Qu’est-ce que l'investissement dans la pierre papier ?
Acquérir une part de SCPI est un investissement qui permet à son détenteur, appelé « associé » ou « épargnant », de se constituer un portefeuille de parts de biens immobiliers qui peuvent être des biens de commerce, résidentiels ou d’habitation, comme des locaux commerciaux ou pour la logistique, des cliniques, des Ehpad, des hôtels, des immeubles d’habitation... et de percevoir un rendement via les revenus locatifs liés à la location de ces biens immobiliers. Sur le papier, l’associé est titulaire d’une partie d’actif du portefeuille immobilier détenu par la SCPI.
Ces revenus peuvent être appelés « dividendes » perçus grâce aux loyers versés par les locataires des SCPI. C'est un placement à long terme dont la durée de détention minimale souvent conseillée ne doit pas être inférieure à huit ans pour être rentable.
La gestion du parc immobilier et des locataires est à la charge d'une société agréée. En somme, on investit sur un projet immobilier et on pourra percevoir des revenus en fonction du montant de son investissement, sans avoir à se préoccuper de la gestion immobilière. En savoir plus sur la différence entre investissement immobilier classique et investissement en SCPI.
Investir dans une SCPI peut être risqué car la récupération du capital investi, ni le rendement, et la liquidité de la part de Scpi ne sont garanties.
Les avantages et inconvénients d'un investissement en SCPI
Il y a plusieurs avantages à un investissement dans la pierre papier, en voici quelques-uns :
- La gestion administrative et comptable, les éventuels travaux et la mise en location des locaux sont pris en charge par la société de gestion à laquelle on a confié son investissement. Ainsi, pas de difficulté pour récupérer les loyers ou encore pas de frais imprévus lors de travaux.
- Ce type de projet permet de se lancer dans l'investissement immobilier sans expérience. C’est une bonne manière de diversifier ses placements et son patrimoine, d’investir plus simplement dans l’immobilier avec une mise de départ peu élevée.
- Le risque est amoindri par le fait que plusieurs locaux (voire immeubles) répartis en France constituent le patrimoine d'investissement. Il faut donc privilégier la diversité.
- Facile d'accès avec un ticket d'entrée, le crédit en vue d'un investissement dans une SCPI peut être contracté à partir de 1000 € et constitue un rendement trimestriel.
L'investissement dans une scpi à crédit permet de pouvoir déduire les intérêts d’emprunt et les frais annexes (frais de dossier, assurance emprunteur…) des futurs revenus fonciers.
Cependant, quels sont les inconvénients d'une SCPI également à prendre en compte ?
- Malgré la diversification du groupe de biens dans lequel on investira, le niveau de rendement ne peut pas être garanti car il dépendra de la réalité du marché immobilier et de ses fluctuations.
- Il ne faut pas oublier les frais d’entrée, de gestion, la fiscalité sur le revenu généré (et les dividendes) ou en cas de revente des parts.
Selon l’Aspim (association française des sociétés de placement immobilier) la collecte brute des SCPI s’élevait pour la période janvier-octobre 2023 à 6,4 milliards € (16.1 milliards en tout en 2022, année record). Au 30 septembre 2023 la performance globale des sociétés civiles et des OPCI grand public était respectivement de -5 % et -5,3 %
Au troisième trimestre 2023 les SCPI « diversifiées », les SCPI « santé et éducation » et les SCPI « logistique et locaux d’activité » ont réalisé les deux tiers de la collecte brute tandis que les SCPI bureaux, dont la part est en repli depuis le début de l’année, ont collecté 28 %.
Quel prêt pour acheter des parts de SCPI ?
Sous réserve d'éligibilité, on pourra avoir recours au crédit, même au rachat de crédit pour financer un achat de parts dans une SCPI.
On peut donc citer le crédit à la consommation qui pourra permettre d’obtenir, selon le profil du demandeur et sa capacité d’emprunt, une somme suffisante pour acquérir des parts de SCPI.
