Quand pouvez-vous avoir recours à une vente à réméré (avec faculté de rachat) ?
- Financer un projet d’investissement immobilier,
- Obtenir un apport afin rétablir l’équilibre dans les finances de son entreprise,
- Accélérer le développement de votre entreprise,
- Développer votre activité de marchand de biens,
- Payer des frais de succession, un rachat de soulte,
- Faire face à Fichage FICP ou un âge avancé qui interdit l’accès au crédit,
- Eviter un surendettement, rembourser des dettes importantes...,
- Stopper une saisie vente immobilière,
- …
Votre étude de vente à réméré gratuite ➔ Etre rappelé
La vente à réméré n’est pas un prêt, ni un rachat de crédit immo mais une transaction immobilière. Il n’y a pas de frais de dossier ou d’intérêts à payer en fonction du montant disponible.
Les avantages de la vente à réméré
Une vente à réméré vous permet de vendre temporairement votre bien immobilier. Cette solution encadrée par la loi vise à aider des personnes qui ont besoin d'argent ou à se sortir du surendettement, ou de procédure de saisie. En vendant à réméré, vous pourrez occuper le bien vendu contre le versement d’une indemnité d’occupation.
En effet, vendre à réméré vous permet de rester chez soi après la vente, et de racheter plus tard le bien du fait d'une nouvelle situation financière stable et d'une nouvelle capacité d’emprunt. Si vous exercez votre faculté de rachat, vous pourrez alors redevenir propriétaire de votre bien. La vente à réméré contractualise le droit de pouvoir racheter le bien vendu dans les 5 ans suivant la cession. C'est pour cela que cette vente est également appelée "vente avec faculté de rachat".
Comment fonctionne un réméré ?
La vente avec faculté de rachat est une faculté contractuelle encadrée par le Code Civil (articles 1659 à 1673 du code civil).
Cette vente permet de vendre un bien immobilier avec une faculté de rachat pour le vendeur qui conserve l'usufruit de sa résidence principale. C'est donc la vente classique mais temporaire d’un bien immobilier sous conditions.
Vous cédez la propriété à un tiers contre une somme d’argent (le montant de la vente), moyennant une possibilité de le racheter sur une durée déterminée. Le besoin de financement doit être inférieur à 60% de la valeur du bien et le prix de vente est entre 50 et 70 % de la valeur réelle du bien.
L‘acquéreur achète votre bien immobilier et vous recevez donc la somme convenue pour la cession du bien immobilier. La propriété du bien est cédée provisoirement à l’acheteur. La particularité de cette vente immobilière réside en la présence d’une clause de réméré, aussi dite de faculté de rachat.
Une personne qui a cédé de manière temporaire une partie de son patrimoine garde le droit de le racheter avant le terme de l'acte, et cela au prix de la vente initiale. Il est possible de rester vivre dans l'habitation vendue en payant une indemnité d'occupation, comme une sorte de loyer.
Il y a une différence entre le portage immobilier et la vente à réméré. Le réméré se distingue du portage immobilier car le réméré est assorti d’une garantie d’usage et de rachat sur 5 ans. Le portage est un transfert temporaire de la propriété du bien en faveur d’un investisseur pendant une période déterminée.
Combien de temps disposez-vous pour racheter votre bien dans le cadre d’un réméré ?
La durée du réméré est strictement encadrée. Il est assorti d’une garantie d’usage et de rachat allant de six mois à 5 ans maximum. La loi et le Code Civil sont clairs là-dessus, et même un juge ne peut demander et obtenir un délai plus long.
La clause de faculté de rachat réservée au vendeur peut être exercée à tout moment, avant la fin des 5 ans.
En cas d'exercice de la faculté de rachat de la maison, doit être remboursé le prix principal mais également les frais engagés dans le cadre de la vente payés par l'acquéreur. Il est également possible de revendre à un tiers au prix de marché et encaisser la différence entre le prix payé par le nouvel acquéreur et le prix de rachat.
A défaut de racheter le bien vendu au terme des 5 ans, la vente sera considérée définitive. Le nouveau propriétaire pourra alors décider de conserver l’occupant comme locataire, ou non, et même procéder à la vente du bien.
