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Qu'est-ce qu'un prêt in fine ?

Crédit immobilier

Le prêt in fine permet à l'emprunteur de ne rembourser que les intérêts et l'assurance, pendant la durée du crédit et de solder la totalité du capital à la dernière échéance, en une seule fois.

Quel est le principe du crédit in fine ?

Qu'est-ce que le prêt in fine ?

Son principe est simple : pendant la durée du crédit, l'emprunteur ne rembourse que les intérêts, les mensualités sont toutes identiques.

Le capital emprunté reste intact jusqu'au terme du crédit et à l'échéance, il rembourse en une seule fois. Contrairement au prêt amortissable où au début vous remboursez beaucoup d’intérêts puis de moins en moins à la fin et inversement pour le capital.

Les avantages du crédit in fine

Il présente un avantage d'ordre fiscal et s'adresse aux personnes fortement imposables.

Les intérêts de ce prêt sont déductibles des impôts. Plus les intérêts sont élevés plus la réduction d’impôt est forte. Parfois on peut même créer du déficit foncier qui réduira les revenus des loyers perçus.

Ce prêt est aussi intéressant en cas d’investissement locatif. L’argent « économisé » grâce à des mensualités plus basses est mis de côté pour pouvoir ensuite payer le capital à la fin. Cette somme placée peut aussi rapporter et atteindre un montant supérieur au capital à rembourser.

L’autre avantage intervient quand on est assujetti à l’IFI. Pour calculer cet impôt, l’administration fiscale indique que l’assiette du patrimoine immobilier ne s’agrandit pas tant que on a commencé pas à rembourser le capital. Le bien acheté au moyen d’un prêt in fine ne sera pris en compte qu’une fois le capital soldé.

Les inconvénients du prêt in fine

La banque propose un taux plus élevé à cause du risque qui est plus important : il faut être sûr de pouvoir payer le capital en une seule fois à la fin. Par conséquent, avec un prêt in fine, le montant total des intérêts payés est beaucoup plus important qu’avec un crédit amortissable et fait courir le risque à l'emprunteur de se retrouver en situation de surendettement.

Ce type de prêt est plus envisageable pour des investissements locatifs que pour l’achat de la résidence principale car dans ce cas on ne peut pas déduire les intérêts d’emprunt.

Les garanties du prêt in fine

La banque prêteuse va demander d'une garantie réelle, type assurance-vie, pour s’assurer que l'épargne sera bien destinée au remboursement du capital.

Avec un prêt in fine, la garantie demandée sera soit un nantissement, soit une hypothèque.

  • Le nantissement : l’emprunteur apporte en garantie une partie ou la totalité de son épargne ou de son patrimoine financier (sommes versées sur un contrat d’assurance vie, un plan d’épargne salariale, un portefeuille d’actions, des bons du Trésor négociables, etc.). En cas d’impayés, cet argent sera utilisé par la banque.

Une fois les produits donnés en nantissement, ils deviennent indisponibles. Impossible d’y toucher sans l’arbitrage et l’accord de la banque.

  • L’hypothèque : la banque accepte de prêter de l’argent si le bien acheté ou un autre possédé est mis en gage. Le bien pourra être saisi et vendu aux enchères en cas d’impayés.
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