Quel financement possible pour un logement neuf en Pinel ?
Le dispositif Pinel et le « Pinel plus » se termineront fin décembre 2024. Ces dispositifs permettent aux investisseurs de bénéficier d’une importante réduction d’impôt en investissant dans l’immobilier locatif neuf.
Attention: le gouvernement prévoit de donner trois mois de plus pour signer chez le notaire. Le report de la signature chez le notaire des biens acquis via le dispositif Pinel serait donc le 31 mars 2025 et non plus le 31 décembre 2024. Il faut cependant une condition importante : que le logement ait été réservé avant fin décembre pour bénéficier de cet ajournement de date butoir.
Si vous avez trouvé un bien immobilier neuf dans un bâtiment d’habitation collective à acheter (en vefa ou fini) pour le louer ensuite, vous pouvez demander un prêt immobilier. Les investissements en Pinel sont limités à 2 par ans, pour un total de 300 000 € par année et avec un prix d’achat au m² plafonné à 5 500 €.
Si vous êtes déjà propriétaire d’un ou de plusieurs biens immobiliers vous pouvez mettre en garantie un de vos biens immobiliers pour le rendre liquide et ainsi obtenir le montant nécessaire à la réalisation de votre investissement en Pinel.
Selon la valeur expertisée du patrimoine immobilier apporté en garantie, et en fonction d’un ratio retenu, déterminé selon différents critères, dont la situation géographique et l’état du bien, le montant emprunté peut correspondre au maximum à 60% de la valeur expertisée du bien apporté en garantie du prêt.
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Le prêt de trésorerie hypothécaire à but immobilier peut être soit à remboursement amortissable soit in fine. Afin de déterminer votre possibilité de financement en ayant recours à un prêt hypothécaire, notre service patrimonial est là pour vous conseiller et vous accompagner dans la recherche d’une solution de financement pour votre investissement en Pinel.
N'hésitez pas à nous contacter au 03 22 66 24 68, à demander à être rappelé ou à déposer votre demande en ligne. Vous serez recontacté le plus rapidement possible.
Pourquoi investir dans un logement dispositif Pinel ?
Investir dans un logement locatif dans le cadre du dispositif Pinel permet de profiter de l’effet de levier du crédit. Vous utilisez le crédit immobilier pour vous constituer un patrimoine, qui génère des revenus fonciers. Dans le même temps, vous pourrez compter sur les réductions d’impôts prévues dans le dispositif.
Vous pouvez conserver votre épargne et la placer sur des supports financiers plutôt que de l’immobiliser dans votre projet immobilier. Vous augmentez ainsi votre capacité d’investissement en vous endettant. Cela reste avantageux si le rendement de l'investissement locatif est supérieur au taux d'emprunt notamment dans un contexte de taux bas.
En plus de réduire la charge fiscale et d'obtenir des revenus locatifs, Le fait d’emprunter va vous permettre de protéger vos proches avec la mise en place d’une assurance emprunteur sur le prêt immobilier. De plus, l’administration fiscale prévoit que les intérêts sur l’emprunt immobilier sont déductibles des revenus locatifs. Ce qui baisse encore votre imposition.
Une défiscalisation différente selon la durée
La loi Pinel est un dispositif d'investissement locatif qui permet de défiscaliser une partie de l'argent investi dans un bien immobilier mis en location. Concrètement, vous achetez un bien neuf ou ancien, vous le mettez en location avec la loi Pinel pour 6, 9 ou 12 ans avec des loyers plafonnés et en contrepartie, vous pouvez récupérer actuellement 9% du montant de l'investissement pour un engagement de location de 6 ans,12% pour 9 ans ou 14% pour 12 ans.
A la fin de la durée, vous pouvez laisser le bien en location sous Pinel (renouvelable une fois), le changer de régime fiscale (lmnp), louer votre logement nu sous le régime de droit commun sans contrainte de plafonnement de loyers ou de revenu, l’occuper ou le revendre.
La réduction d'impôts est intéressante certes, mais il faut aussi garder à l'esprit que les gains que représentent les loyers perçus sont aussi soumis aux impôts et aux prélèvements sociaux. Il faudra aussi payer la taxe foncière sur ce bien. Il faut donc bien faire vos calculs de rentabilité et étudier votre projet, l’environnement autour du bien immobilier avant d’investir.
Quels sont les logements concernés par la loi Pinel ?
Le dispositif concernait principalement les logements neufs mais pouvait également être accordé pour un logement ancien faisant l'objet d'une rénovation énergétique importante.
Quelles sont les conditions à remplir pour demander un Pinel ?
Des conditions précises sont à respecter pour bénéficier de la loi. Il faut que le bien soit loué comme résidence principale du locataire. La location doit durer au minimum pendant six ans. Le bien doit être loué dans les douze mois qui suivent la livraison de celui-ci. En outre, le logement doit respecter des normes énergétiques précises, comme la norme BBC (bâtiment basse consommation) ou la norme RT2012.
