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Location meublée non professionnelle (LMNP)

Lois

Alternative à la location nue classique, la location meublée non professionnelle (LMNP) permet de profiter de nombreux avantages (TVA, démarches simplifiées…) et offre une optimisation fiscale importante pour les investisseurs…

LMNP : un statut historique depuis 1949

Femme qui marche avec une valise

Le statut LMNP existe depuis 1949, il est une plus vielle niches fiscales avec la loi Malraux et le dispositif des monuments historiques. Ce statut peut s’appliquer à un logement neuf ou ancien du moment qu’il est affecté à la location régulière ou saisonnière.

Ce statut ne nécessite pas la création d’une société. La location LMNP peut seulement venir en complément d’une activité salariée.

Quelles sont les conditions du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) ?

Pour pouvoir bénéficier du statut LMNP, les recettes locatives ne doivent pas :
  • être supérieure à 23 000 € TTC par an (sinon le statut de loueur professionnel s’applique)
  • excéder les revenus globaux du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu (50 % de ces revenus)

Le logement acheté doit être meublé et aménagé (avec une cuisine équipée, un lit, des rangements...), c’est-à-dire que le locataire doit pouvoir s’installer en amenant seulement ses affaires personnelles.

Le loueur doit être immatriculé et l’inscription se fait auprès d’un centre de formalités des entreprises (le greffe du Tribunal de commerce dont dépend le bien loué en meublé non professionnel) ou auprès des services des impôts des entreprises pour l’Alsace-Moselle et les départements et régions d’outre-mer.

Quels sont les avantages et les inconvénients de la location meublée (LMNP) non touristique, de longue durée ?

Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), tel que dans un bail mobilité, donne des avantages si le meublé est la résidence principale du locataire :

  • Un bail plus flexible : Le bail est conclu pour une durée minimale d'un an renouvelable (cette durée est ramenée à 9 mois pour les étudiants, sans reconduction automatique). Ici pas de reconduction tacite à la fin du bail, le préavis est aussi réduit.
  • Des exonération sous conditions : si les recettes tirées d’une LMNP et perçues par des personnes louant une partie de leur résidence principale ne dépassent pas 760 euros par mois ou 192 euros/m2 par an à Paris et 142 euros en province, elles ne sont pas imposables.
  • Les loyers sont plus élevés et fixé librement : le loyer dans un meublé est plus élevé que dans un logement vide.

Le meublé est loué en meublé de tourisme location saisonnière : des règles à respecter

Le loueur doit, s’il veut louer en meublé de tourisme (type Airbnb ou chambre d’hôte), déclarer son logement à la mairie. Dans certains endroits (en zone tendue ou les grandes villes), une demande d’autorisation préalable de changement d’usage doit être effectuée auprès de la mairie pour pouvoir louer.

De plus la location ne doit pas dépasser les 120 jours par an, si le propriétaire passe par un intermédiaire ou une plate-forme internet.

Loué meublé en résidence service résidence de tourisme en sénior, d’affaires, étudiante

Pour que la TVA puisse être récupérée, il est nécessaire que l’investissement se fasse au sein d’une résidence de services dans le cadre d’un achat exclusivement dans le neuf. Autre avantage à ne pas négliger, en investissant dans ces résidences, l’investisseur peut bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant atteindre 11 % du montant total dans le cadre du dispositif Censi-Bouvard, sous certaines conditions… Si le bien loué est un logement neuf acheté (résidence service, étudiante), il est possible de récupérer la TVA à 20 %.

Important : A noter

Les frais d’entretien peuvent être importants. Il faut changer les meubles tous les 7 ans environ, car ils s'usent vite. Louer en meublé est plus rentable quand on choisit le bon endroit, comme près des facultés ou des écoles, dans un lieu touristique mais le turn-over est régulier.

On parle de revenus locatifs si le logement est loué meublé, de revenus fonciers si le logement est loué vide

LMNP : quelle fiscalité ?

Que l’activité soit exercée à titre habituelle ou occasionnelle, les loyers doivent être déclarés et sont soumis à l’impôt sur le revenu dans de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). En tant que bailleur en meublé non professionnel, il existe deux options : le régime forfaitaire ou le régime réel.

Le régime simplifié ou Micro BIC : ce régime simplifié consiste à calculer le revenu imposable sous le statut LMNP en appliquant un abattement de 50 % au montant des loyers encaissés (71 % en cas de classement en meublé de tourisme de la location LMNP). Une fois choisi on ne peut pas revenir dessus pendant 3 ans. Si le revenu global est de moins de 72600 euros de revenus global, le micro BIC sera appliqué par défaut.

Le régime réel : dans ce cas on déduit des recettes encaissées les charges courantes, les amortissements du bien, les frais de gestion locative, de syndic, les intérêts des emprunts contractés pour l’immeuble. Si ces charges sont supérieures aux recettes, on aura un déficit, qui baissera les impôts au final. Par exemple, pour un bien d’une valeur de 200 000 €, le taux est de 2 % pour un amortissement sur 50 ans. Ainsi, 4 000 € seront déduits chaque année des loyers perçus. Une fois choisi on ne peut revenir sur ce choix.

En location meublée, l’option pour le régime Réel Simplifié permet au LMNP de payer très peu (voire pas du tout) d’impôts pendant plusieurs années grâce à l’amortissement du logement, des gros travaux et à la déduction de toutes les charges inhérentes à son activité de location meublée, notamment les frais d’acquisition (frais de notaire, commission d’agence immobilière).

Il est toutefois vivement conseillé de prendre conseil et aide auprès d’un comptable pour calculer ses impôts et choisir son bon régime fiscal.

Bon à savoir

Les meubles obligatoires dans une location meublée sont les suivants depuis 2015 :

Literie avec couette ou couverture, Volets ou rideaux dans les chambres, Plaques de cuisson, Four ou four à micro-onde, Réfrigérateur, Congélateur ou compartiment à congélation du réfrigérateur d’une température maximale de -6°, Vaisselle en nombre suffisant pour que les occupants puissent prendre les repas, Ustensiles de cuisine, Table et sièges, Étagères de rangement, Luminaires, Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement (aspirateur s’il y a de la moquette, balai et serpillière pour du carrelage…)

Historique Créé en 1949 et toujours d’actualité
Durée du dispositif 9 ans minimum ; gestion peut être confiée à une agence à travers un contrat de bail de 9 ou 12 ans
Pour quel type de logement Logement neuf ou ancien meublé destiné à la location, qui doit être meublé
Imposition

Si revenu locatif inférieur ou égal 72600 euros déclaration dans catégorie micro BIC si forfait choisi 50% abattement, si plus de 72600 régime réel ; amortissement du bien à l'entrée ou réduction d'impôt

Si les recettes dépassent 23000 euros ou 50 % des revenus globaux du foyer on devient loueur pro

Conditions Inscription au RCS obligatoire
Avantages Optimiser les déficits fonciers pour les investisseurs avec du patrimoine ; Loyer plus élevé que dans un non meublé, gestion par un professionnel plus sécurisante, amorti le coût de l'investissement, récupération de la TVA si bien conserver au moins 20 ans
Inconvénients Beaucoup de frais d'entretien achat des meubles a changer tous les 7 ans ; faut investir au bon endroit près fac écoles, les locataires restent moins longtemps