Pourquoi vendre en viager ?

Le viager est un transfert de la propriété à un tiers en échange du versement d’une rente annuelle ou mensuelle jusqu’au décès du vendeur. C'est un contrat aléatoire pour l'acheteur. Le vendeur est dit crédirentier et l’acquéreur débirentier. Ce type de contrat permet au vendeur d'avoir un complément de retraite et d'augmenter ses revenus.

Le viager est une vente immobilière en échange un capital versé comptant au montant de le signature de l'acte de vente (bouquet) ou un loyer (une rente) pour le vendeur. La rente peut être mensuelle, trimestrielle ou annuelle.

Elle est payable d'avance ou à terme échu et doit obligatoirement être supérieur au montant du loyer. A noter que chaque année, la rente doit être réindexée sur l'indice Insee du coût de la vie (indice des prix à la consommation). Le vendeur peut opter entre le droit d'usage et d'habitation (DUH viager) ou l'usufruit.

Il existe plusieurs types de viager :

• le viager libre où l’acquéreur, qui dispose du bien, peut vivre dans le logement dès la signature de l'acte de vente
• le viager occupé, le vendeur conserve le droit d'usage et d'habitation (DUH) jusqu’à son décès, le vendeur en a la nue-propriété
• le viager loué (occupé avec usufruit) où les revenus locatifs sont pour le vendeur (il en perçoit l'usufruit)
• le viager à terme dont la durée d'occupation et de paiement est fixée par le contrat (il peut être alors libre ou occupé). Le vendeur reste dans le logement après la vente.
• le viager en nue-propriété, dont le prix de la vente est versé intégralement le jour de la vente. Le vendeur peut rester dans le bien et le louer en percevant les loyers (usufruit)
• le viager sans rente ou le prêt viager hypothécaire le vendeur reçoit la capitale en son entier et garde le DUH. C'est un viager sans aléa financier, moins fiscalisé. Ce type de viager prévoit un capital supplémentaire en cas de départ définitif du bien avant le décès.

Est-il intéressant de vendre en viager pour les séniors ?

Le vendeur de son bien en viager peut choisir de rester dans ses meubles et avoir un revenu complémentaire à la retraite sans changer son lieu de vie ni ses habitudes. Le paiement par l’acquéreur ne peut être interrompu. Si l'acheteur meurt avant le vendeur, comme le notaire de Jeanne Calment doyenne des Français, qui était son débirentier, les héritiers doivent continuer à payer la rente sauf s’ils renoncent à l’héritage.

La rente viagère a un régime fiscal avantageux pour le vendeur, en plus d'être un complément de revenu. Seule une fraction de la rente viagère est imposée, selon l'âge du crédirentier (de 30 à 70 %, décroissante avec l'âge du crédirentier). Le bouquet est exonéré d'impôt. Le viager peut également permettre de diminuer ou supprimer l’IFI (impôt sur la fortune immobilière).

Cette solution de long terme peut aussi permettre de rester de façon pérenne dans son bien, tout en remboursant ses dettes/crédits et améliorer son reste à vivre et/ou investir le capital obtenu dans un projet, comme acheter une résidence secondaire quel que soit votre âge ... Le viager donne la possibilité d'envisager de financer un voyage, changer de véhicule, de faire de nouveaux projets...

Le viager permet aussi de transmettre une partie de son patrimoine à ces enfants et petits-enfants en effectuant des donations anticipées. Il est possible de transmettre une partie du prix de vente à ses proches sans payer de droits de succession.

Le viager permet de rendre "liquide" son patrimoine (en le transformant en trésorerie) de façon défiscalisée, pour organiser des donations et refaire travailler le capital dans des placements dynamiques, sans léser les héritiers.

Et pour l'acquéreur ?

Le logement est généralement moins cher pour l'acquéreur mais cette vente est soumise au principe d'aléas. Ni le vendeur ni l’acquéreur ne savent au moment de la signature du contrat pour quel montant le bien sera acquis au final.

Quels sont les pièges du viager ?

