Tout savoir sur l'achat d'un bien en copropriété

La copropriété est le nom de l’organisation d’un immeuble ou groupe d’habitation dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes, qui détiennent des lots avec une partie privative et une quote-part des parties communes. La copropriété est un mélange de propriété individuelle et collective. On voit ce type d’organisation le plus souvent en région parisienne, dans les grandes villes. La plupart des copropriétés en France comptent moins de 50 logements, il s’agit souvent d’un seul immeuble.

Si la maison est dans un lotissement, il existe alors une copropriété lotie avec un règlement à respecter (valable 10 ans après la délivrance de l’autorisation de lotir) et un cahier des charges, qui lui est sans limitation de temps.

Sur les plus de 40 millions de logements en France, 9.7 sont des copropriétés, soit 28% du parc immobilier. Une part non négligeable du marché immobilier, qui est régi par des règles particulières à connaître.

Quelle différence entre propriétaire et copropriétaire ?

Acheter en copropriété signifie signifie devenir propriétaire d'un seul lot de copropriété dans un immeuble qui en contient plusieurs. Un même immeuble est partagé en lots entre plusieurs propriétaires. Chaque copropriétaire dispose de parties privatives et d'une quote-part de parties communes appelée "tantièmes de copropriété".

On est propriétaire quand il y a qu'un seul lot (maison ou immeuble en son entier) et une seule personne propriétaire.

Charges, travaux... : qui paie quoi dans une copropriété ?

Le paiement des charges est obligatoire mais les copropriétaires ne sont pas solidaires de ceux qui ne les paient pas. Les charges sont les dépenses d’entretien et de gestion de l’immeuble et celles entrainées dans les parties communes ( équipements communs, ravalement, escaliers, espaces verts, hall, nettoyage, eau, chauffage collectif, mais aussi rémunération du syndic, assurance…)

On parle de charges spéciales quand cela correspond à des services utilisés par certains copropriétaires et pas par d'autres, comme l’ascenseur si on habite au rez-de-chaussée.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part de chaque propriétaire dans les parties communes en fonction des tantièmes attribués. Ces derniers sont calculés en fonction de l’importance de chaque lot (superficie, situation au rez-de-chaussée ou en étage), Selon chaque dépense un nombre de tantièmes est attribué pour calculer ensuite le montant à payer .

Un copropriétaire doit payer les charges une fois que les comptes du syndicat ont été approuvés en assemblée générale. Elles peuvent être très élevées et doivent bien être prises en compte lors de l’achat d’un appartement.

Fonctionnement de l'Assemblée générale, conseil syndical... : comment fonctionne une copropriété ?

Le fonctionnement de la copropriété est réglementé. Les copropriétaires sont réunis dans un syndicat qui prend des décisions en assemblée générale. Ces décisions sont mises en œuvre par le syndic sous contrôle d’un conseil syndical.

Le conseil syndical est un groupe de copropriétaires qui assiste le syndic dans sa mission et contrôle sa gestion. Ces personnes prennent des décisions urgentes en cas de fuite d’eau par exemple ou de petits travaux à effectuer. Le conseil syndical est élu tout comme le le syndic. Ce dernier peut être professionnel ou bénévole ( non professionnel)

Une assemblée générale des copropriétaires a lieu une fois par an avec un ordre du jour précis. Lors de cette réunion est voté le budget prévisionnel et décidé des futurs travaux. Un certain formalisme existe : envoi de la convocation par lettre recommandée, délai de convocation… Selon la décision, plus ou moins importante, le vote se fait à des majorités indiquées dans la loi (simple, absolue, double majorité stricte ou allégée, ou unanimité). Si un des copropriétaires est contre, cela est marqué noir sur blanc, le vote se fait à main levée.

Bénévole ou professionnel, quel est le rôle d'un syndic de copropriété ?

