Pourquoi parle-t-on de « vente à soi-même » ?
Vendre son bien immobilier à sa SCI est considéré comme une vente à soi-même par le vendeur qui est lui-même un associé de la SCI.
Pour plus d’exactitude cette expression de « vente à soi-même » pourrait être reformulée en « vente indirecte à nous-mêmes » car une SCI est obligatoirement constituée de plusieurs associés, et la SCI ayant une personnalité morale, il s’agit bien d’une vente à un tiers, même si ce tiers est constitué de personnes physiques dont le vendeur, d’où une vente « indirecte ».
La « vente à soi-même » est également appelé « OBO » pour « Owner Buy Out », fréquemment utilisé dans le cadre du transfert d’une entreprise d’un dirigeant à sa holding.
La SCI ne doit pas servir uniquement à optimiser sa fiscalité, ni à éviter de payer des impôts. La SCI doit être un outil de gestion du bien et doit aussi faciliter la transmission patrimoniale.
Quels financements pour la SCI qui rachète le bien immobilier ?
La SCI en tant que personnalité morale a la capacité juridique de faire des acquisitions, de passer des contrats et d’emprunter. Ainsi plusieurs possibilités de financement s’offrent à elle pour l’acquisition du bien immobilier d’un de ses associés.
La SCI peut utiliser ses fonds propres pour acheter l’immeuble
Les associés peuvent avoir réalisé des apports au compte courant de la SCI ou disposer de revenus fonciers. La sci dispose alors de liquidités qui lui permettent d’acheter l’immeuble ou du moins lui servent à constituer un apport pour un prêt immobilier.
Les associés pourront être remboursés par la sci de leurs apports respectifs.
La SCi peut réaliser un emprunt immobilier
En tant que personne morale, la SCI peut demander à obtenir un prêt immobilier. La banque prêteuse examinera la demande en prenant en compte la situation financière de la SCI ainsi que celle des associés.
La SCI peut obtenir un prêt hypothécaire
La SCI peut être propriétaire d’un ou de plusieurs biens immobiliers. Elle peut apporter en garantie un de ses biens, sur lequel aucune hypothèque ne court et obtenir un prêt hypothécaire pour SCI dont le montant peut représenter jusqu’à 60% de la valeur du bien apporté en garantie.
La SCI peut acquérir uniquement la nue-propriété. Le propriétaire conserve l’usufruit et donc l’usage du bien ou les loyers si le bien est loué. La somme à financer ne concernera donc que la part de la nue-propriété du cédant.
Quelles sont les étapes pour vendre à soi -même ?
- Une SCI doit exister.
- Il faut obtenir une ou plusieurs estimations du bien immobilier par un notaire ou plusieurs agences immobilières. La valeur du bien doit respecter la valeur du marché.
- La SCI achète le bien. Elle peut faire appel à ses fonds propres constitués des apports des associés, à un prêt immobilier ou à un prêt hypothécaire.
- Avoir de la liquidité
- Posséder idéalement un bien à apporter en garantie
Je demande un prêt hypothécaire pour SCI Etre rappelé
Projets envisageables après la réalisation d’une vente à soi-même (vente à sa SCI)
Voici quelques-unes des finalités d’une opération de « vente à soi-même ».
- Réaliser un placement dans une assurance-vie,
- Obtenir assez de liquidité pour réaliser un achat immobilier ou pour réaliser des travaux, mise aux normes DPE,
- Préparer sa transmission patrimoniale à ses héritiers.
Attention ! il faudra faire attention à ce que l’opération ne soit pas pour une raison uniquement fiscale. La vente à soi-même doit servir d’autres objectifs que l’optimisation fiscale sinon l’opération l’administration fiscale pourra considérer qu’il s’agit d’un abus de droit fiscal (art L.64 A du livre des procédures fiscales).
Article(s) en relation(s)