Comment emprunter via une société civile immobilière ?
Pour acheter et gérer plus facilement un bien immobilier, des personnes peuvent se réunir dans une société appelée Société Civile Immobilière (SCI). Celle-ci se compose d’au moins deux personnes. C’est donc une entité juridique distincte, dotée de la personnalité morale. A ce titre elle ne peut demander de prêt personnel.
Une SCI permet de mutualiser les ressources de chacun des associés. Ce qui aura pour effet de donner accès à un prêt nettement plus élevé que pour un emprunteur seul. La banque vérifiera les ressources de la SCI et la capacité d’emprunt de chaque associé avant d’accorder le prêt immobilier.
Les banques ne proposent pas de crédits spécialement dédiés aux SCI, ces sociétés peuvent accéder aux prêts comme le peuvent les particuliers.
Faire un emprunt immobilier avec sa SCI ou en nom personnel
Différentes façons de financer l’achat immobilier sont envisageables pour augmenter le patrimoine immobilier de la SCI. Les associés peuvent décider de réaliser un emprunt immobilier à titre personnel pour financer la SCI ou décider que ce soit la SCI qui contracte le prêt immobilier en son nom.
Demande de prêt immobilier par une SCI
L’emprunt immobilier par la SCI directement en son nom
Le gérant de la SCI va monter le dossier de demande de prêt immobilier au nom de la société. Le montant du crédit immobilier est déposé sur le compte de la société. La SCI a la charge du remboursement ses mensualités sur ses fonds propres. Dans ce cas, il est nécessaire d’obtenir l’accord unanime des associés, car chacun des associés sera responsable du remboursement du prêt immobilier contracté par la SCI à hauteur de leurs parts sociales.
L’emprunt immobilier par chaque associé pour financer la SCI
Les associés peuvent aussi emprunter de leur côté pour alimenter financièrement la SCI. En effet, pour financer un projet d’achat immobilier, les associés peuvent demander un emprunt de façon individuelle, et injecter l’argent obtenu soit dans le capital de la sci, ce qui leur permet d’acquérir des parts sociales, ou de réaliser des apports en compte courant d’associé.
Prêt immobilier par une SCI : quelles sont les conditions ?
L’établissement de prêt vérifiera si la SCI est capable de rembourser le prêt immobilier qui serait accordé. Pour cela seront vérifiés :
Les bilans de la SCI et une prévision comptable seront des éléments examinés. Il s’agit de convaincre l’établissement de prêt de la fiabilité financière de la SCI.
Un apport peut avoir été constitué par la génération de revenus locatifs, ou par des apports des associés. L’absence d’apport n’est pas un élément bloquant, mais représente un point positif supplémentaire pour l’examen du dossier. Si la société civile immobilière a besoin d’un crédit pour un investissement locatif, la banque peut ne pas demander d’apport car elle considère que les revenus tirés de la mise en location couvriront le remboursement des mensualités.
En cas de défaut de remboursement du prêt immobilier, chacun des associés sera responsable du remboursement à hauteur de sa participation au sein de la SCI.
Une SCI ne peut pas faire de prêt personnel. Elle n’a pas aussi accès à certains prêts aidés comme le prêt à taux zéro (PTZ) ou encore le prêt épargne logement (PEL), dispositifs mis en place pour aider les personnes physiques et non morales.
Quelle est la durée d’un prêt immobilier par SCI ?
Que ce soit pour un particulier ou pour une SCI familiale, le prêt immobilier est soumis aux mêmes règles. La durée du prêt immobilier accordé à une SCI sera donc au maximum de 25 ans. Il faudra comme un prêt immobilier à un particulier, que le prêteur soit garanti du remboursement du prêt immobilier.
Quelles sont les garanties demandées pour un prêt immobilier par une SCI ?
La SCI doit fournir des garanties (légales ou personnelles) pour obtenir un prêt immobilier et sécuriser le remboursement en cas d’impayés. Il peut s’agir d’une hypothèque ou d’une caution.
La banque va demander de mettre en place une hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers. Le bien immobilier acheté ou un autre bien va servir de garantie, l’hypothèque peut se faire au premier ou au second rang.
Les frais de la mise en place de l’hypothèque sont moins élevés si le prêt est demandé par la SCI directement.
La banque peut aussi demander aux associés de se porter caution du prêt. Si la SCI ne peut pas payer, les membres de la SCI doivent rembourser sur leurs deniers personnels.
Il existe la caution simple (le paiement de la dette est demandé lorsque que le créancier a tenté sans succès de récupérer les sommes dues auprès du débiteur) ou la caution solidaire (le créancier peut obliger une des cautions ou toutes les cautions à payer toute la dette quand le débiteur ne peut pas payer)
La banque peut demander comme garantie du financement de la SCI un nantissement des parts sociales (souvent peu demandé car compliqué) ou la signature d’un engagement de non-cession de parts pour éviter le risque que celles-ci soient cédées à des personnes insolvables. L’organisme prêteur demande aussi à chaque associé de souscrire une assurance emprunteur.
Quand la SCI est soumise à l’impôt sur le revenu les intérêts de l’emprunt sont déductibles, si le choix fiscal s’est porté sur l’impôt sur les sociétés toutes les charges liées à l’emprunt sont déductibles.
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