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Pourquoi investir dans une SCPI plutôt que dans l'immobilier en direct ?

Pourquoi investir dans une SCPI plutôt que dans l'immobilier en direct ?

 

Une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) est un moyen d'investir pour celles et ceux qui souhaitent se constituer un patrimoine immobilier sans prendre trop de risque et sans se préoccuper de la gestion de leurs biens.

Mais attention, comme pour tout investissement, il est bon de connaître les avantages et les inconvénients de ce type de projet pour ne pas commettre d'erreurs.

Les SCPI qu'est-ce que c'est ?

L'investissement immobilier reste un placement sûr pour les français, il permet de compléter ses revenus et de se constituer un patrimoine. En effet, avec la mise en location du bien, ce type d'investissement est concret, facile d'accès et permet d'avoir un retour sur investissement rapide. Cependant, procéder à un achat immobilier nécessite un capital de base et surtout une prise en compte des coûts annexes (taxe foncière, frais de copropriétés, impôts, éventuels travaux d'entretien, etc). Il ne suffit donc pas d'avoir la somme nécessaire pour l'achat du bien, mais de disposer de fonds pour pallier à toutes ces éventuelles dépenses.

A contrario, la SCPI permet d'investir dans de la pierre de façon simple et rapide sans avoir à gérer la location et l'entretien du bien. Il pourra s'agir de bureaux ou encore de locaux commerciaux. La société en charge du placement choisira le meilleur investissement. "C'est le principe de la gestion collective, d'abord appliqué à la Bourse avec les fonds d'investissement, qui a été utilisé pour développer les SCPI", explique Guy Marty, président d'honneur de l'Institut de l'épargne immobilière et foncière à l'Express.

Plus de 500 000 personnes ont déjà choisi de se lancer dans l'investissement en Sociétés Civiles de Placement Immobilier ou en OPCI (Organismes de Placement Collectif en Immobilier). En 2016, 9,6 milliards d'euros avaient été investis.

SCPI : avantages et inconvénients pour les investisseurs

Avec un investissement en SCPI, il est possible de placer la somme que l'on souhaite, contrairement à un placement immobilier classique qui nécessite un apport équivalent au prix d'un petit studio (environ 3 investisseurs sur 4 ont placé moins de 50 000€). La gestion des biens est totalement pris en charge par la SCPI.

En revanche, tout comme l'achat d'un bien immobilier classique, certains coûts et conditions seront à prendre en compte comme les frais de notaire, les taxes sur les loyers perçus ou les frais de gestion des biens. Il faudra compter 8 à 12% de frais d'achat et environ 5 à 8% de frais de gestion sur les loyers. Il faudra également prendre en compte la valeur des biens immobiliers dans lesquels on investit.

Dans l'immobilier classique, les prix ont totalement flambé ces dernières années, mais l'immobilier professionnel connaît une conjoncture très différente. Si l'on peut compter 90% d'occupation dans la majeure partie des SCPI, la rentabilité de ce type d'investissement n'est que de 4 à 5%.

Par ailleurs, ce n'est pas toujours simple de récupérer sa mise, car certaines sociétés manquent de liquidités. Des services permettent de mettre en relation les futurs investisseurs avec les propriétaires qui souhaitant récupérer leur mise pour faire un échange. Cependant, le ratio rendement/risques reste toujours très attractif et l'investissement en SCPI est toujours une possibilité à envisager dans la mesure où l'on prendra le temps de bien se renseigner sur son investissement.

Comment s'y prendre ?

Pour prendre les bonnes décisions, il est important de comparer les Sociétés Civiles de Placement Immobilier entre elles. Jonathan Dhiver (Fondateur du site MeilleureSCPI.com) a bien résumé pour Les Échos les premiers réflexes à connaître si l'on projette de se lancer : « Les qualités intrinsèques des SCPI, qui permettent de profiter des atouts de l'immobilier locatif sans en supporter les inconvénients, restent d'actualité et des opportunités demeurent pour cette solution de diversification, génératrice de revenus récurrents. Simplement, il faut être vigilant. Ce placement, qui se conçoit sur une durée d'immobilisation d'au moins dix ans, ne doit pas représenter plus de 10 % de votre épargne financière. Il faut y aller progressivement en privilégiant les sociétés spécialisées plutôt que les paquebots bancaires. Il est important de se renseigner sur les frais, les taux d'occupation et de vérifier que les montants collectés sioent bien investis. »

Ainsi, on pourra commencer par se renseigner auprès d'experts indépendants pour être orienté de façon impartiale. On misera également sur des sociétés connues afin de minimiser les risques. Par ailleurs, il est tout à fait possible de procéder à ce type d'opération en ligne ou avec des agences qui ont pignon sur rue.

Quelques chiffres sur les SCPI

En 2017 les SCPI et les OPCI sont devenus les premiers investisseurs dans l'immobilier en France devant les banques et les assureurs. Selon une étude de Knigth Frank "les fonds en placement collectifs dévolus ont réalisé des collectes record, dépassant les 14 milliards d'euros pour 2017 soit une hausse de 45% par rapport à 2016". 

Selon le site francescpi.com en 2017 les chiffres relatifs aux SCPI sont bons :  le taux de rendement (appelé TDVM pour Taux de Distribution sur Valeur de Marché) pour cette année 2017 sur le marché des SCPI de rendement est de 4,43%. Cette petite baisse (le TDVM 2016 était de 4,63%) n’empêche pas le marché des SCPI de rester attractif par son rendement supérieur à ceux servi dans l’assurance-vie. La collecte des SCPI de rendement atteint 6,1Md€. Nouvelle année record donc pour la collecte nette qui l’était déjà en 2016 (5,3Md€). 

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