Vendre en viager

Vendre en viager consiste à céder les droits de propriété au débirentier (acheteur) contre le versement d’une somme (le bouquet) à la signature du contrat de viager et le versement de rentes viagères de façon périodique et cela pendant toute la vie du crédirentier (vendeur).

S’il s’agit d’un viager occupé, vous conservez les droits d’usus et de fructus, c'est-à-dire l'usufruit. S’il s’agit d’un viager libre, vous cédez cet usufruit à l'acheteur qui pourra dès lors décider d’y vivre ou de louer le bien.

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Les avantages de vendre en viager

La rente viagère est défiscalisée

La rente viagère a un régime fiscal avantageux pour le vendeur, en plus d'être un complément de revenu. Seule une fraction de la rente viagère est imposée, selon l'âge du crédirentier (de 30 à 70 %, décroissante avec l'âge du crédirentier). Le bouquet est exonéré d'impôt. Le viager peut également permettre de diminuer ou supprimer l’IFI (impôt sur la fortune immobilière).

Améliorer ses ressources financières tout en restant vivre dans son logement

Cette solution de long terme peut aussi permettre de rester de façon pérenne dans son bien, tout en remboursant ses dettes et ses crédits, en améliorant son reste à vivre et/ou en investissant le capital obtenu dans un projet, comme acheter une résidence secondaire quel que soit votre âge ... Le viager donne la possibilité d'envisager de financer un voyage, changer de véhicule, de réaliser de nouveaux projets...

Le vendeur de son bien en viager peut choisir de rester chez soi et avoir un revenu complémentaire à la retraite sans changer son lieu de vie ni ses habitudes. Le paiement par l’acquéreur ne peut être interrompu. Si l'acheteur meurt avant le vendeur, comme le notaire de Jeanne Calment doyenne des Français, qui était son débirentier, les héritiers doivent continuer à payer la rente sauf s’ils renoncent à l’héritage.

Transmission de son patrimoine

Le viager permet aussi de transmettre une partie de votre patrimoine à vos enfants et petits-enfants en effectuant des donations anticipées. Il est possible de transmettre une partie du prix de vente à vos héritiers sans payer de droits de succession.

Le viager permet de rendre "liquide" votre patrimoine (en le transformant en trésorerie) de façon défiscalisée, pour organiser des donations et refaire travailler le capital dans des placements dynamiques, sans léser vos héritiers.

Et pour l'acquéreur ?

Le logement est généralement moins cher pour l'acquéreur mais cette vente est soumise au principe d'aléas. Ni le vendeur ni l’acquéreur ne savent au moment de la signature du contrat pour quel montant le bien sera acquis.

Calcul du prix de vente en viager

Le prix se compose d’une somme d’argent appelé bouquet, qui est le capital, et d’un loyer, appelé la rente, négocié entre le vendeur et l’acquéreur. Le bouquet ne dépasse pas 40 % de la valeur totale du bien en général.

La rente est calculée sur la rentabilité théorique du bien (3 à 10 % de la valeur), en fonction de l'âge du vendeur, et du statut du bien. La rente est plus faible si le bien est vendu en viager occupé.

Pour déterminer le prix de vente du viager, il faudra :

• Évaluer le prix de vente en viager du bien immobilier et procéder à une expertise du bien. Il est conseillé de demander plusieurs estimations à des agents ou experts immobiliers qui connaissent le secteur où se situe le bien mis en viager. L’acquéreur demandera ces expertises, mais vous pouvez également vous renseigner de votre côté.
• Selon le type de viager (libre ou occupé) il faudra diminuer de la valeur estimée du bien, un montant correspondant au droit d’usage et d’habitation du crédirentier (vendeur). Il s’agit d’une décote d’occupation. En viager libre, il n’y a pas d’occupation du bien par le crédirentier, il n’y aura donc pas de décote d’occupation.

Lorsque le montant du viager est défini, il est réparti en bouquet et en rentes.

Comment déterminer les montants du bouquet et la rente viagère ?

Le montant de la valeur du bien en viager sera donc réparti d’une part en un capital versé au moment de la cession, le bouquet, et d’autre part, en capital versé, sur la durée de vie restante du crédirentier, sous forme de rentes périodiques. En cas de décès du crédirentier, la rente ne sera plus due.

Le vendeur définit lui-même le montant du bouquet. Le montant des versements des rentes sera dépendant, du montant du bouquet, d’un taux de capitalisation, de l’âge du crédirentier, de l‘inflation…

La fiscalité du bouquet et de la rente viagère

Un avantage important pour le vendeur est la fiscalité : le bouquet sera exonéré d’impôt si le viager concerne l’habitation principale du crédirentier.

Quant à la rente viagère, celle-ci sera considérée comme un revenu et donc imposable. Son montant total brut perçu sur l’année sera à déclarer aux impôts au formulaire 2466-T ou 2042-C

La rente viagère perçue sera, quant à elle, imposable sur une partie. Voici les abattements pratiqués selon l’âge du crédirentier.