Je demande un rachat de crédits Etre rappelé
Néanmoins, le taux d’intérêt pour ce type de crédit est plus élevé que pour un prêt immobilier, et dans une logique de bénéficier de l’effet de levier possible entre le rendement de la SCPI et le coût du crédit, le coût du crédit conso pourrait ne pas permettre d’en profiter.
Il est possible de solliciter un prêt immobilier amortissable ou, selon le profil du demandeur, un prêt in fine. L’avantage de ce financement est de pouvoir bénéficier de taux moins élevé que ceux du crédit consommation. Il est alors important de trouver le prêt le plus adapté à obtenir l’effet de levier le plus favorable.
S'agissant d'une trésorerie pour un investissement financier immobilier, toutes les banques ne prêtent pas pour ce type d'achat. Il peut donc être difficile de trouver une banque qui finance un emprunt SCPI. Il sera plus facile de choisir son financement auprès d'un établissement de prêt qui propose également des produits d'achat de parts dans les SCPI que ce dernier détient ou avec lequel il a conclu un partenariat.
Le rachat de crédit comme moyen de financement de parts de SCPI
En présence de crédits en cours, que ce soient des crédits à la consommation, comme un prêt auto, un prêt travaux, … il est possible pour un investisseur de solliciter un regroupement de ses crédits en un seul. Cela permet de diminuer sa mensualité et son taux d’endettement, mais aussi de demander une trésorerie supplémentaire.
Cette opération pourra permettre d’obtenir la somme suffisante pour l’acquisition de parts de SCPI. Dans ce cas, la capacité d'emprunt sera vérifiée de la même façon que pour un crédit classique.
Comme pour le crédit, il pourrait être intéressant de réaliser un rachat de crédit immobilier, afin de bénéficier des taux applicables aux crédits immobiliers. Il faudra pour cela que la part immobilière représente plus de 60% des montants rachetés dans l’opération de rachat de crédit.
que ce soit pour un crédit ou un rachat de crédit, l’établissement prêteur pourra demander à l'emprunteur une garantie pour obtenir ce crédit d’achat de part de Scpi. L'hypothèque ne sera pas possible sur des parts de scpi, ni sur les biens qui composent le capital de la société. Il sera donc demandé à l'investisseur une caution ou une hypothèque sur un bien dont il est pleinement propriétaire, comme sa résidence principale ou secondaire. Autre solution possible le nantissement sur une assurance-vie.
A qui s’adresser pour financer à crédit ses parts de SCPI ?
Il est possible d’acquérir des parts de SCPI en payant comptant ses parts et il possible d’emprunter pour acheter des parts de SCPI, comme se finance un investissement immobilier locatif classique avec un prêt ou un rachat de crédit.
Toutes les scpi ne permettent pas d’acquérir leurs parts à crédit. Il faudra donc se renseigner auprès de la SCPI, si ce type de financement est accepté.
Le coût du crédit pour acheter cet actif immobilier peut être compensé par les loyers produits par le bien. C'est l'effet de levier : le rendement de l’investissement en SCPI pourra compenser en partie le coût du crédit. Il faudra donc essayer d’obtenir un taux d’intérêt du crédit le moins élevé possible.
Les revenus d’une SCPI ne sont pas certains. Il ne faudra pas estimer que le remboursement du prêt se fasse avec les revenus obtenus par la SCPI.
Vous avez pour projet l'achat de parts de SCPI et avez un besoin financier pour le réaliser ? Si vous avez déjà des crédits en cours, vous pouvez effectuer une demande de rachat de crédits en demandant une trésorerie pour réaliser le financement de votre projet. Pour cela, remplissez notre formulaire de simulation en ligne et veillez à y inclure le montant que vous souhaitez obtenir pour acheter ces parts.
Il est aussi possible de demander un crédit à la consommation, un prêt personnel ou un prêt in fine en passant par Crédigo courtier indépendant depuis plus de 20 ans.
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