Comment financer l’achat ou l’aménagement d’un souplex ?
- Avec un prêt immobilier classique, à condition que la partie en sous-sol soit reconnue comme habitable.
- Si le bien est partiellement non habitable (cave, sous-sol brut), la banque peut financer ces travaux avec un prêt conso ou un crédit travaux.
- Un crédit travaux classique
- Un rachat de crédits avec trésorerie pour financer à la fois les travaux et d’autres projets sans augmenter les mensualités.
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Les avantages et les inconvénients d’un souplex
Les avantages du souples
Il faut compter environ 30% à 40 % de moins pour un souplex de même superficie qu’un duplex. On trouve parfois à Paris des souplex avec des prix au m2 de 2500 à 4500 euros.
Si le souplex permet d’obtenir un prix plus intéressant que dans un duplex, il ne s’agit pas là du seul avantage. En effet, le souplex permet véritablement de profiter d’un logement plus grand dans une grande ville.
Il permet de profiter de deux parties habitables bien distinctes comme les pièces de vie au rez-de-chaussée et la chambre et la salle de bain en sous-sol. Un avantage non négligeable pour les couples qui recherche un bien plus facile à vivre qu’un studio par exemple.
Le souplex fait partie des biens qualifiés d’atypiques et ne manqueront pas de charme pour celles et ceux qui aiment ces particularités, notamment l’isolation phonique.
Les inconvénients
Le souplex présente aussi quelques inconvénients. Il faudra particulièrement prêter attention à la faible luminosité.
L’aération et la ventilation doivent être suffisante dans la partie du sous-sol afin de profiter d’un endroit sain et pas humide (notamment si la salle de bain est en bas).
Les travaux de mise aux normes peuvent être couteux et compliqués.
La législation autour des souplex
Si vous êtes propriétaire d’un logement disposant d’un sous-sol ou encore d’une cave, il est tout à fait possible de procéder à l’agrandissement de votre lieu de vie en optant pour un souplex. Plusieurs règles doivent toutefois être respectées afin de profiter d’un espace supplémentaire salubre et légalement dans les règles.
En effet, sur le plan juridique un sous-sol ne fait pas partie des pièces habitables d’un logement. Il faut effectuer une demande auprès de votre mairie afin que les lieux soient considérés comme tels.
Attention : agrandir la superficie du lieu de vie entraine généralement une hausse de la taxe foncière et de la taxe d’habitation.
Pour que ce sous-sol puisse être habitable, la hauteur sous plafond doit être d’au moins 1,80 m même si 2,20 m est la hauteur la plus conseillée pour un lieu de vie agréable.
Côté surface, il faut disposer d’un minimum de 12 m2. Une déclaration préalable doit être déposée en mairie ou un permis de construire si la surface fait plus de 20 m2. Dans tous les cas, la mairie doit approuver le projet, mais aussi la copropriété s’il y a lieu.
Une fois le feu vert donné, des travaux doivent être réalisés afin de pouvoir disposer d’une lumière naturelle si possible, mais aussi de diminuer l’humidité naturellement présente dans la pièce et éviter les infiltrations. La pose d’un revêtement spécifique doit être effectuée et il faut également mettre en place divers systèmes d’aération et de ventilation efficaces (à double flux).
Le budget des travaux de mise en conformité est souvent compris entre 1 600 et 1 800 € / m² , souvent plus cher que pour un appartement classique, à cause de l’isolation, de la ventilation à renforcer, de la pompe de relevage à installer…
La loi Carrez précise bien que certains sous-sols ne peuvent pas être inclus dans le calcul de surface habitable, en raison notamment de leur hauteur sous plafond (moins de 1.80 m) ou l’absence d’ouverture vers l’extérieur.
Un arrêt du Conseil d’État a annulé partiellement un décret 2023 permettant de louer des logements avec hauteur sous plafond de 1,80 m, ce qui impacte les logements atypiques comme les souplex.
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