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Investissement locatif : dispositif Censi-Bouvard

Lois

La loi Censi-Bouvard a été prolongée jusqu'en fin 2022. Elle permet d’investir dans un logement neuf destiné à la location meublée. Une bonne nouvelle pour ceux qui ont investi dans les résidences services (étudiantes ou autres…)

Le dispositif d’investissement locatif Censi-Bouvard

Dispositif Censi-Bouvard : maintien jusqu’en fin 2021

Le dispositif d’investissement locatif Censi-Bouvard est maintenu jusqu’au 31 décembre 2022.

Il permet l’acquisition de logements situés dans des établissements accueillant des personnes âgées (EHPAD), dépendantes ou handicapées ou dans des résidences pour étudiants avec services, qu’ils donnent en location meublée non professionnelle à l’exploitant de l’établissement ou de la résidence.

Les résidences avec services sont considérées comme des établissements commerciaux. A ce titre ils fournissent au moins trois des quatre services suivant : l'accueil et la réception, le service de petits-déjeuners, La fourniture de linge, Le ménage des logements. Ces services étant assujetties à la TVA, il est possible pour l'investisseur de demander le remboursement de cette taxe.

Dispositif Censi-Bouvard : Mise en place du dispositif sous certaines conditions

Les investisseurs qui souhaitent investir sous le statut location meublée non professionnelle (LMNP) auront le choix entre deux statuts : le statut LMNP dit « classique » ou le statut LMNP avec le mécanisme de réduction d'impôt dit loi Censi-Bouvard LMNP.

La loi Bouvard se différencie du statut LMNP traditionnel : l'avantage fiscal est ici une réduction d'impôt et non pas une diminution du revenu imposable par le mécanisme d'amortissement du bien immobilier, comme c'est le cas actuellement avec le statut LMNP.

Le Censi-Bouvard pour qui ?

La loi Censi Bouvard s’adresse aux épargnants qui achètent en VEFA puis louent à titre non professionnel avec un bail commercial à des exploitants des logements meublés dans des résidences.

Elle est destinée à tous les contribuables domiciliés en France, aux investisseurs qui acquièrent un logement achevé depuis au moins 15 ans et ayant subi une réhabilitation ou une rénovation ou qui fait l'objet de travaux de réhabilitation ou de rénovation. Ces investisseurs ne doivent pas être « professionnels » et le produit de la location doit être imposé dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Comment s'applique la réduction d'impôt Bouvard ?

Le taux de l'avantage fiscal octroyé est fixé, dans la limite de 300 000 €, à 11 % sur 9 ans, durée durant laquelle le bien doit être loué meublé. Cette réduction d'impôt s'étalera sur 9 ans. Avec la loi Bouvard, les avantages de la location meublée sont conservés et viennent s'ajouter à la réduction d'impôt.

Comme vous récupérez la T.V.A, la réduction d'impôt que vous allez obtenir est calculée sur la base de votre investissement Hors Taxes (HT). La réduction d'impôt obtenu s'étale sur 9 ans de manière linéaire. Vous bénéficiez d'une réduction d'impôt identique chaque année. Celle-ci s'applique sur un montant maximum d'investissement de 300 000 euros. Ainsi vous ne pouvez pas défiscaliser plus que 33 000 euros sur 9 ans (11 % de 300 000 euros).

Les avantages et inconvénients de la loi Censi-Bouvard

Il s’agit d’une réduction d'impôt reportable et cumulable. Vous pouvez en effet cumuler la réduction d'impôt Bouvard avec d'autres dispositifs fiscaux comme la loi Pinel par exemple si vous achetez plusieurs logements.

Mais attention investir dans ce type de bien nécessite de la patience : « C’est un placement à long terme, une valeur refuge », avait ajouté lors d’un colloque d’un colloque sur le patrimoine à Paris en 2018 Dominique Ménigault directeur général de Pierre et Vacances. En effet il faut que le logement reste à la location le temps de l’abattement fiscal et que le gestionnaire s’occupe bien du logement.

« Ce marché de la résidence senior notamment, va doubler dans les années à venir », avait souligné lors de ce colloque le responsable d’un groupe vendant et gérant des résidences de ce type en France. « Les gens recherchent de plus en plus le lien social, les services et en plus si on investit on peut atteindre plus de 4 % de rendement », a-t-il ajouté.

Censi-Bouvard en résumé :

Historique Fin en 2019, prolongé jusqu'au 31 décembre 2022
Durée du dispositif 9 ans minimum, revente possible après ces 9 ans
Pour quel type de logement Neuf, en vefa, meublé pour logements neufs dans résidence pour handicapé ou étudiants, Ehpad
Imposition Pas d'amortissement, réduction d'impôt de 11% du prix du logement HT, récupération du montant de la TVA, déficits fonciers imputables. Soumis au plafonnement global des niches fiscales de 10 000 euros
Conditions 300000 euros étalés sur 9 ans ; si les loyers dépassent 23000 euros on devient loueur professionnel
Avantages Réduction fiscale, patrimoine pour retraite gestion facilitée par société exploitante ; plus-value. si la réduction d'impôt excède l'impôt dû au titre de l'année d'imposition, le solde peut être imputé sur l'impôt sur le revenu dû au titre des années suivantes, dans la limite de 6 ans.
Inconvénients Bien choisir l'endroit et le gestionnaire sinon peu de rentabilité
Article mis à jour le