Quand s'arrête le dispositif de défiscalisation Censi-Bouvard ?
Le dispositif d’investissement locatif Censi-Bouvard a été maintenu jusqu’au 31 décembre 2022.
Il permettait l’acquisition de logements situés dans des établissements accueillant des personnes âgées (EHPAD), dépendantes ou handicapées ou dans des résidences pour étudiants avec services, qu’ils donnent en location meublée non professionnelle à l’exploitant de l’établissement ou de la résidence.
Les résidences avec services étaient considérées comme des établissements commerciaux. A ce titre ils fournissent au moins trois des quatre services suivant : l'accueil et la réception, le service de petits-déjeuners, La fourniture de linge, Le ménage des logements. Ces services étant assujetties à la TVA, il était possible pour l'investisseur de demander le remboursement de cette taxe.
Comment remplacer la loi Censi-Bouvard pour investir en 2023 ?
Depuis le 1er janvier 2023 il n'est plus possible d'opter pour le dispositif Censi-Bouvard. Pour un investissement locatif en 2023, les particuliers investisseurs peuvent se tourner vers la loi Pinel Plus (+) 2023 ou vers le statut LMNP Loueur Meublé Non Professionnel.
Quelles sont les obligations en matière d'investissement Censi-Bouvard ?
Les investisseurs qui souhaitaient investir sous le statut location meublée non professionnelle (LMNP) avaient le choix entre deux statuts : le statut LMNP dit « classique » ou le statut LMNP avec le mécanisme de réduction d'impôt dit loi Censi-Bouvard LMNP.
La loi Bouvard se différenciait du statut LMNP traditionnel : l'avantage fiscal est ici une réduction d'impôt et non pas une diminution du revenu imposable par le mécanisme d'amortissement du bien immobilier, comme c'est le cas actuellement avec le statut LMNP.
Le Censi-Bouvard pour qui ?
La loi Censi Bouvard s’adressait aux épargnants qui achetaient en VEFA (état futur d'achèvement) puis louaient à titre non professionnel avec un bail commercial à des exploitants des logements meublés dans des résidences.
Elle était destinée à tous les contribuables domiciliés en France, aux investisseurs qui acquièrent un logement achevé depuis au moins 15 ans et ayant subi une réhabilitation ou une rénovation ou qui faisait l'objet de travaux de réhabilitation ou de rénovation. Ces investisseurs ne devaient pas être « professionnels » et le produit de la location était imposé dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Comment investir en Censi-Bouvard ?
Le taux de l'avantage fiscal octroyé était fixé, dans la limite de 300 000 €, à 11 % sur 9 ans, durée de l'engagement durant laquelle le bien devait être loué meublé. Cette réduction d'impôt s'étalait sur 9 ans. Avec la loi Censi Bouvard, les avantages de la location meublée sont conservés et viennent s'ajouter à la réduction d'impôt.
Comme vous récupériez la T.V.A, la réduction d'impôt que vous alliez obtenir est calculée sur la base de votre investissement Hors Taxes (HT). La réduction d'impôt obtenu s'étale sur 9 ans de manière linéaire. Vous bénéficiez d'une réduction d'impôt identique chaque année. Celle-ci s'applique sur un montant maximum d'investissement de 300 000 euros. Ainsi vous ne pouvez pas défiscaliser plus que 33 000 euros sur 9 ans (11 % de 300 000 euros).
Les avantages et inconvénients du dispositif fiscal Censi-Bouvard
Il s’agit d’une réduction d'impôt reportable et cumulable. Vous pouvez en effet cumuler la réduction d'impôt Bouvard avec d'autres dispositifs fiscaux comme la loi Pinel par exemple si vous achetez plusieurs logements.
Mais attention investir dans ce type de bien nécessite de la patience : « C’est un placement à long terme, une valeur refuge », avait ajouté lors d’un colloque d’un colloque sur le patrimoine à Paris en 2018 Dominique Ménigault directeur général de Pierre et Vacances. En effet il faut que le logement reste à la location le temps de l’abattement fiscal et que le gestionnaire s’occupe bien du logement.
« Ce marché de la résidence services senior notamment, va doubler dans les années à venir », avait souligné lors de ce colloque le responsable d’un groupe vendant et gérant des résidences de ce type en France. « Les gens recherchent de plus en plus le lien social, les services et en plus si on investit on peut atteindre plus de 4 % de rendement », a-t-il ajouté.
Censi-Bouvard en résumé :
| Historique | Fin en 2019, prolongé jusqu'au 31 décembre 2022 |
| Durée du dispositif | 9 ans minimum, revente possible après ces 9 ans |
| Pour quel type de logement | Neuf, en vefa, meublé pour logements neufs dans résidence pour handicapé ou étudiants, Ehpad |
| Imposition | Pas d'amortissement, réduction d'impôt de 11% du prix du logement HT, récupération du montant de la TVA, déficits fonciers imputables. Soumis au plafonnement global des niches fiscales de 10 000 euros |
| Conditions | 300000 euros étalés sur 9 ans ; si les loyers dépassent 23000 euros on devient loueur professionnel |
| Avantages | Réduction fiscale, patrimoine pour retraite gestion facilitée par société exploitante ; plus-value. si la réduction d'impôt excède l'impôt dû au titre de l'année d'imposition, le solde peut être imputé sur l'impôt sur le revenu dû au titre des années suivantes, dans la limite de 6 ans. |
| Inconvénients | Bien choisir l'endroit et le gestionnaire sinon peu de rentabilité |
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