Zoom sur le prêt in fine

Qu'est-ce qu'un prêt in fine ?

Le prêt in fine permet à l'emprunteur de ne rembourser que les intérêts et l'assurance de prêt, pendant la durée du crédit et de solder la totalité du capital à la dernière échéance, en une seule fois.

Quel est le principe du crédit in fine ?

Son principe est simple : pendant la durée du crédit, l'emprunteur ne rembourse que les intérêts, les mensualités sont toutes identiques. Le capital emprunté reste intact jusqu'au terme du crédit et à l'échéance, il rembourse en une seule fois. Contrairement au classique prêt amortissable où au début vous remboursez beaucoup d’intérêts puis de moins en moins à la fin et inversement pour le capital.

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L'obtention du prêt in fine

Contrairement à un prêt amortissable, les conditions d'obtention de ce type de prêt sont plus strictes. On est donc très loin des références exigées pour un prêt personnel, un crédit auto intérimaire, un prêt relais ou un crédit renouvelable. Ici, l'organisme prêteur doit bien s'assurer d'être remboursé à la fin du prêt. Pour cette solution de financement, le niveau des précautions prises est supérieur à celui requis lors d'un prêt amortissable.

Et à la différence d'un rachat de crédit immobilier, d'un rachat de crédit professionnel, d'un prêt immobilier professionnel, ici l'apport demandé est à hauteur de 30 % du capital emprunté. À cela s'ajoute un produit d'épargne dont les mensualités régulières doivent couvrir le montant total du crédit au moment de son remboursement. Cette épargne est un véritable filet de sécurité pour honorer ce type de crédit.

Le contexte de souscription du prêt in fine

Le choix du prêt in fine et de la durée du crédit dépend de votre situation fiscale personnelle. Ce dernier peut être souscrit par un particulier, une société de placement ou encore un professionnel. Le surcoût des intérêts par rapport à un prêt amortissable doit être compensé par le bénéfice des avantages fiscaux cumulés. Seule une étude minutieuse de votre situation peut trancher entre un prêt in fine et un prêt classique. Il est particulièrement adapté aux foyers fortement imposés dans le cadre d'un investissement locatif et correspond moins à l'achat de votre future résidence principale.

Les avantages du crédit in fine

En matière d'imposition, ce type de prêt présente un avantage fiscal pour les personnes fortement imposables. Les intérêts de ce prêt sont déductibles des impôts. Plus les taux d'emprunt et donc les intérêts sont élevés plus la réduction d’impôt est forte. Éviter donc une période de baisse des taux immobiliers pour contracter ce type de prêt. Cette période faste se marie davantage avec un crédit consommation (crédit consommation et décès), un crédit immobilier ou encore un crédit immobilier étranger. Ceux qui le souhaitent peuvent même réaliser un déficit foncier qui réduira les revenus des loyers perçus. Il est donc primordial de surveiller les taux actuels lors de la mise en place de cette solution de financement.

Ce prêt est aussi intéressant dans le cadre d'un projet type investissement immobilier locatif. L’argent « économisé » grâce à des mensualités plus basses est mis de côté pour pouvoir ensuite payer le capital à la fin. Cette somme placée peut aussi rapporter et atteindre un montant supérieur au capital à rembourser.

L’autre avantage de ce type de financement intervient quand on est assujetti à l’IFI. Pour calculer cet impôt, l’administration fiscale indique que l’assiette du patrimoine immobilier ne s’agrandit pas tant qu'on a pas commencé à rembourser le capital. Le bien acheté au moyen d’un prêt in fine ne sera pris en compte qu’une fois le capital soldé.

Les limites du prêt in fine

La banque propose un taux plus élevé à cause du risque qui est plus important : il faut être sûr de pouvoir payer le capital en une seule fois à la fin. Par conséquent, avec un prêt in fine, le montant total des intérêts payés est beaucoup plus important qu’avec un crédit amortissable et fait courir le risque à l'emprunteur de se retrouver en situation de surendettement.

En matière de projet immobilier, ce type de prêt est plus envisageable pour des investissements locatifs que pour l’achat de la résidence principale car dans ce cas on ne peut pas déduire les intérêts d’emprunt.

Les garanties du prêt in fine

La banque prêteuse va demander une garantie réelle. Et pour garantir votre prêt, le produit type est l'assurance-vie. Elle garantit le fait que l'épargne sera bien destinée au remboursement du capital.

• Le nantissement : l’emprunteur apporte en garantie une partie ou la totalité de son épargne ou de son patrimoine financier (sommes versées sur un contrat d’assurance vie, un plan d’épargne salariale, un portefeuille d’actions, des bons du Trésor négociables, etc.). En cas d’impayés, cet argent sera utilisé par la banque.

• L’hypothèque : la banque accepte de prêter de l’argent si le bien acheté ou un autre possédé est mis en gage. Le bien pourra être saisi et vendu aux enchères en cas d’impayés.

Le remboursement par anticipation du prêt in fine

Il est possible de rembourser par anticipation son prêt in fine, et ce, même dans le cadre d'un regroupement et rachat de crédit immobilier. Le seul obstacle à ce type d'opération est le nantissement de son placement d'épargne par un autre organisme prêteur. L'assurance-vie est donc le seul levier à lever.

Vous pouvez également vous tourner vers un courtier immobilier ou un organisme de rachat de crédit afin de convertir votre prêt in fine en crédit amortissable. Plusieurs offres de prêt vous seront alors présentées. Dans tous les cas, la somme épargnée associée au prêt in fine peut honorer le capital restant dû. Cependant, ce rachat de crédit in fine est accompagné de divers frais : pénalités, frais de garantie et frais de dossier de crédit à anticiper. Pensez en amont à simuler un rachat de crédits pour piloter efficacement votre projet.

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