Le loyer est plafonné (selon les zones) et les locataires doivent aussi respecter un plafond de ressources précis. A chaque zone est attribué chaque année un plafond de loyer (par m², charges non comprises). Ce dernier va de 9.83 euros à 18.89 euros en 2024 selon la zone.
La date qui est prise en compte pour l’application de l’avantage fiscal est la date d’achèvement des travaux. Le fisc ne prend pas en compte le montant de la réduction d’impôt dans le calcul du taux de prélèvement à la source. Le montant de la réduction d’impôt est donc redonné sous forme d’un premier acompte (60 % du montant) versé en janvier et d’un solde (40 %) en septembre. La première année de déclaration, l’acompte n’est pas versé en janvier par le fisc : le contribuable recevra donc la première réduction d’impôt en un seul versement l’année suivante.
Quelles sont les zones précises à respecter pour la loi Pinel ?
Ce dispositif est applicable dans des zones où il existe une tension forte entre l’offre et la demande de logements, soit les zones allant de A Bis à B1.
- Zone A Bis : Paris et la première couronne,
- Zone A : La côte d’Azur, l’Ile de France et la partie française de l’agglomération genevoise,
- Zone B1 : Les grandes villes de plus de 250 000 habitants (Bordeaux, Lyon, Toulouse, Nantes, Rennes…), la grande couronne parisienne et quelques villes où les prix de l’immobilier sont élevés (Bayonne, St Malo, La Rochelle, Chambéry...).
La zone B2, comprenant les villes moyennes de plus de 50 000 habitants et certaines villes sur dérogation des préfets de région, est exclue du dispositif.
Pour acheter un bien de 70 m² 300 000 euros situé en zone B1. Vous pouvez le louer ensuite jusqu’à 769 euros par mois maximum. Avec le dispositif Pinel vous pouvez obtenir une réduction d’impôt de 36 000 euros sur 9 ans (avec le taux de 12 %) soit 4 000 euros par an ou 54.000 euros sur la même période pour un Pinel plus, soit 6 000 euros par an à déduire(avec un taux de 18%).
Pendant la période transitoire jusqu’à fin 2024, les taux actuels du Pinel seront néanmoins maintenus (soit 12 %, 18 % ou 21 %) à titre dérogatoire pour les logements situés dans un quartier prioritaire de la politique de la ville d’une part et, d’autre part, pour les logements allant plus vite et plus loin en matière de règlementation environnementale que la future RE2020 et respectant plusieurs critères de qualité d’usage.
- Une surface minimale par typologie : 28m² pour un T1, 45m² pour un T2, 62m² pour un T3, 79m² pour un T4 et 96m² pour un T5.
- La présence systématique d’un espace extérieur
- Une double exposition à partir du T3.
| Historique | Créé en 2014 reconduit en 2019 jusqu'à fin 2021, puis jusqu'à fin 2024. |
| Durée du dispositif | 6, 9 ou 12 ans. |
| Pour quel type de logement | Logement neuf ou en vefa, pour bien ancien devenu neuf après travaux; immeubles neufs collectifs, à mettre en location nue dans une zone tendue définie. |
| Imposition | Depuis janvier 2024 9% pour 6 ans, 12% pour 9 mans et 14% pour 12 ans. |
| Conditions | 300 000 euros pour deux investissements cumulés dans une année et 5 500 euros du m², plafonnement global de la niche 10 000 euros en 2022. |
| Avantages | Déduction des intérêts d'emprunts des revenus fonciers, exonération partielle de la taxe foncière, possibilité louer à ascendant ou descendant à condition que le locataire ne fasse pas partie du foyer fiscal du propriétaire. |
| Inconvénients | Le logement doit être loué non meublé dans les 12 mois après livraison sinon l'avantage ne s'applique pas, il faut une bonne gestion locative et pas de vacances de locataire ; plafond pour loyer et pour revenus locataire ; rendement faible, pas de garantie de capital. |
| Actualités | Un Pinel + avec des taux pleins (12, 18 et 21%) reste si logement dans zone quartier prioritaire et respect norme RE2020, surface minimal suivant type logement. |
Un rapport d’évaluation de la Cour des Comptes a été publié 5 septembre 2024. Il indique que le Pinel « a imparfaitement rempli ses objectifs et contribué majoritairement à la construction de logements pour les ménages modestes en zone tendue et non en « zones très tendues ».
Ce rapport montre que le dispositif Pinel attire essentiellement des investisseurs aisés, des jeunes actifs sans enfant, plutôt à la recherche d’un outil de défiscalisation. Ces propriétaires bailleurs préfèrent aussi récupérer ou revendre leur bien le jour où ils ne bénéficient plus du dispositif fiscal. Celui-ci aurait coûté 7,3 milliards d’euros en dix ans pour les finances publiques.
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