Comment fonctionne le rachat de crédit hypothécaire ?

Le rachat de prêts hypothécaires est une opération bancaire qui consiste à faire racheter par un établissement de crédit plusieurs emprunts (prêts immobiliers et/ou prêts à la consommation). L’emprunteur devra rembourser un nouveau crédit unique.

Il permet de garantir le nouveau prêt par une hypothèque, qui peut être de premier rang ou de second rang (lorsqu’un seul bien est hypothéqué par plusieurs prêts immobiliers en cours par exemple). Ce financement est uniquement accessible aux ménages propriétaires ayant un bien immobilier à présenter comme garantie.

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C’est la possibilité de réaliser un prêt non lié au bien immobilier objet de l’hypothèque, sous réserve que la banque prenne une garantie sur un bien immobilier. Ce prêt n’est pas forcément affecté.

L’organisme financier pourra alors revendre le bien hypothéqué et récupérer une partie des revenus de la vente pour se rembourser en cas de difficulté de paiement des mensualités. Cette opération bancaire est accessible uniquement aux ménages propriétaires possédant déjà un bien immobilier (résidence secondaire ou principale).

Le rachat de crédit avec hypothèque permet de réduire ses mensualités en regroupant tous ses crédits en un seul avec un taux unique sur une durée maximum de 25 ans.

De plus, un rachat de crédits hypothécaires peut également être l’occasion de demander une renégociation de crédit, en négociant à la baisse le taux d’intérêt. Cette solution de financement est particulièrement intéressante lorsque la demande de rachat de crédit s’effectue après les baisses des taux immobiliers.

Un courtier en rachat de crédit pourra vous conseiller sur ce point. En effet, la mission du courtier consiste également à proposer des offres de rachat de crédits avec le meilleur taux d’intérêt par rapport au dossier de rachat de crédit de l’emprunteur.

Comment faire un rachat de crédit hypothécaire ?

• La première phase : évaluer le besoin de financement dans une étude préalable, c’est-à-dire la somme des crédits à racheter et le montant de l’éventuel projet.
• La seconde étape se concentre sur l’estimation de la valeur du bien immobilier (souvent faite par un expert immobilier ou un notaire),
• La valeur du bien immobilier permettra de déterminer la quotité hypothécaire (ou ratio hypothécaire) et donc la faisabilité du financement en fonction des crédits à racheter.
• La troisième étape consiste à évaluer la situation de l’emprunteur, c’est-à-dire ses revenus, ses charges, son reste à vivre. Les établissements préteurs étudieront la situation AVANT le rachat et la situation APRES le rachat.
• La quotité hypothécaire ne devra pas dépasser 80% de la valeur du bien.

Si l’emprunteur ne rembourse pas ses mensualités, l’hypothèque permettra au créancier de se rembourser en cas de non-paiement de l’emprunteur par la vente aux enchères du bien immobilier en question. L’hypothèque prend fin dès que la totalité du crédit est remboursée, mais la levée de cette hypothèque aura lieu sans frais un an après la fin du dernier paiement si le prêt a été accordé après le 25 mars 2006. Sinon la durée est de deux ans avant cette levée…

Rachat de crédits : quels sont les crédits pouvant être rachetés avec un prêt immobilier ?

Parmi les avantages d’un rachat de crédit est comprise la possibilité de faire racheter plusieurs types de crédits ainsi que de faire racheter un rachat de crédit. Ainsi, vous pouvez obtenir un rachat de crédit immobilier avec une hypothèque comprenant :

• un rachat de crédit à la consommation (rachat de crédits travaux, rachat de crédits auto, rachat d’un mini crédit) ;
• un rachat de crédit professionnel.

Que ce soit un rachat de crédit personnel ou professionnel, cette opération bancaire est également limitée par le respect du taux d’endettement et du taux d’usure maximum en vigueur. C’est notamment pour cette raison qu’il est conseillé de se faire accompagner par un courtier en prêt pour cette solution financière, afin d’estimer le taux de rachat de crédit ainsi que le coût de rachat de crédit et d’éviter un refus de rachat de crédit.

ZOOM : La quotité hypothécaire ou le ratio hypothécaire

La quotité hypothécaire ou le ratio hypothécaire est un indicateur de faisabilité dans un rachat de prêts qui permet de déterminer le montant d’un prêt en fonction de la valeur d’un bien immobilier proposé en garantie.

C’est une donnée arithmétique. On l’obtient en divisant le montant du prêt par la valeur vénale du bien immobilier, le résultat est multiplié par cent pour obtenir un pourcentage.

Le ratio hypothécaire est défini par chaque organisme pour ajuster le risque pris sur le prêt hypothécaire et ce d’autant plus dans le cadre d’un rachat de crédits.

