Acheter un bien en copropriété : nos conseils

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Le bien immobilier étant en copropriété, des charges seront à payer et viennent donc s’ajouter aux remboursements des mensualités.

Ces charges de copropriété ne seront pas prises en compte dans le calcul de votre taux d’endettement et dans l’étude de votre capacité d’emprunt. Vous devez néanmoins les prendre en compte pour connaître dans quelles mesures ces charges peuvent impacter votre reste à vivre. Les appels de fonds pour le paiement des charges de copropriété sont généralement demandés trimestriellement.

Acheter un bien en copropriété : conseils pratiques avant de signer

Comprendre le fonctionnement d’une copropriété

En France, 3 logements sur 10 sont des copropriétés. Au sein d’une propriété immobilière composée d’appartements, caves, parkings, privatifs (appelés « lots ») et de parties communes, chaque propriétaire détient une quote-part de cette propriété, exprimée en tantième.

Les décisions concernant la copropriété sont décidées lors d’assemblées de copropriété et chaque copropriétaire aura un droit de vote plus ou moins important selon sa part de tantième au sein de la copropriété.

Le vote d’un copropriétaire qui possède beaucoup de tantième aura plus de poids, mais sa contribution financière au paiement des charges de copropriété sera également plus importante car proportionnelle à sa part de tantième.

Le fonctionnement de la copropriété est réglementé. Les copropriétaires sont réunis dans un syndicat qui prend des décisions en assemblée générale. Ces décisions sont mises en œuvre par le syndic de copropriété (gestionnaire de l’immeuble qui doit exécuter les décision de l’assemblée générale) sous contrôle d’un conseil syndical.

Le conseil syndical est un groupe de copropriétaires qui assiste le syndic dans sa mission et contrôle sa gestion. Ces personnes prennent des décisions urgentes en cas de fuite d’eau par exemple ou de petits travaux à effectuer. Le conseil syndical est élu tout comme le syndic. Ce dernier peut être professionnel ou bénévole (non professionnel)

Une assemblée générale des copropriétaires a lieu une fois par an avec un ordre du jour précis. Lors de cette réunion est voté le budget prévisionnel et décidé des futurs travaux. Un certain formalisme existe : envoi de la convocation par lettre recommandée, délai de convocation…

Selon la décision, plus ou moins importante, le vote se fait à des majorités indiquées dans la loi (simple, absolue, double majorité stricte ou allégée, ou unanimité). Si un des copropriétaires est contre, cela est marqué noir sur blanc, le vote se fait à main levée.

Depuis le 1er janvier 2022, les syndics doivent transmettre à l’assemblée générale une fiche d’information standardisée sur le prix et leurs prestations avec leur contrat, pour faciliter la mise en concurrence des syndics pour les copropriétaires et leur conseil syndical.

Charges, travaux... : qui paie quoi dans une copropriété ?

Le paiement des charges de copropriété est obligatoire mais les copropriétaires ne sont pas solidaires de ceux qui ne les paient pas. Les charges sont les dépenses d’entretien et de gestion de l’immeuble et celles entrainées dans les parties communes (équipements communs, ravalement, escaliers, espaces verts, hall, nettoyage, eau, chauffage collectif, mais aussi rémunération du syndic, assurance…)

Le règlement de copropriété fixe la quote-part de chaque propriétaire dans les parties communes en fonction des tantièmes attribués. Ces derniers sont calculés en fonction de l’importance de chaque lot (superficie, situation au rez-de-chaussée ou en étage),

Un copropriétaire doit payer les charges une fois que les comptes du syndicat ont été approuvés en assemblée générale. Elles peuvent être très élevées et doivent bien être prises en compte lors de l’achat d’un appartement.

Depuis 2017 la loi impose la constitution d'un fonds travaux alimenté par une cotisation annuelle (qui ne peut être inférieur à 5% du budget annuel). Chaque copropriétaire participe à ce fonds en fonction des tantièmes de charges générales.

Combien coûte un syndic de copropriété ?

La rémunération d'un syndic de copro est décidée par l'assemblée générale et fixée dans un contrat. Elle est en moyenne 8% du total des charges de la copropriété.

Les travaux des parties privées sont-ils soumis à l’accord de la copropriété ?

Dans une copropriété il faut demander l’accord des voisins si vous entamez certains travaux. Vous pouvez aménager votre appartement comme vous le voulez mais devrez demander l’accord de l’assemblée des copropriétaires si vous percez un mur porteur ou modifier l’aspect extérieur du bâtiment. Si par exemple vous installez un velux, ou bougez un radiateur quand le chauffage est collectif…

Partie privée mais aussi commune, le balcon est souvent objet de litiges. Si le propriétaire veut par exemple installer une paroi en verre démontable il doit demander une autorisation à l’assemblée des copropriétaires.

La loi Elan votée fin 2018 prévoit une simplification des règles de copropriété. Les règles de décision ont été allégées pour améliorer la gestion de ces ensembles immobiliers. La loi a prévu la création d’un code de la copropriété, qui regroupe tous les textes, les règlements, éparpillés dans d’autres codes…