La déduction des intérêts d’emprunt d’un prêt immobilier
Si vous avez souscrit un prêt immobilier pour financer l’acquisition de votre résidence principale ou secondaire, vous ne pouvez plus bénéficier de la déduction des intérêts d’emprunt.
Auparavant, il était possible de déduire les intérêts de votre prêt immobilier en cours dans votre déclaration d’impôt si vous aviez acheté votre bien avant 2011. Depuis le 1er janvier 2011, vous n'avez donc plus droit à ce crédit d'impôt sur les intérêts d'emprunt souscrit pour l'acquisition de votre habitation principale.
La seule possibilité de déduire les intérêts de votre prêt immobilier concerne les prêts affectés à l’achat d’un bien loué ou à louer. En effet, en ce qui concerne les prêts contractés pour l'acquisition d'un logement donné en location, les intérêts sont déductibles pour la détermination du revenu foncier imposable.
Si vous relevez d'un régime micro-fiscal (ou micro-entreprise), les intérêts d'emprunt sont déjà pris en compte dans le calcul de l'abattement forfaitaire. Si vous déclarez sous le régime réel d'imposition, vous devez inscrire les intérêts en tant que charge dans la déclaration 2044 (en ligne 250) pour les locations nues ou déclaration 2031 pour les locations meublées.
Que deviennent les dispositifs de réduction d'impôt pour le locatif lors d'un rachat de crédits ?
Vous envisagez de réaliser un investissement locatif avec des crédits en cours et vous souhaitez garder vos avantages fiscaux. Si votre prêt immobilier est affecté à la location, la déduction des intérêts d’emprunt peut continuer à être appliquée après un rachat de votre prêt.
Le rachat de crédits doit intégrer le prêt immobilier de l’achat du bien locatif pour que l’administration fiscale reconnaisse la déductibilité des intérêts d’emprunt.
L’avantage fiscal incitatif d’un dispositif type Denormandie, Pinel, Malraux… s’applique au prêt immobilier initial qui a permis l’acquisition du bien immobilier.
- Le contrat de rachat de crédit doit indiquer que ce rachat a été souscrit uniquement pour rembourser ou remplacer le financement initial du bien.
- Les intérêts du nouveau financement ne doivent pas dépasser les intérêts du prêt initial.
Attention ! : si le rachat de crédit est dit à la consommation (avec moins de 60 % de prêt immo) les déductions fiscales sont alors perdues.
Pour continuer de bénéficier des avantages fiscaux des prêts rachetés
Vous devez obligatoirement mentionner sur votre déclaration de revenus fonciers qu’un rachat de crédit a été effectué et que le nouvel emprunt se substitue à votre financement qui bénéficie de la réduction d’impôt, pour continuer d’avoir des avantages fiscaux.
Sur la déclaration des revenus fonciers, vous devez préciser l’ancien prêt et le nouveau (avec la durée du prêt, le nom de la banque prêteuse…). Vous devez garder tous vos justificatifs, ceux de votre nouveau prêt et ceux de l’ancien qui peuvent vous être demandés par les services fiscaux.
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