Le rachat de crédit sous le régime hypothécaire

Rachat de crédit

Le rachat de crédit hypothécaire consiste à effectuer une démarche de regroupement de crédit avec comme garantie l’hypothèque d’un bien immobilier. Il s’adresse uniquement aux propriétaires.

Qu’est-ce que le rachat de crédit hypothécaire ?

Comment racheter son crédit hypothécaire

Le rachat de prêt hypothécaire est une opération bancaire qui consiste à faire racheter par un établissement de crédit plusieurs emprunts (prêts immobiliers et /ou prêts à la consommation)

Il permet de garantir le nouveau prêt par une hypothèque, qui peut être de premier rang ou de second rang (lorsqu'un seul bien est hypothéqué par plusieurs prêts immobiliers en cours par exemple). Ce financement est uniquement accessible aux ménages ayant un bien immobilier à présenter comme garantie.

C’est la possibilité de réaliser un prêt non lié au bien immobilier objet de l'hypothèque, sous réserve que la banque prenne une garantie sur un bien immobilier. Ce prêt n’est pas forcément affecté

L'organisme financier pourra alors revendre le bien hypothéqué et récupérer une partie des revenus de la vente pour se rembourser. Cette opération bancaire est accessible uniquement aux ménages ayant déjà un bien immobilier. Le rachat de crédit avec hypothèque permet de réduire ses mensualités en regroupant tous ses crédits en un seul avec un taux unique sur une durée maximum de 25 ans.

La mise en place d'un rachat de crédit hypothécaire

  • La première phase : Evaluer le besoin de financement, c’est-à-dire la somme des crédits à racheter et le montant de l’éventuel projet.
  • La seconde étape se concentre sur l’estimation de la valeur du bien immobilier (souvent faite par un expert immobilier ou un notaire),
  • La valeur du bien immobilier permettra de déterminer la quotité hypothécaire (ou ratio hypothécaire) et donc la faisabilité du financement en fonction des crédits à racheter.
  • La troisième étape consiste à évaluer la situation de l’emprunteur, c’est-à-dire ses revenus, ses charges, son reste à vivre. Les établissements préteurs étudieront la situation AVANT le rachat et la situation APRES le rachat.
  • La quotité hypothécaire ne devra pas dépasser 80% de la valeur du bien.

Si l’emprunteur ne rembourse pas ses mensualités, l’hypothèque permettra au créancier de se rembourser en cas de non-paiement de l’emprunteur par la vente aux enchères du bien immobilier en question. L’hypothèque prend fin dès que la totalité du crédit est remboursé.

ZOOM : La quotité hypothécaire ou le ratio hypothécaire

  • La quotité hypothécaire ou le ratio hypothécaire est un indicateur de faisabilité dans un rachat de prêts qui permet de déterminer le montant d’un prêt en fonction de la valeur d’un bien immobilier proposé en garantie.
  • C’est une donnée arithmétique. On l’obtient en divisant la montant du prêt par la valeur vénale du bien immobilier, le résultat est multiplié par cent pour obtenir un pourcentage
  • Le ratio hypothécaire est défini par chaque organisme pour ajuster le risque pris sur le prêt hypothécaire et ce d’autant plus dans le cadre d’un rachat de crédits.
  • Le ratio hypothécaire est généralement compris entre 70 et 80% (voire 90%) et il n’est pas rare qu’une demande de rachat de crédits soit refusée en raison d’un ratio trop élevé.

La marge hypothécaire

  • La marge hypothécaire correspond à la somme maximum d'argent que la banque ou l'organisme de crédit consentira à prêter en prenant une garantie sur un bien immobilier.
  • Elle prend en compte le montant estimé du bien, le solde des prêts restant à rembourser sur ce bien, et le "ratio hypothécaire".
  • La banque ou l'organisme de crédit étudiera en parallèle la capacité d'endettement, le reste à vivre... et pourra proposer finalement un montant de prêt hypothécaire moindre compte tenu de ces critères.

Le calcul de la marge hypothécaire

Marge hypothécaire = (Montant estimé du bien x Ratio hypothécaire) - Solde des prêts en cours sur ce bien
Exemple :
  • Maison estimée à 300.000 €
  • Reste un prêt avec un capital restant dû de 100 000€
  • Ratio hypothécaire = 80%
  • (300 000 x 80% = 240 000€ ) – 100 000€ = 140 000€
  • La marge hypothécaire est donc de 140.000 €

Les avantages du regroupement de prêt hypothécaire

Les avantages du rachat de crédit hypothécaire sont nombreux. L’hypothèque représente une véritable sécurité pour les établissements financiers qui accorderont plus facilement dans le cadre d'un prêt ou d'un rachat de crédit, des produits financiers avantageux avec des critères d’éligibilité moins restrictifs et des taux préférentiels.

Le rachat de prêt hypothécaire peut-être intéressant pour les personnes qui ne peuvent souscrire à un nouveau prêt ou renégocier des crédits en cours en raison de leur âge, de leur état de santé ou pour des besoins de trésorerie (financier un projet, études des enfants, voyage ou travaux...)

Les inconvénients du rachat de crédit hypothécaire

Les inconvénients de ce type de rachat de crédit, ce sont les démarches pour monter le dossier et les frais de notaires en charge de l’hypothèque du bien immobilier. A travers un acte notarié, le notaire doit juger efficacement la valeur réelle du bien immobilier de l'emprunteur sans le surévaluer pour ne pas compromettre la mise en place du dossier. Cependant, il est toujours possible de ne pas vouloir mettre en garantie l’un de ses biens immobiliers.

En effet cela se révèle être une opération risquée de mettre une hypothèque sur un bien et il est ainsi envisageable d’effectuer son rachat de crédit sans garantie hypothécaire. Il est donc conseillé de faire appel à un courtier en regroupement de crédit comme Crédigo pour mettre en place ce type d'opération financière.

Précision sur le rachat de crédit hypothécaire

  • Pour bénéficier de ces dispositions, les contribuables doivent préciser sur leur déclaration de revenus fonciers à quel prêt le nouveau se substitue.
  • Le cas échéant, les justifications seront produites sur demande du service des impôts.

Source Formafib

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