Le Rachat d’un crédit hypothécaire : explications
Cette opération peut permettre de :
- Faire racheter un crédit hypothécaire, ce crédit hypothécaire peut être un crédit conso garanti par une hypothèque ou un crédit immobilier avec garantie hypothécaire.
- Faire un rachat de crédit en apportant comme garantie une hypothèque sur un bien immobilier.
L’hypothèque accorde une sûreté au prêteur qui pourra, en cas de non-remboursement de sa créance, faire saisir le bien apporté en garantie, le vendre et se rembourser.
Racheter un prêt hypothécaire signifie que l’organisme de rachat de prêt va rembourser les prêts objets du rachat, et qu’il faudra lever l’hypothèque qui concerne le bien apporté en garantie du prêt.
Il est fort possible que l’établissement de rachat de prêt demande la prise d’une nouvelle garantie hypothécaire (et donc de souscrire un rachat de crédit hypothécaire) si le crédit racheté était lui-même garanti par une hypothèque. Il faudra donc joindre au dossier de rachat de crédit un relevé hypothécaire.
Frais du regroupement de crédits qui inclus un crédit hypothécaire
Le regroupement de crédits qui intégrerait un crédit hypothécaire implique les mêmes frais comme ceux existants pour un rachat de crédits, mais auquel il faut ajouter des frais liés à la garantie hypothécaire, dont notamment les frais de notaire et de levée d’hypothèque.
Cette levée d’hypothèque nécessite de s’adresser à un notaire et des frais, dit frais de mainlevée, sont à prendre en compte dans le calcul du coût du rachat de crédit.
La Chambre des Notaires de Paris met à disposition un outil d’estimation des frais de main levée hypothécaire (simplifiée)
Si l’organisme de rachat de prêt considère que l’emprunteur doit apporter une garantie, il faudra inclure dans le coût de l’opération les frais de mise en place de la garantie, qui peut être à nouveau une hypothèque, mais également une caution, un nantissement ou un privilège de prêteur de deniers.
Le rachat de crédit avec une garantie hypothécaire
Si vous êtes propriétaire d’un ou de plusieurs biens immobiliers vous pouvez demander à un établissement de rachat de prêt de racheter plusieurs de vos emprunts en cours, ou même des dettes. Ces prêts peuvent être des prêts immobiliers ou des crédits à la consommation, comme un ou plusieurs prêts auto, des crédits renouvelables, … Avec le rachat de crédit, vous n’aurez plus qu’un seul nouveau crédit unique à rembourser sur une nouvelle durée, à un taux et une mensualité plus basse si la durée est allongée.
Le rachat de crédit hypothécaire permet de garantir le nouveau prêt, issu du regroupement de prêts, par une hypothèque qui peut concerner la résidence principale, une résidence secondaire, voire même un bien locatif. La garantie peut même porter sur plusieurs biens immobiliers dont l’emprunteur serait pleinement propriétaire.
Ce type de rachat de prêts sera considéré comme un rachat de crédit immobilier.
En cas de vente du bien apporté en garantie hypothécaire du rachat de prêt. L’emprunteur devra rembourser l’organisme qui a accepté de racheter les crédits.
En cas de non-remboursement du montant du rachat de prêt, l’organisme financier qui a racheté les crédits, et éventuellement accordé une trésorerie supplémentaire, pourra alors procéder à une saisie immobilière et vendre aux enchères le bien hypothéqué pour se rembourser du montant prêté.
Le rachat de crédit avec hypothèque permet de réduire ses mensualités en regroupant tous ses crédits en un seul avec un taux unique, sur une durée maximum de 25 ans.
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Les étapes pour obtenir un rachat de crédit hypothécaire
Pour regrouper vos crédits avec un rachat de prêt hypothécaire, voici les différentes étapes que vous pouvez suivre.
- La première phase : évaluer le besoin de financement dans une étude préalable, c’est-à-dire la somme des crédits à racheter et le montant de l’éventuel projet.
- La seconde étape se concentre sur l’estimation de la valeur du bien immobilier (souvent faite par un expert immobilier ou un notaire),
- La valeur du bien immobilier permettra de déterminer la quotité hypothécaire (ou ratio hypothécaire) et donc la faisabilité du financement en fonction des crédits à racheter.
