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Comment financer un logement avec le dispositif Denormandie ?

Quel financement pour un bien en dispositif Denormandie ?

rénovation habitation

Plusieurs types de financement existent pour investir dans un bien locatif en Denormandie. Nous vous présentons le prêt hypothécaire à but immobilier et le traditionnel prêt immobilier.

Votre investissement Denormandie avec un prêt hypothécaire

Vous possédez plusieurs biens immobiliers, que vous souhaitez utiliser pour obtenir la trésorerie nécessaire afin d’investir dans un bien et de bénéficier du dispositif Denormandie.

Avoir recours à un prêt hypothécaire vous permet d’apporter en garantie un ou plusieurs biens immobiliers vous appartenant. Selon un ratio appliqué à la valeur estimée de ces biens, une somme d’argent pourra vous être prêtée. Ces biens peuvent être une résidence principale, secondaire ou un bien locatif.

Le ratio retenu, qui dépend de la situation géographique, des caractéristiques du bien, peut être au maximum de 60%. Le montant pouvant être emprunter avec le prêt hypothécaire à but immobilier doit au minimum être de 100 000 euros. Selon les situations, le remboursement du prêt pourra être infine ou amortissable.

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Votre investissement Denormandie avec un prêt immobilier

Il vous est possible de demander un prêt immobilier pour financer cet investissement. Ce prêt affecté doit être d’un montant minimal de 75000 euros. Vous pouvez effectuer une simulation de crédit, gratuitement et sans engagement, pour connaître le montant que vous pouvez emprunter et le taux du prêt, selon vos situations et les garanties amenées.

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Qu’est-ce que le dispositif Denormandie ?

Un dispositif d’investissement locatif pour lutter contre l’habitat dégradé a été mis en place au 1er janvier 2019 et ressemble beaucoup au Pinel. Cette réduction d’impôt s'adresse aux ménages et promoteurs immobiliers pour les inciter à rénover des logements vides ou insalubres destinés à la location.

En effet, le système de défiscalisation vous incite à louer le bien acheté pendant une période définie en contrepartie d’un avantage fiscal. Vous aurez alors droit à une réduction d’impôt de 12% du prix pour 6 années de location, de 18 % pour 9 ans et de 21% pour 12 ans.

Quelles sont les conditions du dispositif Denormandie ?

Ce dispositif se démarque un peu de la loi Pinel par le fait que cette ristourne fiscale porte sur le montant global de l’investissement : les travaux de rénovation, plafonnés à 300.000 euros et 5 500 euros le m2 de surface habitable), pourront être ajoutés au prix d’acquisition. Pour bénéficier de cette défiscalisation, les travaux doivent représenter au moins un quart du coût immobilier.

Les travaux doivent diminuer la consommation d'énergie de 30% pour les logements ou entrer dans 2 des 5 actions d'amélioration de la performance : isolation de la toiture, des murs donnant à l'extérieur ou des parois vitrés, installation ou remplacement du système de chauffage ou de production d'eau chaude. Les travaux doivent être terminés au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant l'acquisition.

Un niveau de performance énergétique précis est exigé et deux diagnostics DPE sont demandés, avant et après travaux. Ces derniers et les factures (avec inscrit noir sur blanc la nature des travaux et les critères de performance) sont ensuite à transmettre à l'administration fiscale.

Une fois le logement rénové selon les critères éligibles, le loyer mensuel ne doit pas dépasser, charges non comprises, un certain plafond par m2 (en 2024 entre 9.83 et 18.89 euros selon la zone). Ce chiffre est donné chaque année par le site internet du ministère de l'économie.

Quelles sont les zones concernées par le Denormandie ?

Ce dispositif est appliqué dans les villes engagées dans des opérations de revitalisation du territoire et dans le Plan action cœur de ville et dans celles ayant conclu des Opérations de revitalisation du territoire (ORT), un nouveau dispositif introduit par la loi Elan. Ici pas de zonage précis comme dans la Pinel.

Un simulateur élaboré par Service-Public permet de vérifier si la ville où se trouve votre bien relève bien de ce dispositif fiscal : https://www.service-public.fr/simulateur/calcul/Zone-Denormandie

Un exemple en chiffre…

Vous achetez un bien d'un montant de 210 000 € auquel s'ajoutent des dépenses de rénovation parmi les dépenses éligibles d'un montant de 52500 €. Vous louez sur une période de 12 ans. Vous bénéficiez d'un avantage fiscal total de 55125 € soit 4593 € de réduction d'impôt sur le revenu par an pendant 12 ans.

Le Denormandie en résumé pour financer un logement

Historique Depuis le 1er décembre 2019 devait fin le 31 décembre 2021, prolongé jusqu’au 31 décembre 2026
Durée du dispositif 6, 9 ou 12 ans
Pour quel type de logement Ancien, achevé depuis plus de 15 ans
Imposition Calcul de la réduction d'impôt à partir du prix de revient net du logement (dépenses de rénovations comprises) réduction de 12, 18 et21 % selon la durée de location (6,9 et 12 ans)
Conditions 300000 euros max d’investissement et 5500 euros par m2 ; le coût des travaux doit représenter au moins 25 % du total de l'opération. Il faut mettre le logement en location nue (non meublée) sur une période longue durée. plafond de loyer par m2 fixé par la loi chaque année.
Avantages Plus de 8 % de rendement dans certaines villes
Inconvénients Loyer plafonné par m2, plafonds de ressources pour les locataires, uniquement dans certaines villes bien précises ; il faut que les travaux fassent baisser la consommation d'énergie.
Article mis à jour le