Le montant de l’indemnité d’occupation dans le cadre de la vente à réméré
En vendant votre bien immobilier via un réméré, vous deviendrez l'occupant du nouveau propriétaire. Vous devrez alors verser une indemnité d’occupation mensuelle déterminée au contrat de vente.
Le montant correspondant à cette indemnité d'occupation est généralement de l'ordre de 8 à 10% du montant du prix de vente du bien. Ce montant peut être payé en une fois ou répartie périodiquement.
A qui s’adresser pour vendre en réméré votre bien immobilier ?
L’achat ou vente en réméré est parfois effectué par des particuliers, des personnes physiques ou des marchands de biens souhaitant se constituer un parc immobilier.
Des sociétés sont spécialisées dans le réméré, ces dernières ont constitué un portefeuille d’investisseurs prêt à racheter des biens proposés en réméré.
Notre service patrimonial vous accompagne sur cette solution de financement. Contactez-nous pour discuter de cette opération pour vous permettre de réaliser vos projets ou de faire face à une situation financière compliquée.
Les étapes d’une vente à réméré
Nous allons vous indiquer les différentes grandes étapes pour la conclusion d’une vente à réméré :
1ère étape :Le vendeur devra trouver un acheteur qui soit disposé à accepter l’insertion d’une clause de réméré dans le contrat de cession du bien immobilier. Généralement, les intermédiaires chargés de ce type d’opération étudient la viabilité du dossier en établissant un ratio avant de se prononcer sur son intérêt et de se mettre à la recherche d’un investisseur acquéreur.
En vous adressant à notre service patrimonial, vous éviterez d'avoir à rechercher des acheteurs potentiels. Nous pouvons étudier rapidement votre demande.
L’acheteur peut être un particulier, ou un établissement spécialisé dans les achats en réméré. Il faut savoir que les achats en réméré constituent un investissement immobilier. L’investisseur perçoit une indemnité d’occupation et pourra également revendre le bien immobilier si le vendeur n’exerce pas son droit de rachat.
2ème étape :L’acheteur va proposer un prix d’achat. Il faut donc qu’une estimation du prix du bien soit effectuée. Le bien mis en vente devra être expertisé afin que l’acheteur puisse proposer un prix d’achat. Une décote est souvent appliquée, car le bien sera donc vendu occupé (par le vendeur) et l’acheter prend un risque que le marché immobilier soit tendu et qu’il ne puisse pas revendre le bien immobilier au-delà des 5 années du réméré.
3ème étape :Le passage devant un notaire est obligatoire dans une vente à réméré. La vente est matérialisée par un acte notarié et comme pour une vente classique, la vente à réméré est soumise à des frais de notaire. Dans ce cadre, l’acquéreur devra donc s’acquitter des droits d’enregistrement, de la taxe de publicité foncière ainsi que des honoraires du notaire, au même titre que toute mutation à titre onéreux d’un bien immobilier.
4ème étape :La vente est conclue, la somme est débloquée sur le compte du vendeur. Ce dernier devient l’occupant du bien vendu pendant au maximum 5 ans.
5ème étape :L’occupant peut exercer sa faculté de rachat entre 6 mois et 5 ans suivant l’acte de cession. Il peut donc, si sa situation et sa capacité d’emprunt le lui permet, emprunter pour racheter son bien immobilier.
Que contient un contrat de vente à réméré ?
Un contrat de vente à réméré contient les mentions obligatoires d’un acte authentique de vente immobilière classique et une clause de faculté de rachat définie par les articles 1659 à 1673 du Code Civil et généralement une clause de convention d’occupation.
- La date de signature et le nom du notaire
- L’état civil du vendeur et de l’acquéreur
- Une désignation complète du bien
- Le prix et les modalités de paiement
- Une faculté de rachat et une convention d’occupation
- Les diagnostics immobilier du logement
- L'acte de propriété du bien
- Les signatures de chaque partie
Dans certains contrats de vente à réméré, la convention d’occupation est remplacée par un bail d’habitation. C’est parfois le cas pour des durées de réméré supérieures à deux ans.