- La troisième étape consiste à évaluer la situation de l’emprunteur, c’est-à-dire ses revenus, ses charges, son reste à vivre. Les établissements de rachat de prêts étudieront la situation AVANT le rachat et la situation APRES le rachat.
- Vous adressez votre demande de regroupement de vos crédits, dettes et votre éventuelle demande de trésorerie supplémentaire aux différents organismes de rachat de prêts.
En passant par Crédigo, vous simplifierez vos démarches. Un de nos conseillers vos accompagne dans la constitution de votre dossier et le présentera à notre réseau de partenaires financiers. Un espace client sécurisé sera alors créé où vous pourrez suivre l’avancement de votre demande de rachat de crédit.
Vous pouvez également nous contacter directement pour être accompagné. Nous mettons à votre disposition, un simulateur en ligne et un formulaire de demande. Vous pourrez ainsi immédiatement recevoir un premier retour sur la faisabilité de votre demande de rachat de crédit.
Quel montant peut-on inclure dans un rachat de crédit hypothécaire ?
Afin de pouvoir évaluer le montant pouvant être accordé dans le rachat de prêt, l’organisme de prêt va retenir un montant calculé à partir de l’estimation de la valeur du bien apporté en garantie hypothécaire et d’un ratio hypothécaire. Ce montant est appelé la marge hypothécaire.
C’est une donnée arithmétique. On obtient le montant de la marge en appliquant un ratio ou quota hypothécaire, à la valeur vénale du bien immobilier. Le ratio hypothécaire est généralement compris entre 70 et 80 %.
Exemple 1 :
- valeur estimée du bien apporté en garantie = 300 000 euros
- Le ratio hypothécaire retenu par l’établissement de prêt est de 70%
- La marge hypothécaire qui pourra être accordée en tant que montant maximum pour le rachat de prêt avec hypothèque est de : 210 000 euros, soit 70% de 300 000 euros.
La marge hypothécaire correspond à la somme maximum d’argent que la banque ou l’organisme de crédit consentira à prêter en prenant une garantie sur un bien immobilier. Elle prend en compte le montant estimé du bien, le solde des prêts restant à rembourser sur ce bien, et le « ratio hypothécaire ».
Le ratio hypothécaire est défini par chaque organisme pour ajuster le risque pris sur le prêt hypothécaire et ce d’autant plus dans le cadre d’un rachat de crédits.
Exemple 2 :
Si un prêt immobilier est en cours sur le bien apporté en garantie, il faudra soustraire le montant du capital restant dû. Nous aurions alors la formule suivante : Marge hypothécaire = (Montant estimé du bien x Ratio hypothécaire) - Solde des prêts en cours sur ce bien
- Maison estimée à 300.000 €
- Reste un prêt avec un capital restant dû de 100 000€
- Ratio hypothécaire = 80%
- (300 000 x 80% = 240 000€) – 100 000€ = 140 000€
- La marge hypothécaire est donc de 140.000 €
La banque ou l’organisme de rachat de crédit étudiera en parallèle la capacité d’endettement, le reste à vivre… et pourra proposer finalement un montant de prêt hypothécaire moindre, compte tenu de tous ces critères.
Le notaire doit juger efficacement la valeur réelle du bien immobilier de l’emprunteur sans le surévaluer pour ne pas compromettre la mise en place du dossier. Cette valeur est indiquée dans un acte notarié.
Avantages du regroupement de prêt hypothécaire
- L’hypothèque représente une véritable sécurité pour les établissements financiers qui pourront accorder plus facilement un rachat de crédit avec des critères d’éligibilité moins restrictifs, des taux préférentiels et un montant plus élevé.
- Le rachat de prêt hypothécaire peut être intéressant pour les emprunteurs qui ne peuvent souscrire un nouveau prêt ou renégocier des crédits en cours en raison de leur âge, de leur état de santé. Des emprunteurs retraités ou séniors peuvent donc envisager de réaliser un rachat de crédit hypothécaire pour rassembler leurs crédits.
- L’établissement de crédit prendra en considération la garantie hypothécaire pour évaluer la demande de rachat des crédits qui comporterait un ajout de trésorerie (financer un projet, études des enfants, voyage ou travaux…).
