Le dispositif Denormandie ressemble beaucoup au Pinel
Un nouveau dispositif d’investissement locatif pour lutter contre l’habitat dégradé a été mis en place au 1er janvier 2019. Cette réduction d’impôt s'adresse aux ménages et promoteurs immobiliers pour les inciter à rénover des logements vides ou insalubres destinés à la location.
En effet, le nouveau système de défiscalisation incite l’acquéreur à louer le bien acheté pendant une période définie en contrepartie d’un avantage fiscal. Le propriétaire qui investira aura droit à une réduction d’impôt de 12% du prix pour 6 années de location, de 18 % pour 9 ans et de 21% pour 12 ans…
Ce dispositif se démarque un peu de la loi Pinel par le fait que cette ristourne fiscale porte sur le montant global de l’investissement : les travaux de rénovation, plafonnés à 300.000 euros, pourront être ajoutés au prix d’acquisition. Pour bénéficier de cette défiscalisation, les travaux devront représenter au moins un quart du coût immobilier.
Les travaux doivent diminuer la consommation d'énergie de 30% pour les logements ou entrer dans 2 des 5 actions d'amélioration de la performance : isolation de la toiture, des murs donnant à l'extérieur ou des parois vitrés, installation ou remplacement du système de chauffage ou de production d'eau chaude.
Un niveau de performance énergétique précis est exigé et deux diagnostics DPE sont demandés, avant et après travaux. Ces derniers et les factures (avec inscrit noir sur blanc la nature des travaux et les critères de performance) sont ensuite à transmettre à l'administration fiscale.
Une fois le logement rénové selon les critères éligibles le loyer mensuel ne doit pas dépasser, charges non comprises, un certain plafond par m2. Ce chiffre est donné chaque année par le ministère de l'économie sur son site.
Les zones concernées par le dispositif Denormandie
Ce nouveau dispositif va être appliqué dans les villes engagées dans des opérations de revitalisation du territoire et dans le Plan action cœur de ville (222 villes) et dans celles ayant conclu des Opérations de revitalisation du territoire (ORT), un nouveau dispositif introduit par la loi Elan. Ici pas de zonage précis comme dans la loi Cosse ou Pinel.
Un simulateur élaboré par Service-Public permet de vérifier si votre ville relève du dispositif Denormandie.
Le ministre a annoncé que cette dépense fiscale devait se monter à 120 millions d’euros la première année. Le dispositif fiscal est accordé pour des acquisitions effectuées entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2021. Les députés ont allongé ce délai à fin 2023 puis fin 2024.
Selon les agences Fnaim (étude de janvier 2019) la nouvelle incitation fiscale serait un bon investissement dans certaines villes avec des rendements de plus de 5% comme à Carcassonne, Auxerre, Pau, Voiron, Saint-Nazaire et Grasse.
Vous achetez un bien d'un montant de 210 000 € auquel s'ajoutent des dépenses de rénovation parmi les dépenses éligibles d'un montant de 52500 €. Vous louez sur une période de 12 ans. Vous bénéficiez d'un avantage fiscal total de 55125 € soit 4 593 € de réduction d'impôt sur le revenu par an pendant 12 ans.
Le Denormandie en résumé
| Historique | Depuis le 1er décembre 2019 remplace Cosse ancien devait fin le 31 décembre 2021, prolongé jusqu’au 31 décembre 2026 |
| Durée du dispositif | 6, 9 ou 12 ans |
| Pour quel type de logement | Ancien, achevé depuis plus de 15 ans |
| Imposition | Calcul de la réduction d'impôt à partir du prix de revient net du logement (dépenses de rénovations comprises) réduction de 12 à 21 % selon la durée de location |
| Conditions | 300000 euros max d’investissement et 5500 euros par m2 ; le coût des travaux doit représenter au moins 25 % du total de l'opération. Il faut mettre le logement en location nue (non meublée) sur une période longue durée. plafond de loyer par m2 fixé par la loi chaque année. |
| Avantages | Jusqu’à 8,2 % de rendement dans certaines villes |
| Inconvénients | Loyer plafonné par m2, plafonds de ressources pour les locataires, uniquement dans certaines villes bien précises ; il faut que les travaux fassent baisser la consommation d'énergie. |
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