Permis de louer pour lutter contre l'habitat indigne

A titre préventif contre les marchands de sommeil et les habitats dégradés, les villes disposent d'un moyen : le permis de louer. On vous explique.

Le permis de louer, « moyen de lutter contre l'habitat indigne » a été instauré en 2014 par la loi Alur, puis confirmé par la loi Elan. L’idée est d’imposer aux bailleurs un contrôle de l'état des logements avant la mise en location. La loi a pour but de réduire le nombre de logements indignes proposés aux locataires : le ministère du Logement en a répertorié plus de 200.000 en France.

Quelle ville a choisi ce système pour lutter contre l'habitat indigne ?

La première a été Fourmies, dans le Nord. On peut citer maintenant par exemple Montauban, Boulogne-sur-Mer, Calais, Libourne. Le permis de louer est en passe d'être appliqué à Perpignan et à Marseille. Il est déjà appliqué dans une vingtaine de communes de la métropole Lilloise, le Raincy, Saint-Denis (93), Aubervilliers (93) depuis début janvier 2019, depuis 2018 à Bagnolet (93), Gennevilliers (92), Clichy (92), Mantes-la-Jolie (78)… En mars 2022, une étude recense près de 400 villes en France qui ont instauré le permis de louer.

Le permis de louer : comment ça marche ?

Les communes et les établissements publics de coopération intercommunale peuvent définir des secteurs géographiques, les catégories de logements ou d'ensembles immobiliers.

Il existe deux types d'autorisation :

• La déclaration de mise en location
• L’autorisation préalable de l'autorité administrative (plus contraignante que la première)

Cette démarche est à effectuer avant la mise en location d’un logement. Et à chaque changement de locataire et nouveau bail ! Mais il n'est pas nécessaire de refaire la démarche pour un simple avenant au bail.

Des formalités obligatoires pour obtenir ce permis de louer

Il faut télécharger un des deux formulaires types établis par le ministère chargé du Logement :

• soit un formulaire de Déclaration de mise en location de logement (Cerfa n°15651) : à remplir dans les 15 jours qui suivent la signature du contrat de location
• soit le formulaire de Demande d'autorisation préalable de mise en location de logement (Cerfa n°15652) : à compléter et à envoyer assez tôt avant la mise en location afin d'avoir obtenu l’autorisation avant la signature du contrat de location.

Les communes ont un mois pour confirmer ou infirmer le permis. Passé ce délai, sans réponse, l’accord est tacite. Dans les deux cas, il faut donner avec les formulaires le dossier de diagnostics techniques établi par un diagnostiqueur.

Les services d’hygiène doivent effectuer des vérifications et s'assurer que le logement est conforme à la location. Dans le cas contraire ils peuvent imposer aux propriétaires la réalisation de travaux pour remettre aux normes en vigueur (état, surface habitable, éléments de confort...). En savoir plus sur la surface habitable...

Combien cela coûte ?

Certaines communes facturent le permis de louer de 60 à 114 €. Une somme à payer à chaque changement de locataire. La gratuité avait été un temps envisagé mais cette disposition de la loi a été rejetée par le Conseil constitutionnel.

Des amendes sont prévues en cas de mise en location sans permis dans les zones concernées : jusqu'à 5000 € pour un logement mis en location sans avoir rempli l'obligation de déclaration et 15000 euros si le logement est mis en location alors que la demande a été rejetée.

Propositions et réactions

Les professionnels de l'immobilier, comme la FNAIM veulent jouer « les intermédiaires de confiance sur les territoires couverts par le permis de louer ». La FNAIM du Grand Paris a proposé que ses agents deviennent responsables de la salubrité et de la sécurité des logements concernés par le permis de louer.

Toujours selon cette fédération, le dispositif rate sa cible : « ceux qui louent des logements insalubres ne se déclareront pas plus avec le permis de louer qui freine en revanche les bailleurs sérieux ». Un diagnostic donné aussi par l’Union des syndicats de l’Immobilier qui souligne aussi qu’il faudra beaucoup de moyens de contrôle notamment sur le terrain, moyens que n’ont pas obligatoirement certaines communes.

Le permis existe déjà en Belgique

Le permis de location est obligatoire pour les logements individuels de moins de 28m2 ou les logements collectifs loués à titre de résidence principale ou dont la vocation principale est l’hébergement d’étudiants.

En revanche pas besoin de celui-ci pour « les logements situés dans l'immeuble où le propriétaire vit, loués à maximum deux ménages, et pour autant que le nombre total d’occupants des logements loués ne dépasse pas quatre personnes ».