- De plus, un rachat de crédits hypothécaires peut également être l’occasion d’obtenir un nouveau taux unifié pour l’ensemble des prêts en cours. Si les taux des crédits à la consommation, crédits renouvelables, mini crédits, prêt immobilier… sont élevés, obtenir un seul prêt après le rachat, permet d’avoir un seul capital sur lequel un seul taux d’intérêt s’applique. L’opération de rachat de crédit est notamment intéressante lorsque la demande de rachat de crédit s’effectue après des baisses de taux.
Afin de connaître précisément l’avantage financier de l’opération de rachat de prêt avec garantie hypothécaire, Il convient de bien calculer le coût des crédits avant opération et après. Il faudra prendra bien en compte le coût lié au rachat de crédits avec hypothèque, c’est-à-dire l’ensemble des frais, intérêts, indemnités de remboursement anticipés.
Un courtier en rachat de crédit pourra vous conseiller sur ce point. En effet, la mission du courtier consiste également à proposer des offres de rachat de crédits avec le meilleur taux d’intérêt.
Les frais d'un rachat de crédit hypothécaire
Apporter une hypothèque comme garantie au rachat de prêt sera un argument de poids lors de l’examen de votre demande. Le coût de l’opération du rachat de crédit hypothécaire sera à prendre en considération selon votre objectif : réduire vos mensualités, payer un crédit global moins cher, obtenir une trésorerie … En effet, ce coût pourrait peser dans votre choix de réaliser ce rachat.
Pour déterminer le coût du rachat de crédit avec hypothèque, il faudra inclure les frais suivants :
- Les frais de levée d’hypothèque
- Les indemnités de remboursement anticipé des crédits rachetés
- Les frais de de dossier
- Les frais de prise d’hypothèque
- Les frais liés à l’expertise du bien immobilier
- Les émoluments du notaire et les droits de publicité foncière
- …
Un rachat de crédit hypothécaire peut être plus coûteux qu’un rachat de crédit sans hypothèque. Rassurer l’établissement de rachat de prêt a en effet un prix.
En vous adressant à nos services, nous pourrons vous proposer des offres de nos partenaires, en comparant les différents taux et coûts de chaque offre, vous pourrez alors décider de la meilleure offre de rachat de crédit hypothécaire en considération de votre besoin.
Autres questions autour du rachat de prêt hypothécaire :
Comment racheter son prêt hypothécaire ?
Vous avez souscrit un prêt avec une garantie hypothécaire et vous souhaitez l’intégrer dans un rachat de crédit. Ce prêt hypothécaire sera racheté par l’établissement de regroupement de crédit, qui le remboursera donc par anticipation. L’hypothèque qui était sur ce prêt devra donc être levée. Le moment racheté sera à intégrer dans l’opération de rachat de crédit avec ou sans nouvelle prise d’hypothèque.
Quel est le taux d’un rachat de crédit hypothécaire ?
Bien qu’assimilable à un rachat de prêt immobilier, le taux d’un rachat de prêt hypothécaire pourra être avantageux par rapport à un taux pratiqué pour un rachat de crédit immobilier. Cette souplesse de la part de l’établissement bancaire ou financier est due au fait que la garantie apportée est très rassurante pour le prêteur.
Comment obtenir une simulation d'un regroupement de crédit hypothécaire ?
Pour savoir si le rachat de crédits hypothécaires est avantageux dans votre situation, vous pouvez réaliser une simulation de rachat de crédit. La simulation de rachat de crédit est sans engagement et peut être suivie d’un rachat de crédit en ligne accompagné par Crédigo.
Faut-il souscrire une assurance emprunteur pour un rachat de crédit hypothécaire ?
La souscription d’une assurance pour couvrir un rachat de crédit n’est pas une obligation légale, mais cette dernière sera fortement recommandée pour le rachat d’un crédit immobilier. La souscription d’une assurance crédit — que ce soit l’assurance du contrat groupe ou celle prise dans le cadre d’une délégation d’assurance — permet de prendre en charge le remboursement du rachat de crédit en cas d’aléas couverts par cette assurance.
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