Le ratio hypothécaire est généralement compris entre 70 et 80 % et il n’est pas rare qu’une demande de rachat de crédits soit refusée en raison d’un ratio trop élevé.

La marge hypothécaire

La marge hypothécaire correspond à la somme maximum d’argent que la banque ou l’organisme de crédit consentira à prêter en prenant une garantie sur un bien immobilier.

Elle prend en compte le montant estimé du bien, le solde des prêts restant à rembourser sur ce bien, et le « ratio hypothécaire ».

La banque ou l’organisme de crédit étudiera en parallèle la capacité d’endettement, le reste à vivre… et pourra proposer finalement un montant de prêt hypothécaire moindre compte tenu de tous ces critères.

Le calcul de la marge hypothécaire

• Maison estimée à 300.000 €
• Reste un prêt avec un capital restant dû de 100 000€
• Ratio hypothécaire = 80%
• (300 000 x 80% = 240 000€) – 100 000€ = 140 000€
• La marge hypothécaire est donc de 140.000 €

Les avantages du regroupement de prêts hypothécaires

Les avantages du rachat de crédit hypothécaire sont nombreux. L’hypothèque représente une véritable sécurité pour les établissements financiers qui accorderont plus facilement dans le cadre d’un prêt ou d’un rachat de crédit, des produits financiers avantageux avec des critères d’éligibilité moins restrictifs et des taux préférentiels.

Le rachat de prêt hypothécaire peut être intéressant pour les personnes qui ne peuvent souscrire un nouveau prêt ou renégocier des crédits en cours en raison de leur âge, de leur état de santé ou pour des besoins de trésorerie (financer un projet, études des enfants, voyage ou travaux…).

Les inconvénients du rachat de crédit hypothécaire

Les inconvénients de ce type de rachat de crédit, ce sont les démarches pour monter le dossier et les coûts comme les frais de notaire en charge de l’hypothèque du bien immobilier. À travers un acte notarié, le notaire doit juger efficacement la valeur réelle du bien immobilier de l’emprunteur sans le surévaluer pour ne pas compromettre la mise en place du dossier. Cependant, il est toujours possible de ne pas vouloir mettre en garantie l’un de ses biens immobiliers.

En effet, cela se révèle être une opération risquée de mettre une hypothèque sur un bien et il est ainsi envisageable d’effectuer son rachat de crédit sans garantie hypothécaire. Il est donc conseillé de faire appel à un courtier en regroupement de crédits comme Crédigo pour mettre en place ce type d’opération financière.

De plus, pour éviter de faire face à des difficultés financières importantes suite à un aléa de la vie — comme la perte d’un emploi — la souscription d’une assurance crédit est obligatoire pour le rachat d’un crédit immobilier. En effet, la somme empruntée est généralement élevée pour l’achat d’un bien immobilier.

La souscription d’une assurance crédit — que ce soit un contrat groupe ou une délégation d’assurance — permet ainsi de prendre en charge le remboursement du rachat de crédit en cas d’aléa couvert par cette assurance.

Une assurance crédit pour un rachat de crédit permet également de garantir les autres dettes, telles qu’un crédit à la consommation en cas de décès de l’emprunteur.

Précisions sur la fiscalité, la mainlevée et les frais…

• Pour bénéficier de ces dispositions, les contribuables doivent préciser sur leur déclaration de revenus fonciers à quel prêt immobilier le nouveau prêt se substitue. Le cas échéant, les justifications seront produites sur demande du service des impôts.
• La mise en place de l’hypothèque engendre des frais spécifiques, tels que le droit d’enregistrement, la taxe de publicité foncière, la contribution de sécurité immobilière et la TVA, ce qui représente un peu moins de 2 % du montant du prêt auquel il faudra ajouter les frais de notaire. Il faut donc bien calculer et comparer via des simulateurs en ligne.

Quel est le coût d’une levée d’hypothèque ?

Si vous vendez le bien avant l’échéance de l’hypothèque et soldez le prêt immobilier, vous devrez acquitter des frais de mainlevée. Cet acte juridique émis par un établissement bancaire ou de crédit atteste la fin du remboursement du prêt immobilier de l’emprunteur. Ces frais d’hypothèque sont donc à prendre en compte dans le coût du rachat de crédits.

La mise en place d’une levée hypothécaire peut également engendrer des frais à la charge de l’emprunteur (frais de notaire, libération hypothécaire, droits dus au Trésor Public et TVA).

Pour savoir si le rachat de crédits hypothécaires est avantageux dans votre situation, vous pouvez réaliser une simulation de rachat de crédit. La simulation de rachat de crédit sans engagement Crédigo peut être suivie d’un rachat de crédit en ligne accompagné par un intermédiaire bancaire Crédigo.

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