Source : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F3173

Ainsi si vous percevez une rente viagère mensuelle de 600 euros, vous aurez perçu un total de 7 200 euros (600€ x 12) sur l’année. L’administration fiscale se chargera de ne retenir que le pourcentage retenu selon votre âge au 1er versement de la rente. Soit, dans notre exemple précédent, pour une rente perçue à partir de vos 70 ans, une part imposable de 2 160 euros (30% de 7 200 euros).

Répartition des charges : Qui paie quoi ?

Lorsque l’on est propriétaire d’un immeuble, que ce soit une maison individuelle, ou un appartement dans une copropriété, il faut s’acquitter des charges.

Il s’agit des taxes foncières, taxes d’enlèvement des ordures, les éventuelles charges et travaux votés par la copropriété, l’eau, l’électricité, le coût de réalisation de travaux sur l’immeuble, des réparations …

La répartition des charges à payer dépendra donc des droits de propriété du débirentier et crédirentier sur l’immeuble, et sera déterminée formellement dans le contrat de viager.

Le débirentier, qui achète le viager et verse les rentes, possède la nue-propriété. Il devra donc s’acquitter des taxes attachées à l’immeuble. Cela concerne la taxe foncière, les éventuelles charges de copropriété, les travaux importants, comme des réparations, sur l’immeuble, les assurances…

Le crédirentier, quant à lui, devra s’acquitter des taxes d’enlèvement d’ordures, l’électricité, la consommation d’eau, les petits travaux, les petites réparations... Sa situation s’apparente à celle d’un locataire. Mais en cas de viager libre, le crédirentier sera celui qui devra s’acquitter de toutes ces charges.

Que devient l'usufruit en cas de départ en maison de retraite ?

Le débirentier acheteur en viager peut rentrer dans la maison mais il continue à payer la rente au vendeur, qui est parti s'installer en maison de retraite. Toutes les charges (factures d'énergie, taxes, impôts...), l'entretien courant et toutes les réparations sont alors à sa charge.

La possibilité de devoir quitter son bien pour aller en maison de retraite, entrainant la libération anticipée du bien, peut être prévue dans l’acte de vente. Une augmentation de la rente, généralement comprise entre 20% et 30% de la rente, est alors à négocier.

Quel est l'âge idéal pour vendre en viager ?

Vendre en viager est intéressant à partir de 70 ans. En effet, le calcul viager permet alors d'avoir un bouquet et une rente qui restent rentable pour l'acheteur et intéressante pour le vendeur. L'opération est conseillée jusqu'à l'âge de 85 ans.

Attention à l'influence de l'âge du vendeur sur le montant de la rente mensuelle. Celle-ci bénéficie d'un abattement fiscal en fonction de l'âge. Le vendeur doit donc bien réfléchir et trouver le bon moment pour vendre afin d'avoir plus d'avantages.

Qu'est-ce qu'un viager ?

Le viager est un transfert de la propriété à un tiers en échange du versement d’une rente annuelle ou mensuelle jusqu’au décès du vendeur. C'est un contrat aléatoire pour l'acheteur. Le vendeur est dit crédirentier et l’acquéreur débirentier. Ce type de contrat permet au vendeur d'avoir un complément de retraite et d'augmenter ses revenus.

Le viager est une vente immobilière en échange d’un capital versé comptant au montant de la signature de l'acte de vente (bouquet) ou un loyer (une rente) pour le vendeur. La rente peut être mensuelle, trimestrielle ou annuelle.

Elle est payable d'avance ou à terme échu et doit obligatoirement être supérieur au montant du loyer. A noter que chaque année, la rente doit être réindexée sur l'indice Insee du coût de la vie (indice des prix à la consommation). Le vendeur peut opter entre le droit d'usage et d'habitation (DUH viager) ou l'usufruit.

Il existe plusieurs types de viager :

• le viager libre où l’acquéreur, qui dispose du bien, peut vivre dans le logement dès la signature de l'acte de vente
• le viager occupé, le vendeur conserve le droit d'usage et d'habitation (DUH) jusqu’à son décès, le vendeur en a la nue-propriété
• le viager loué (occupé avec usufruit) où les revenus locatifs sont pour le vendeur (il en perçoit l'usufruit)
• le viager à terme dont la durée d'occupation et de paiement est fixée par le contrat (il peut être alors libre ou occupé). Le vendeur reste dans le logement après la vente.
• le viager en nue-propriété, dont le prix de la vente est versé intégralement le jour de la vente. Le vendeur peut rester dans le bien et le louer en percevant les loyers (usufruit)
• le viager sans rente ou le prêt viager hypothécaire le vendeur reçoit la capitale en son entier et garde le DUH. C'est un viager sans aléa financier, moins fiscalisé. Ce type de viager prévoit un capital supplémentaire en cas de départ définitif du bien avant le décès.

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