Le choix d’un syndic se porte soit vers un professionnel ou alors vers un non-professionnel bénévole à l’issue d’un vote des propriétaires en assemblée générale. Un non-professionnel peut à l’origine être l’un des propriétaires, chose plus fréquence pour les petites copropriétés ( moins de 10 lots). Dans les grands ensembles, le besoin d’un syndic professionnel devient indispensable pour assurer les multiples missions administratives comptables et financières complexes.

Par exemple, la gestion d’un syndic s’occupe d’assurer les parties communes, d’intervenir comme une délégation auprès de professionnels pour l’élaboration de devis de maintenance (ascenseur) ou de rénovation. Sa mission de gestionnaire vise à établir un budget en tenant les comptes de la copropriété pour le soumettre au vote (provisions des charges).

La différence entre le syndic bénévole et professionnel réside dans la loi sur les professionnels de l'immobilier dit Hoguet, qui réglemente l'activité des pros (obligation de carte professionnelle, de garantie financière et d'assurance...).

Combien coûte un syndic de copropriété (coût moyen) ?

La rémunération d'un syndic de copro est décidée par l'assemblée générale et fixée dans un contrat. Elle est en moyenne 8% du total des charges de la copropriété. Si le syndic gère plusieurs immeubles il peut négocier des prix avantageux auprès de fournisseurs.

Copropriété : des travaux sous conditions

Dans une copropriété il faut demander l’accord des voisins si vous entamez certains travaux. Vous pouvez aménager votre appartement comme vous le voulez mais devrez demander l’accord de l’assemblée des copropriétaires si vous percez un mur porteur ou modifier l’aspect extérieur du bâtiment. Si par exemple vous installez un velux, ou bougez un radiateur quand le chauffage est collectif…

Partie privée mais aussi commune, le balcon est souvent objet de litiges. Si le propriétaire veut par exemple installer une paroi en verre démontable il doit demander une autorisation à l’assemblée des copropriétaires.

Depuis 2017 la loi impose la constitution d'un fonds travaux alimenté par une cotisation annuelle (qui ne peut être inférieur à 5% du budget annuel). Chaque copropriétaire participe à ce fonds en fonction des tantièmes de charges générales.

Règles de copropriété : ce qui a changé avec la loi Elan en 2018

La loi Elan votée fin 2018 prévoit une simplification des règles de copropriété. Les règles de décision ont été allégées pour améliorer la gestion de ces ensembles immobiliers. Un projet de création d’un conseil d’administration composé de membres élus par l’Assemblée Générale (AG) est prévu. Il gère les affaires courantes sans passer par une AG. Ce qui débloque par exemple les accords pour travaux dans les grandes copropriétés.

La loi prévoit aussi la création d’un code de la copropriété, qui regroupe tous les textes, les règlements, pour l’instant éparpillés dans d’autres codes… La loi prévoit aussi de mettre en place des mesures exceptionnelles pour résorber la dégradation des copropriétés en difficulté : une enveloppe de 2.7 milliards a été promis pour les 10 ans à venir. Cet argent devrait être utilisé pour aider les 700 copropriétés en difficulté (soit 50 000 logements).

la loi Elan va aussi permettre d'appliquer de nouvelles réglementations dès le 1er juillet 2020 comme la mise en place d'une amende de 15 euros par jour si le syndic ne transmet pas au bout d'un mois les documents demandés par le conseil syndical. Autre nouveauté de la loi Elan mis en place en 2020 : la liste des pièces obligatoires qui devront se trouver sur l'extranet proposé par le syndic, comme le règlement de copropriété, le carnet d'entretien de l'immeuble, les PV des assemblées générales...

Loi Alur et immatriculation obligatoire : quand immatriculer une copropriété ?

