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Immo : Pourquoi investir dans une SCPI ?

Crédit immobilier

Une SCPI ou OPCI est un moyen d'investir pour celles et ceux qui souhaitent se constituer un patrimoine immobilier sans prendre trop de risque et sans se préoccuper de la gestion de leurs biens.

Les SCPI qu'est-ce que c'est ?

Pourquoi investir dans une SCPI plutôt que dans l'immobilier en direct ?

Mais attention, comme pour tout investissement, il est bon de connaître les avantages et les inconvénients de ce type de projet pour ne pas commettre d'erreurs.

Comment fonctionnent les scpi ou Papier pierre?

Une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) permet d'investir dans de la pierre de façon simple et rapide, d'avoir un patrimoine immobilier avec un budget limité mais sans avoir à gérer la location et l'entretien du bien. Il pourra s'agir de bureaux, d'immeubles, de résidence hôtelière ou étudiante ou encore de locaux commerciaux. Les risques sont aussi mutualisés entre les investisseurs. On appelle cela le papier pierre.

Avec une OPCI (organismes de placement collectif immobilier), il est possible d’investir que 60% des fond dans l’immobilier et placer jusqu’à 30% de leur financement dans d’autres actifs financiers, une formule à la fois plus dynamique et plus rassurante.

Est-il intéressant d'investir dans une scpi ? Quels sont les avantages du papier pierre?

Avec un investissement dans le papier pierre, il est possible de placer la somme que l'on souhaite, contrairement à un placement immobilier classique qui nécessite un apport équivalent au prix d'un bien (plus les coûts et frais annexes). Une part de capital d'une scpi vaut entre 150 et 1000 euros. La gestion des biens (recherche de locataire, travaux…) est totalement prise en charge par la SCPI.

Scpi : comment ça marche ?

Dans le cadre d'un investissement, la société civile de placement immobilier assure plusieurs missions, dévolues à la base au propriétaires des biens (ou à son gestionnaire) . La société acquiert des biens immobiliers, effectue des travaux, recherche des locataires, paie les charges, récupère les loyers, établit l'état des lieux, bref elle gère le patrimoine immobilier à votre place...

En contrepartie de la réalisation de ces missions, les propriétaires de parts paient des frais de gestion à l’occasion de la souscription de parts, mais aussi annuellement. Ils reçoivent non pas un loyer chaque mois mais des dividendes versés le plus souvent tous les trimestres. Le montant des dividendes dépend des loyers perçus par la société et du nombre de parts détenus.

Quelles sont les coûts d'une scpi ?

En cas d'achat de parts dans une société Civile de Placements Immobiliers il faudra payer des frais d’entrée (entre 5 % à 12 % de la valeur de la part) ou des frais de gestion (entre 8 % et 10 % des dividendes). En cas de cession de parts la plus-value est soumise à un impôt (sauf si les parts ont été détenues plus 22 ans) et aux prélèvements sociaux (sauf si les parts ont été conservés plus de 30 ans).

Quelle est la fiscalité des SCPI ?

La scpi d'habitation* peut permettre de faire des économies d'impôts. En effet les dividendes issus d’une société civile de placement immobilier sont soumis au barème progressif de 'l'impôt sur le revenu et doivent être déclarés comme revenus fonciers. Le contribuable doit alors choisir entre le régime réel ou le micro foncier. L’investissement locatif par le biais d’une SCPI peut générer un déficit foncier et participer à réduire votre impôt sur le revenu. 

Les parts de SCPI entrent dans le patrimoine taxable à l'IFI: on doit alors déclarer la valeur vénale des parts au 1er janvier de l'année d'imposition.

Quels sont les inconvénients des société Civiles de Placements Immobiliers ?

En revanche, tout comme l'achat d'un bien immobilier classique, certains coûts et conditions seront à prendre en compte comme les frais de notaire, les taxes sur les loyers perçus ou les frais de gestion. Il faudra compter 8 à 12% de frais d'achat et environ 5 à 8% de frais de gestion sur les loyers.

Attention à la localisation du bien et donc au taux d’occupation des lieux … Un bien mal placé se louera moins bien et donc ne sera pas rentable.

La SCPI ou OPCI est un placement à long terme. Il faut conserver les titres 8 ans minimum pour obtenir des revenus complémentaires intéressants. Mais le rendement et le capital de la scpi ne sont pas garantis car ils sont dépendants du marché de l’immobilier.

