Emprunter pour investir en scpi : les crédits possibles

Acquérir une part de SCPI est un investissement qui permet à son détenteur, appelé « associé » ou « épargnant », de se constituer un portefeuille de parts de biens immobiliers. Sur le papier, l’associé est titulaire d’une partie d’actif du portefeuille immobilier détenu par la SCPI.

Le portefeuille peut être composé de différents biens : de commerce, résidentiels ou d'habitation, locaux commerciaux ou pour la logistique, cliniques, Ehpad, hôtels, immeubles d’habitation, résidences hôtelières ou des bureaux...

Le détenteur des parts perçoit un rendement (un dividende) en fonction des revenus locatifs liés à la location de ces biens immobiliers. C'est un placement à long terme dont la durée de détention minimale souvent conseillée ne doit pas être inférieure à huit ans pour être rentable.

La gestion du parc immobilier et des locataires est à la charge d'une société. Les risques sont mutualisés entre les investisseurs. Les SCPI de rendement cherchent à assurer un revenu régulier aux investisseurs. C'est l'un des moyens les plus efficaces pour investir dans l'immobilier sans avoir la charge de la gestion des locataires.

• La SCPI d'entreprise (qui acquiert et gère des immeuble à usage commercial)
• La SCPI d'habitation (qui acquiert et gère des immeubles à usage d'habitation)

Les SCPI de valorisation ont pour objectif principal de dégager la meilleure plus-value lors de la revente des biens. Leur durée de vie est généralement fixée aux alentours de 15 ans.

Il existe aussi une autre forme de SCPI, les OPCI. Avec une OPCI (organismes de placement collectif immobilier), il est possible d’investir que 60% des fonds dans l’immobilier et placer jusqu’à 30% de leur financement dans d’autres actifs financiers. 10% doivent être conservés en liquidité.

• Le FPI ou Fonds de Placement Immobilier (soumis à la fiscalité des revenus foncier)
• Les Sociétés de Placement à Prépondérance Immobilière à Capital Variable (SPPICAV) (soumises à la fiscalité des revenus de capitaux mobiliers).

Combien coûte une part de scpi ?

Une part de capital d'une SCPI vaut entre 150 et 1000 euros. En cas d'achat de parts dans une société Civile de Placements Immobiliers il faudra payer aussi des frais d’entrée (entre 5 % à 12 % de la valeur de la part) ou des frais de gestion (entre 8 % et 10 % des dividendes).

En cas de cession de parts, la plus-value est soumise à un impôt (sauf si les parts ont été détenues plus de 22 ans) et aux prélèvements sociaux (sauf si les parts ont été conservées plus de 30 ans).

Les avantages et inconvénients d'un investissement en SCPI

• Sont pris en charge par la société de gestion à laquelle vous confiez votre investissement : la gestion administrative et comptable (recherche de locataire), les éventuels travaux et la mise en location des locaux...
• Ce type de projet vous permet de vous lancer dans l'investissement immobilier sans expérience. C’est une bonne manière de diversifier votre patrimoine, d’investir plus simplement dans l’immobilier avec une mise de départ peu élevée.
• Le risque est amoindri par le fait que plusieurs locaux répartis en France constituent le patrimoine d'investissement. Vous devez donc privilégier la diversité.
• La facilité d'accès avec un ticket d'entrée peu élevée par rapport à une investissement immobilier classique avec un apport équivalent au prix d'un bien (plus les coûts et frais annexes).

Quels sont les inconvénients d'une SCPI ?

Malgré la diversification du groupe de biens dans lequel vous pouvez investir, le niveau de rendement ne peut pas être garanti car il dépendra de la réalité du marché immobilier et de ses fluctuations. Il ne faut pas oublier les frais d’entrée, de gestion, la fiscalité sur le revenu généré (et les dividendes) ou en cas de revente des parts.

Attention à la localisation du bien et donc au taux d’occupation des lieux… Un bien mal placé se louera moins bien et donc ne sera pas rentable.

Les différents types de financement pour acheter des parts de SCPI

Il est possible d’acquérir des parts de SCPI en empruntant une somme d’argent, sous différentes formes (crédit à la consommation, prêt personnel, prêt immobilier amortissable ou in fine ou rachat de crédit.

Le crédit à la consommation peut vous permettre d’obtenir, selon votre profil emprunteur et votre capacité d’emprunt, une somme inférieure à 75000 euros pour acquérir des parts de SCPI.

Je demande un prêt personnel ➔

Néanmoins, le taux d’intérêt pour ce type de crédit est plus élevé que pour un prêt immobilier. Le coût du crédit conso risque de ne pas vous être favorable si vous voulez bénéficier de l’effet de levier possible entre le rendement de la SCPI et le coût du crédit

Vous pouvez demander un prêt immobilier amortissable ou, selon votre profil demandeur, un prêt in fine de plus de 75000 euros. L’avantage de ce financement est que vous pouvez bénéficier de taux moins élevé que ceux du crédit à la consommation.

Si vous avez déjà des crédits en cours, vous pouvez effectuer une demande de rachat de crédits pour diminuer votre taux d'endettement et réaliser le financement de votre projet en y intégrant une trésorerie. 

Cette opération vous permet d’obtenir la somme suffisante pour l’acquisition de parts de SCPI. Dans ce cas, votre capacité d'emprunt sera vérifiée de la même façon que pour un crédit classique.

Comme pour le crédit classique, il peut être intéressant de réaliser un rachat de crédit immobilier, afin de bénéficier des taux applicables aux crédits immobiliers.

Je demande un rachat de prêts

Le coût du crédit pour acheter cet actif immobilier peut être en partie compensé par les loyers produits par le bien. C'est l'effet de levier : le rendement de l’investissement en SCPI peut compenser en partie le coût du crédit. Vous devez donc essayer d’obtenir un taux d’intérêt le moins élevé possible pour votre prêt. Mais attention, vous devez prendre en compte que les revenus d’une SCPI ne sont pas toujours assurés.