les combles non aménagés, des caves, des sous-sols, des remises, des terrasses, des balcons, des vérandas et les dépendances du logement ne sont pas prises en compte. C’est donc un peu plus restrictif. Ainsi pour un même bien, on aura donc deux chiffres différents de surface et un plus petit pour la surface habitable.
Depuis avril 2017, le mesurage de la surface habitable doit également figurer dans le libellé des annonces immobilières. Une erreur de mesure de plus de 5% ou l’absence de mesurage Loi Boutin engage la responsabilité du bailleur ou du mandataire de location et peut avoir des conséquences sur le bail et le montant des loyers.
Ce certificat dit « loi Boutin » ne concerne pas les locations meublées, secondaires et saisonnières.
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