Payer un viager avec un prêt immobilier ?
L’acquisition d’un bien en viager est un achat immobilier. Vous pouvez donc demander un prêt immobilier. Cependant, ce type de financement rencontre des obstacles lorsqu’il est utilisé pour financer un viager.
Peut-on prendre une hypothèque sur un bien en viager ?
En pratique, un prêt immobilier dont le bien est vendu en viager ne peut être accordé. La raison est la suivante : l’établissement bancaire exige généralement une garantie hypothécaire sur le bien acheté. Or, pour un viager, le prêteur ne peut pas bénéficier d’une garantie hypothécaire car le vendeur a un privilège de 1er rang. II s’agit du privilège du vendeur ou aussi appelé « hypothèque spéciale du vendeur ». Si l’acheteur ne paie pas le vendeur, ce dernier peut le vendre.
L’établissement de prêt refuse généralement d’accorder un prêt immobilier pour un achat en viager lorsqu’il ne peut obtenir qu’une hypothèque de 2ème rang, étant donné qu'il ne peut être remboursé en priorité.
La solution : financer un viager avec un prêt hypothécaire
Si vous ne pouvez pas garantir votre prêt immobilier avec le bien objet du viager, vous pouvez, si vous êtes déjà propriétaire, apporter un ou plusieurs biens en garantie hypothécaire du prêt.
Vous pouvez également apporter un nantissement comme garantie du prêt portant sur un actif financier comme une assurance-vie. Il s’agira alors d’un prêt hypothécaire ou un prêt avec nantissement pour financer votre achat en viager.
Ce prêt hypothécaire vous permet d’obtenir jusqu’à 60% de la valeur estimée du bien apporté en garantie. Le prêt hypothécaire accordé pourra être de type in fine ou amortissable, selon votre situation.
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Faire un prêt personnel pour payer le bouquet du viager ?
Vous pouvez demander un prêt personnel sans justificatif d'utilisation pour financer le bouquet du viager dans lequel vous souhaitez investir. Si vous êtes éligible à ce type de prêt, vous pouvez obtenir la somme nécessaire au financement..
Le montant emprunté doit être inférieur à 75 000 euros pour être considéré comme un crédit à la consommation. Si le montant du prêt est important, l'établissement bancaire peut exiger une assurance emprunteur.
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Comment déterminer le montant du bouquet et la rente viagère ?
- Un capital versé au moment de la cession, appelé bouquet,
- Une somme versée durant le reste de la vie du crédirentier, sous forme de rentes périodiques.
- Du montant du bouquet,
- D’un taux de capitalisation,
- De l’âge du crédirentier,
- De l‘inflation…
Le montant de la rente est calculé sur la rentabilité théorique du bien (3 à 10 % de la valeur), en fonction de l'âge du vendeur, et du statut du bien. La rente est plus faible si le bien est vendu en viager occupé.
- Évaluer le prix de vente en viager du bien immobilier et procéder à son expertise. Nous vous conseillons de faire appel à des agents ou experts immobiliers qui connaissent le secteur où se situe le bien mis en viager.
- Selon le type de viager (libre ou occupé) vous devez diminuer de la valeur estimée du bien, un montant correspondant au droit d’usage et d’habitation du crédirentier (vendeur). Il s’agit d’une décote d’occupation. En viager libre, il n’y a pas d’occupation du bien par le crédirentier, donc il n'y a pas de décote d’occupation.
Exemple de financement pour un viager
Monsieur Paul souhaite investir dans un appartement en viager libre situé à Nice dont la valeur est de 215 000 euros. Le bouquet est de 110 000 euros et la rente mensuelle de 900 euros.
Monsieur Paul est pleinement propriétaire de sa résidence principale ainsi que de deux studios parisiens estimé chacun à 250 000 euros. Ces studios sont loués. Avec un ratio retenu de 50% sur la valeur de l’un des studios apportés en garantie, un prêt hypothécaire in fine d’un montant de 125 000 euros est accordé.
L’appartement étant vendu en viager libre, Monsieur Paul pourra grâce à la somme empruntée, payer les frais de notaire, réaliser quelques travaux de rafraichissement puis mettre le bien en location.
En percevant les revenus fonciers de ses différentes locations, Monsieur Paul pourra épargner pour rembourser le prêt hypothécaire in fine, mais également payer les rentes viagères.
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