Financer un logement en bail réel solidaire (BRS)

Un organisme foncier solidaire (OFS), qui est, soit une collectivité territoriale ou un établissement public, possède des terrains sur lesquels des logements sont déjà construits ou mis en VEFA. Ces logements neufs (maison ou appartement) ou remis à neuf sont proposés à la vente mais sans le foncier. Seul la construction (le bâti) est concernée par la vente immobilière.

Le principe du BRS repose sur le démembrement de propriété. L’OFS possède alors la propriété du terrain (il a la nue-propriété) et le preneur (l’acheteur) est propriétaire du bâti (droit réel) pour une durée limitée (pas plus de 99 ans) et est locataire du foncier. Un loyer mensuel sera versé à l’OFS pour la location du terrain où est construit le logement.

Acheter en Bail réel solidaire (BRS) permet d’acquérir un logement moins cher (entre 25 et 40 % de moins par rapport au prix du marché) et d’avoir la certitude d’une revente au prix garanti par l’OFS (organisme foncier solidaire), indépendamment des fluctuations à la baisse des taux du marché immobilier.

Le preneur est libre d’utiliser ses droits de propriété sur le logement comme il le veut : il peut ainsi vendre ou donner le logement, dans une certaine limite, le mettre en hypothèque pour obtenir un prêt bancaire, modifier l’intérieur de l’habitation à souhait, etc.

Quelles sont les conditions posées pour pouvoir se porter acquéreur en bail réel solidaire ?

• Les revenus du foyer de l’acquéreur ne doivent pas dépasser certains plafonds
• Le logement devra servir de résidence principale
• Il faut être primo-accédant (ne pas avoir déjà une résidence principale)
• Impossible pour un détenteur d’un bien immobilier pouvant lui procurer des revenus suffisants pour acquérir un logement de faire un BRS

Un abattement de 30 % de la taxe foncière sur les propriétés bâties est accordé pour les logements occupés au titre de résidence principale, par un acquéreur avec Bail Réel Solidaire.

Le futur acquéreur s’engage dans la durée limitée dans l’achat d’un appartement ou d’une maison à condition que le bien constitue sa résidence principale : impossible de le mettre en location, d’en faire sa résidence secondaire.

L’occupant du logement verse à l’organisme une redevance mensuelle pour la location du terrain. Cette redevance permet de couvrir les frais de gestion de l’organisme et d’amortir une partie de la valeur du foncier. Il est possible de transmettre son bien en héritage à sa famille, sous réserve du respect des plafonds de revenus des bénéficiaires et que le bien soit bien repris en résidence principale.

Comment financer un bail réel solidaire ?

Pour financer une acquisition en BRS de la future résidence principale, le nouveau propriétaire va demander à un établissement prêteur un crédit immobilier. La banque va examiner son profil, sa situation professionnelle, familiale… Il va demander peut-être une garantie comme une hypothèque ou une caution.

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Le financement d'un logement en BRS reste donc classique : un prêt immobilier, accompagné éventuellement d'un prêt à taux zéro (PTZ). En effet un décret du 20 avril 2017 ouvre le droit aux PTZ pour les preneurs d’un bail réel solidaire (sous réserve de respecter les conditions du PTZ). Un autre décret de juillet 2024 ajoute au PTZ le financement avec un prêt social location accession (PSLA).

Si la capacité d’emprunt ne permet pas d’obtenir le prêt immobilier nécessaire à l’acquisition en BRS , il existe des solutions.

En effet, il arrive que la capacité d’emprunt ne soit pas suffisante (quand il y a déjà plusieurs crédits en cours ou que le taux d’endettement est trop élevé). Le rachat de crédit est une solution pour baisser son taux d’endettement. Les prêts en cours (conso et/ou immo) sont regroupés en un seul, avec une nouvelle mensualité moins élevée et une durée plus longue.

Le regroupement de prêts permet alors de réduire ses charges mensuelles, de baisser le taux d’endettement de l’emprunteur et de retrouver une capacité d’emprunt pour un crédit immobilier.

Pour monter un dossier de financement solide auprès des établissements prêteurs ou pour regrouper vos crédits, rapprochez-vous d'un courtier comme Crédigo qui pourra monter votre dossier, négocier avec ses partenaires et trouver la meilleure offre pour votre projet d’acquisition en BRS.. N’hésitez pas à nous contacter.