Si vous êtes propriétaire d’un bien immobilier et que vous avez besoin de fonds, d'une avance d'argent, la vente à réméré permet de vendre votre bien avec une faculté de rachat pour le vendeur, qui conserve l'usufruit. Le réméré est différent d'une vente à terme.
Définition, frais, conditions... Quel est le principe de la vente à réméré ?
La vente à réméré permet de vendre un bien immobilier avec une faculté de rachat pour le vendeur qui conserve l'usufruit de sa résidence principale. C'est donc la vente classique mais temporaire d’un bien immobilier sous conditions.
Le vendeur du bien immobilier cède la propriété à un tiers contre une somme d’argent (le montant de la vente), moyennant une possibilité de le racheter sur une durée déterminée, Le besoin de financement doit être inférieur à 60% de la valeur du bien et le prix de vente est entre 50 et 70 % de la valeur réelle du bien.
Une personne qui a cédé de manière temporaire une partie de son patrimoine garde le droit de le racheter avant le terme de l'acte. L'ancien propriétaire reste dans les lieux en payant une indemnité d'occupation, comme une sorte de loyer.
Le montant de la vente du réméré permet de trouver une solution pour sortir d'une situation d'endettement, d'une inscription au fichier des interdits bancaires ou encore d'obtenir une somme d'argent dont le vendeur a besoin (pour régler une dette, des difficultés financières, stopper une procédure de saisie immobilière ou financer un projet par exemple) sans passer par l'obtention d'un crédit. Il s'agit d'une solution alternative afin de sortir d’un endettement important ou de débloquer rapidement une somme conséquente. Ce n’est donc pas un prêt, ni un rachat de crédit immo mais une transaction immobilière. Il n’y a pas de frais de dossier ou d’intérêts à payer en fonction du montant disponible.
En cas de rachat de la maison par l'ancien propriétaire ce dernier doit rembourser le prix principal mais également les frais engagés dans le cadre de la vente payés par l'acquéreur. Il peut aussi le revendre à un tiers au prix de marché et encaisser la différence entre le prix payé par le nouvel acquéreur et le prix de rachat.
Comment faire une vente à réméré ? Les étapes de la vente, le notaire...
Le passage devant un notaire est obligatoire dans ce type de vente d'immeuble ou de bien. Une estimation du prix du bien est effectuée. L’achat ou vente en réméré est parfois effectué par des particuliers, des personnes physiques ou des marchands de biens souhaitant se constituer un parc immobilier.
Il existe des sociétés spécialisées dans le réméré, comme un de nos partenaires financiers. Vous pouvez demander à nos conseillers Crédigo toutes les informations sur cette solution de financement. N'hésitez pas à nous contacter pour parler de cette opération. Nos conseillers vous accompagnent dans toutes vos démarches pour monter votre dossier et le présenter auprès de nos partenaires.
Généralement, les intermédiaires chargés de ce type d’opération étudient la viabilité du dossier en établissant un ratio avant de se prononcer sur son intérêt et de se mettre à la recherche d’un investisseur acquéreur.
Quel est la durée d'une vente à réméré ?
La durée du réméré est strictement encadrée. Le réméré est assorti d’une garantie d’usage et de rachat allant de six mois à 5 ans maximum. (articles 1659 et suivants du Code civil). La loi et le Code Civil sont clairs là-dessus, Même un juge ne peut demander et obtenir un délai plus long. La clause de faculté de rachat réservée au vendeur peut être exercée à tout moment, avant la fin des 5 ans.
Que contient un contrat de vente à réméré ?
Un contrat de vente à réméré contient les mentions obligatoires d’un acte authentique de vente immobilière classique et une clause de faculté de rachat définie par les articles 1659 à 1673 du Code Civil et généralement une clause de convention d’occupation.
- La date de signature et le nom du notaire
- L’état civil du vendeur et de l’acquéreur
- Une désignation complète du bien
- Le prix et les modalités de paiement
- Une faculté de rachat et une convention d’occupation
- Les diagnostics techniques du logement
- L'acte de propriété du bien
- Les signatures de chaque partie
Dans certains contrats de vente à réméré, la convention d’occupation est remplacée par un bail d’habitation. C’est parfois le cas pour des durées de réméré supérieures à deux ans.
Qui paie quoi ?
Comme pour une vente classique, la vente à réméré est soumise à des frais de notaire. Dans ce cadre, l’acquéreur devra donc s’acquitter des droits d’enregistrement, de la taxe de publicité foncière ainsi que des honoraires du notaire, au même titre que toute mutation à titre onéreux d’un bien immobilier.
Durant cette période de l'opération, le propriétaire vendeur occupant du bien devient locataire du nouveau propriétaire qui est aussi son créancier. Il doit, en échange, lui verser une indemnité d’occupation mensuelle déterminée à l’avance.
Quelles sont les avantages et les risques de la vente à réméré ?
Une vente à réméré permet à un propriétaire surendetté de vendre temporairement son bien immobilier à des investisseurs particuliers. Cette solution encadrée par la loi vise à aider des personnes qui ont besoin d'argent ou à se sortir du surendettement. La personne peut rester chez elle. Si le vendeur initial est en mesure de racheter le bien grâce à ses finances et sa capacité d’endettement il redevient alors propriétaire de son bien.
Si le vendeur n’est pas en mesure de réunir la somme nécessaire pour racheter son bien à l'expiration du délai alors il perd alors définitivement la propriété de celui-ci. Il devient alors occupant sans droit ni titre du logement à l’issue du délai fixé et doit le quitter, risquant l’expulsion.
Comment se passe une vente à terme ? Différence avec réméré
La vente à réméré est l'ancêtre du prêt hypothécaire, Le réméré se distingue du portage immobilier car il est assorti d’une garantie d’usage et de rachat sur 5 ans. Le portage est un transfert temporaire de la propriété du bien en faveur d’un investisseur pendant une période déterminée (généralement 60 mois)
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