La loi Alur de 2014 prévoit l’immatriculation obligatoire des copropriétés. Les déclarations, réalisées par internet, devaient être remplies pour le 31 décembre 2018. Tous les syndics des copropriétés devaient demander l'immatriculation au registre national d’immatriculation des copropriétés, avant le 31 décembre 2018. Le registre est tenu par l’Anah (Agence nationale pour l’amélioration de l’habitat). Outre des sanctions financières, les copropriétés non-immatriculées ne sont pas éligibles à l’attribution de subventions publiques.

En mai 2019 368.632 copropriétés ont été immatriculées, soit un peu moins de 50% des copropriétés en France. 50% d'entre elles comptaient 11 à 49 lots, 36% moins de 10 lots, 13% entre 50 et 199 lots et 1% plus de 200 lots. Les petites copropriétés avec des syndics bénévoles seraient les plus mauvais élèves en terme d'enregistrement.

Du nouveau en 2022 côté syndic

Depuis le 1er janvier 2022, les syndics doivent transmettre à l’assemblée générale une fiche d’information standardisée sur le prix et leurs prestations avec leur contrat. Cette mesure doit faciliter la mise en concurrence des syndics pour les copropriétaires et leur conseil syndical. Un arrêté impose en effet une formulation claire des tarifs des syndics.

Chaque prestation doit en être détaillée qu’elles soient obligatoires - nombre et durée des visites prévues au sein de la copropriété, la durée de l’Assemblée générale - ou facultatives - éventuelles réunion de préparation de l’Assemblée générale avec le conseil syndical. Toutes les prestations optionnelles devront s'accompagner des tarifs, qu’ils soient exprimés à l’heure ou au forfait.

Les nouvelles obligations des copropriétés en 2023 et après…

Il y a du nouveau côté obligations légales pour les copropriétés. La loi Climat et résilience de 2021 rend obligatoire, progressivement, la réalisation d’un DPE collectif à tous les bâtiments de copropriété dont le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 2023. Pour les copropriétés de plus de 200 lots l’obligation s’applique à partir du 1er janvier 2024, un an plus tard (1er janvier 2025) pour les copropriétés comprenant entre 50 et 100 lots, puis le 1er janvier 2026 pour les petites copropriétés de moins de 50 lots.

A partir de 2024, un DPE collectif devra être mis à jour ou renouvelé tous les 10 ans, excepté s’il a été effectué après le 1er juillet 2021 et que la note attribuée à l’immeuble est A, B ou C. Le diagnostic technique global ou DTG ( diagnostic immobilier réservé aux bâtiments de copropriété) est devenu obligatoire pour une copropriété dont l'immeuble a plus de 10 ans et pour un immeuble de copropriété qui est insalubre ou en péril.

Le plan pluriannuel de travaux (PPT) pour les copropriétés a été remis en place. Une autre obligation, celle de constituer un fonds de travaux, a été étendue à l’ensemble des immeubles de copropriété. Depuis le 1er janvier 2023, ces règles ont été généralisées aux copropriétés de plus de 200 lots. A partir de 2024, les copropriétés comprenant de 51 à 200 lots seront concernées puis en 2025 pour toutes les petites copropriétés de moins de 50 lots

Acheter un bien en copropriété : quelques conseils avant de signer

• Vérifier le bon état du logement et l'entretien des parties communes
• Demander et lire tous les documents donnés par le vendeur lors du compromis de vente (carnet d'entretien de l'immeuble, les comptes pour avoir l'état global des impayés, les comptes-rendus d'AG
• Vérifier que la copropriété est en règle et en bonne santé financière (immatriculation, impayés...)

Quelques chiffres à connaître

Selon une enquête du crédit foncier en 2018 9.7 millions de logements sont des copropriétés, (soit 28% du parc immobilier). on compte 500 000 copropriétés dont une grande majorité de moins de 20 lots; 100 000 seraient en danger (en déficit, avec des impayés, mal entretenus...). 47 % des copropriétés sont occupés par leurs propriétaires (30 % par des locataires). 83% des copropriétaires font appel à un syndic professionnel. 12% des revenus des copros sont consacrés au paiement des charges.