Immobilier : les obligations de l’acheteur

Lois

Lors d’une vente le vendeur a des obligations à respecter envers l’acheteur, l’inverse est aussi vrai. L’acquéreur a aussi des devoirs notamment financiers ou quand il signe un compromis ou une promesse de vente… On vous explique.

L’acheteur a des obligations financières

Immobilier: les obligations de l'acheteur

Au moment de l’achat, l’acheteur doit payer le prix du bien ainsi que les frais annexes, notamment les charges fiscales comme les impôts et autres charges comme celles de copropriété (frais de gestion et d’entretien des espaces collectifs).

Le calcul de ces charges commence dès lors que l’acheteur a pris possession des lieux et que les clefs lui sont remises.

Généralement, la personne qui achète le bien immobilier n’a pas à payer la taxe foncière et la taxe d’habitation. Elles sont à la charge du vendeur s’il était dans les lieux le 1er janvier. Néanmoins, les parties peuvent prévoir sur le contrat de vente une répartition des charges dans le contrat selon la date de l’acquisition, au prorata temporis.

L’acheteur doit bien préparer son projet

Pour financer un projet d’achat il est primordial pour l’acheteur de définir un budget précis en fonction des ressources, des charges et des dépenses qu’il aura à payer pendant toute la durée du remboursement des prêts.

Il faut donc évaluer sa capacité d’emprunt en respectant le taux d’endettement maximum de 33% demandé par les banquiers. Il faudra aussi calculer le reste à vivre et bien lister toutes les dépenses et revenus pour avoir une idée précise de sa capacité d’emprunt et de remboursement.

La promesse unilatérale de vente et le compromis

En cas de la promesse unilatérale de vente, le propriétaire s’engage à vendre le bien et donne une option à l’acheteur pour confirmer (2 à 3 mois). Le vendeur ne peut pas renoncer à vendre ni le vendre à un autre. L’acheteur verse alors une indemnité d’immobilisation (dépôt de garantie), environ 10 % prix de vente. S’il renonce à acheter, l’argent est perdu. S’il achète il devra donner la somme totale moins cette garantie. L’acte définitif est signé quand les conditions suspensives sont levées. Et l’obtention du prêt en fait partie.

Dans un compromis, les deux parties signent et s’engagent à conclure la vente. La vente est bloquée. Un dépôt de garantie peut être versé. L’acte définitif est signé quand les conditions suspensives sont levées. Si une des parties renoncent (hors clauses suspensives), l’autre peut demander des dommages et intérêts.

Dans ces deux documents des délais sont indiqués pour obtenir un prêt, ainsi que le montant du prêt envisagé et son taux.

En cas de non obtention de ce prêt le contrat est annulé et la somme versée doit être remboursée. (ce n’est pas le cas lors d’une promesse de vente si l’acheteur renonce et ne fait pas de demande de prêt : la somme versée ira au vendeur)

En résumé

Compromis Promesse unilatérale
Gratuit Enregistrement coute 125 euros
Pas d’enregistrement Enregistrement nécessaire
Engagement des deux parties Option d’achat de l’acheteur à confirmer
Délai de rétractation* de 10 jours Délai de rétractation de 10 jours
Dépôt de garantie (usage) Indemnité d’immobilisation obligatoire

En bref

Quand le vendeur a fait faillite…

Attention à bien vérifier que le vendeur du bien n’a pas fait faillite avant de vendre. Un notaire n’avait pas vérifié ce point important et l’acheteur est aujourd’hui dans une situation délicate en Gironde. Un couple a acheté en 2002 une maison.

Sept ans plus tard ils ont reçu une assignation devant le TGI d’Amiens car l’usufruitier n’avait pas le droit de leur vendre cet appartement car il avait fait faillite en 1996. L’argent de la vente de ce bien aurait dû payer ses dettes et non pas lui revenir directement. Le liquidateur de la société du vendeur a le droit de saisir ce bien, même des années après car « les actes accomplis par le débiteur (comme cette vente) ne sont pas « opposables »

Une histoire de haies…

Attention aux obligations et conditions inscrites dans le contrat de vente. Les acheteurs d’un terrain, qui avaient coupé une haie de cyprès existantes ont dû la replanter. Ainsi en a décidé la justice saisie par le vendeur qui avait fait stipuler dans le contrat de vente qu’il ne fallait pas toucher à cette haie. C’était même une condition de la vente. Il faut donc bien lire le contrat avant de signer et bien réfléchir en cas d’ajout de clauses particulières.