Investir dans le papier pierre : une réflexion et une démarche à avoir

Pour prendre les bonnes décisions, il est important de comparer les Sociétés Civiles de Placement Immobilier entre elles.

Ainsi, il faut bien se renseigner auprès d'experts indépendants pour être orienté de façon impartiale. On misera également sur des sociétés connues afin de minimiser les risques. Le site de l’Orias permet également de connaître la liste noire des sociétés. En cas de doute vous pouvez contacter l'autorité des marchés financiers et sa plate forme Épargne Info Service pour vérifier le sérieux des investisseurs.

En effet les arnaques et les risques explosent aussi dans le même temps que les rendements. Les services de l’Autorité des marchés financiers (AMF) avaient noté une hausse des réclamations en 2019, avec un pic de 43 appels en novembre 2019. 250 demandes sont relatives à des fausses SCPI et 30% des épargnants ont alors indiqué avoir perdu de l’argent. Une perte d’un montant total de 4,7 millions d’euros est avancée par l’AMF.

Quelles sont les différentes formes de SCPI et OPCI ? Quelle scpi choisir ?

Les SCPI de rendement cherchent à assurer un revenu régulier aux investisseurs, c'est l'un des moyens les plus efficaces pour investir dans l'immobilier sans avoir la charge de la gestion des locataires. Il existe deux types de scpi de rendement, celle d'entreprise (qui acquiert et gère des immeuble à usage commercial) et celle d'habitation* (qui acquiert et gère des immeubles à usage d'habitation).

Les SCPI de valorisation ont pour objectif principal de dégager la meilleure plus-value lors de la revente des biens. Leur durée de vie est généralement fixée aux alentours de 15 ans.

L’OPCI peut avoir plusieurs formes dont 2 principales :
  • Le FPI ou Fonds de Placement Immobilier qui est soumis à la fiscalité des revenus fonciers
  • Les Sociétés de Placement à Prépondérance Immobilière à Capital Variable (SPPICAV) qui sont soumises à la fiscalité des revenus de capitaux mobiliers.

Insolite : Une SCPI pour le vin

La société « la Française » a lancé en 2020 une SCPI originale : la SCPI « LF Les Grands Palais », la première dans le secteur du vin. Sur le même principe que l’immobilier, l’investisseur achète des parts de domaines viticoles. Les différentes propriétés viticoles sont louées avec un bail rural à long terme à des exploitants. Le prix de la part est fixé à 10000 euros.

Quelques chiffres sur les investissements et rendements des SCPI et OPCI

En 2020 8 milliards ont été investis (-30 % par rapport à 2019 mais +10 % par rapport à 2018). 6.03 milliards d’euros ont été récoltés dans les SCPI. Celles-ci ont réalisé 8.4 milliards d’euros d’acquisitions, le plus souvent dans des bureaux (65%). Les OPCI grand public ont collecté 1.95 milliard d’euros. D’après les chiffres publiés par l'association française des sociétés de placement immobilier (ASPIM) la collecte des SCPI a atteint un niveau record à 2,6 milliards d’euros au premier trimestre 2022 (+18% par rapport au 4e trimestre 2021) . Les SCPI « bureaux » ont fait 47% de la collecte nette du premier trimestre, celles à stratégie diversifiée 23 %, les SCPI « santé et éducation » 18 %.

Les sociétés civiles supports d’unités de compte immobilières, dans l'assurance-vie, ont enregistré 973 millions € de souscriptions nettes au premier trimestre 2022, (+20 % par rapport au dernier trimestre 2021 et +14 % par rapport au premier trimestre 2021). Au 31 mars 2022, l’actif net des sociétés civiles unités de compte immobilières s’établit à 19,9 milliards €. Au 31 mars 2022, la capitalisation des SCPI atteignait 81,4 milliards €, (+4 % sur un trimestre).

Côté performances et rendement les SCPI immobilier d’entreprise affichent un niveau de rendement de 4.18 % en 2020 (contre 4.4% en 2019) Le baromètre France SCPI de la performance de la pierre papier au 1er trimestre 2022, indique un rendement de 4,25% en moyenne avec un taux de 5.38% pour les scpi logistiques. (chiffres tirés du bilan de l’année de l’association française des sociétés de placement immobilier ASPIM)

voir aussi https://www.credigo.fr/nos-dossiers/rachat-credit-scpi.html

Article mis à jour le