Investir dans un monument historique : nos solutions de financement

Le dispositif monument historique est désormais la seule loi, hormis le Malraux, qui vous permet de déduire, sans plafond de votre revenu global, les travaux de restauration du bien immobilier et les intérêts d'emprunt liés à l'acquisition d’un bien d’exception.

Plusieurs types de financement existent pour acheter un bien immobilier avec le dispositif Monuments historiques :

Vous pouvez financer l’achat d’un bien classé monument historique avec un prêt immobilier. Ce crédit vous permet d’intégrer le montant des travaux de rénovation prévus (gros œuvres, charpente, toiture…) au prix d’achat du bien (château, manoir, demeure d’exception….)

Ce prêt affecté est d’un montant minimal de 75000 euros. Il est possible d'effectuer une simulation de crédit, le tout de manière gratuite et sans engagement. Vous connaîtrez alors le montant que vous pouvez emprunter mais aussi le taux du crédit, selon vos situations et les garanties amenées. Pour les travaux il faudra fournir des justificatifs (devis, factures). 

Si vous êtes déjà propriétaire d'un bien vous pouvez mettre celui-ci en garantie et obtenir un prêt hypothécaire. Ce type de crédit vous permet d'obtenir une somme d'argent qui sera nécessaire à la réalisation de votre projet immobilier.

La somme obtenue dépend de la valeur du patrimoine immobilier expertisée apporté en garantie. Elle peut être d'un montant équivalent à maximum 60 % de la valeur du bien hypothéqué. Vous pourrez rembourser ce prêt hypothécaire avec des mensualités amortissables ou in fine.

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Qu’est-ce que le dispositif fiscal Monuments historiques ?

Le dispositif « monuments historiques » permet d’investir dans un immeuble classé par l’Etat nécessitant des travaux de restauration (sans condition de localisation), à le restaurer puis à le louer. En contrepartie le propriétaire a des réductions d’impôts importantes.

La totalité des travaux (supervisés par l’architecte des Bâtiments de France) et les intérêts d’emprunt liés aux prêts sont déductibles des revenus en cas de location (50% si le propriétaire l’habite) : de quoi annuler tout impôt deux à trois ans de suite, et tirer le rendement au-delà de 6% l’année.

Quels sont les objectifs de la loi Monuments Historiques ?

Cette loi a été instituée en 1913 pour conserver, restaurer et entretenir des immeubles particulièrement précieux du patrimoine national. L’Etat a transféré ainsi aux investisseurs privés la sauvegarde d’une grande partie des trésors nationaux.

Pour l’investisseur, il s’agit dans le même temps de se constituer un patrimoine exceptionnel tout en obtenant des fortes réductions d’impôt, d’investir et par exemple de préparer sa retraite en obtenant des revenus complémentaires.

Quels sont les avantages fiscaux du dispositif « Monuments Historiques » ?

Le coût des travaux, ainsi que les intérêts d’emprunt liés aux prêts, sont déductibles à 100% des revenus d’imposition. Le déficit généré peut être déductible du revenu global sans aucune limite sous condition : le bien doit continuer à être loué pendant 3 ans.

Une forte économie d’impôt sur une courte durée (1, 2 ou 3 ans) est possible si elle correspond à la durée des travaux.

Quel type d’immeubles sont concernés par le dispositif ?

L’immeuble ou le bien doit être classé Monuments Historiques (MH) ou inscrit à l’Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques (ISMH). Ce sont souvent des petits châteaux, des demeures d’exception, des bâtiments remarquables… situés un peu partout en France, qui doivent être rénovés. Ici pas d’obligation de localisation pour bénéficier de cet avantage.

Les biens rénovés doivent être ouverts à la visite, au moins 50 jours par an, dont 25 jours fériés, au cours des mois d'avril à septembre inclus ou 40 jours pendant les mois de juillet, août et septembre.

Quelles sont les conditions précises à respecter pour bénéficier du dispositif ?

Le permis de construire et de rénover est soumis à la DRAC (Direction Régionale des Affaires Culturelles) et à l’ABF (Architecte des Bâtiments de France).

Pour pouvoir bénéficier de la défiscalisation du montant des travaux de restauration, ceux-ci doivent être à l’initiative du propriétaire ainsi que les études architecturales et les démarches administratives.

L’engagement de conservation du bien classé Monuments Historiques est de 15 ans minimum. Le bien peut être mis en location sans obligation légale concernant la durée, contrairement au dispositif Pinel. Les loyers ne sont pas plafonnés, tout comme les ressources des locataires.

Quels sont les inconvénients du système monuments historiques ?

Outre le fait qu’il y ait peu d'offres dans ce secteur particulier de l’immobilier, les biens peuvent être chers et l’investissement peut être important. Les travaux sont aussi encadrés par les architectes des Bâtiments de France. Le bien ne peut pas être démoli, transformé, vendu, donné ou légué sans une autorisation du ministère de la Culture.