• Il faut bien définir le montant de la rente, qui ne soit ni trop haute ni trop basse et adapter cette rente à la situation (en cas de petite pension de retraite il vaut mieux une rente viagère qu'un bouquet important)
• Il faut trouver le bon acheteur solvable, qui présente une situation financière stable. Passer par un professionnel, partenaire de Crédigo réduira les risques de non paiement de la rente.
• Il faut éviter le viager en famille car cela peut être source de conflit (les enfants et héritiers doivent bien mis au courant) mais aussi d'ennui avec le fisc en cas de donation déguisée qui peut être considérée comme une façon de contourner la loi.
• Il faut bien établir les clauses du contrat et prévoir le cas du décès de l'acheteur, de la compensation financière en cas de libération anticipée du logement, de l'indexation annuelle de la rente pour la revalorisation de la rente (sur l'indice moyen des prix à la consommation de l'Insee), la clause de réversion de la rente (totale ou partielle) et celle de garantie (clause résolutoire qui permet de récupérer le bien en cas d'impayés) mais aussi la répartition des travaux ...

Comme dans tous contrats, il est important de bien lire toutes les clauses et de se les faire expliquer.

Comment calcule-t-on le prix d’un viager ?

Le prix se compose d’une somme d’argent appelé bouquet, qui est le capital, et d’un loyer, appelé la rente, négocié entre le vendeur et l’acquéreur. Le bouquet ne dépasse pas 40 % de la valeur totale du bien en général. La rente est calculée sur la rentabilité théorique du bien (3 à 10 % de la valeur), en fonction de l'âge du vendeur, et du statut du bien. La rente est plus faible si le bien est vendu en viager occupé.

Répartition des charges : Qui paie quoi ?

Le crédirentier doit maintenir le logement en l’état mais les grosses réparations sont à la charge de l’acquéreur. La répartition des charges est expliquée par l’article 606 du Code Civil. Le vendeur ne paie plus la taxe foncière, les charges de copropriété ni des travaux votés par le syndic de l’immeuble même s’il continue d’occuper le bien. Mais dans ce cas il continue de s’acquitter de la taxe d'habitation.

Que devient l'usufruit en cas de départ en maison de retraite ?

Le débirentier acheteur en viager peut rentrer dans la maison mais il continue à payer la rente au vendeur, qui est parti s'installer en maison de retraite. Toutes les charges (factures d'énergie, taxes, impôts...), l'entretien courant et toutes les réparations sont alors à sa charge.

La possibilité de devoir le quitter pour aller en maison de retraite, entrainant la libération anticipée du bien, peut être prévue dans l’acte de vente. Une augmentation de la rente, généralement comprise entre 20% et 30% de la rente, est alors à négocier.

Quel est l'âge idéal pour vendre en viager ?

Vendre en viager est intéressant à partir de 70 ans. En effet, le calcul viager permet alors d'avoir un bouquet et une rente qui restent rentable pour l'acheteur et intéressante pour le vendeur. L'opération est conseillée jusqu'à l'âge de 85 ans.

Attention à l'influence de l'âge du vendeur sur le montant de la rente mensuelle. Celle-ci bénéficie d'un abattement fiscal en fonction de l'âge. Le vendeur doit donc bien réfléchir et trouver le bon moment pour vendre afin d'avoir plus d'avantages. 

Bon à savoir : quelques chiffres sur le viager

82 % des crédirentiers dépassent le cap de leur espérance de vie indiquée dans les tables de mortalité calculées par l’Insee. La vente peut être annulée si le vendeur meurt dans les 20 jours après la signature, si le prix est jugé insuffisant par le fisc ou en cas de décès imminent du vendeur.

En 2022, les ventes en viager ont représenté près de 6.000 ventes immobilières. Un chiffre en forte augmentation avec + 6 % par an. 90 % des viagers sont occupés. L'âge moyen du vendeur se situe entre 70 et 75 ans. 36 % des vendeurs sont des couples, 39 % des femmes seules et 25 % des hommes seuls. 68 % des vendeurs ont des enfants.

Nous avons des solutions de viagers à vous proposer

Crédigo, intermédiaire bancaire depuis plus de 20 ans, propose des solutions de viager adaptées à chaque situation personnelle. Il est possible d'opter pour le viager en pleine propriété, en nue-propriété, à terme avec ou sans rente.

Nos partenaires spécialisés peuvent par exemple acheter votre maison en nue-propriété ou pleine propriété avec droit d'usage et d'habitation du bien (DUH) du bien entre 50 et 80% de la valeur vénale du bien.

Après étude du dossier par notre conseiller Crédigo, sera en mesure de vous proposer une solution de viagers adaptée à votre situation. N’hésitez pas à contacter votre conseiller Crédigo pour demander des renseignements au 03 22 66 56 56 ou aussi faire une simulation en ligne...