Pourquoi demander un transfert de son prêt immobilier ?
Il est intéressant de transférer un prêt immobilier quand l’emprunteur vend son bien actuel pour en financer un autre en utilisant l’argent récupéré comme apport personnel pour le nouveau crédit.
Le vendeur conserve alors son prêt en cours aux mêmes conditions avantageuses. Transférer son prêt immobilier en cours sur un autre bien afin de conserver les avantages de son prêt initial permet de ne pas subir ainsi une hausse de taux attachée à un nouveau prêt, aux conditions du marché.
Comment se passe un transfert de prêt immobilier ?
Grâce à ce que l'on appelle la « clause de transfert » ou « clause de transférabilité » qui doit être présente dans votre contrat de prêt, vous pouvez transférer votre crédit immobilier pour acheter un nouveau bien sans contracter de nouveau prêt. On parle aussi de portabilité d’un crédit immobilier.
Je souhaite vendre mon bien A pour acquérir le bien B plus grand ou mieux placé mais je n'ai pas terminé de rembourser le bien A.
Mon prêt initial souscrit il y a plusieurs années offre des avantages que j'aimerais conserver plutôt que de contracter un nouveau crédit avec des taux moins intéressants.
Grâce à la clause de transfert inscrit dans mon contrat de prêt, je vends mon bien A, j'utilise l'argent de la vente pour payer mon bien B et je conserve mon crédit en cours de remboursement. Je demande le transfert du prêt immobilier initial sur le bien B. De cette façon, j'ai pu revendre et acheter sans inconvénient.
Le bien B servira désormais de garantie puisque le crédit a été transféré dessus. Un crédit complémentaire pourra aussi être demandé au besoin si le nouveau bien est plus cher.
Comment savoir si un prêt est transférable ?
Il faudra vous référer au contrat de votre prêt immobilier. Cette clause de transfert de crédit immobilier est rarement mise en avant par les établissements bancaires qui préféreraient que l'on contracte un nouvel emprunt à des taux plus élevés que de conserver l’ancien taux. Jusqu'en 2017, cette possibilité était une clause facultative dans le contrat.
Cette pratique à l'avantage des acquéreurs est souvent difficile à obtenir. Il vous faudra négocier avec votre banque pour qu'elle accepte de vous accorder la clause de transfert.
Obtenir cette clause dans votre offre de contrat de prêt est possible grâce à une négociation en amont à la souscription du crédit initial pour l'achat de votre bien immobilier. Faire appel à un courtier en crédit immobilier peut vous aider à obtenir cette clause dans un contrat de prêt.
Peu de banques suggèrent cette option à leurs clients. Certaines banques la suppriment de leur offre de prêt. Il faut donc bien vérifier si cette clause figure dans votre contrat. Cependant, même si la clause est bien intégrée dans votre contrat de crédit, rien n’oblige les banques à vous accorder le transfert demandé. Il vous faudra respecter certaines conditions.
Quelles conditions respecter pour effectuer un transfert de prêt immo ?
Certaines conditions pour obtenir un transfert de prêt doivent être remplies et inscrites noir sur blanc dans votre contrat, sinon la banque vous refusera ce transfert.
Le nouvel achat immobilier doit être du même type que le premier (résidence secondaire ou principale) avec des caractéristiques identiques. On ne peut pas vendre une résidence principale pour acheter un autre bien destiné à un investissement locatif.
- Il faut respecter l’objet du prêt et les conditions actuelles du prêt (taux d'intérêt, mensualités…)
- Le prix du second bien doit au moins être égal au capital restant dû du premier prêt. En cas de prix plus élevé un prêt complémentaire pourra être demandé.
- Au cours du remboursement du premier prêt, il ne faut pas avoir d'incidents de paiement. Tout retard ou impayé sur le crédit initial constitue un motif de refus de transfert.
- Les emprunteurs doivent respecter certaines conditions imposées par la banque : le délai entre la vente du bien immobilier et l'achat d'un autre appartement doit être inférieur à six mois.
Que devient la garantie hypothécaire lors d’un transfert de prêt immobilier ?
Si vous avez opté pour l'hypothèque comme garantie de votre prêt initial, il vous faudra demander une « mainlevée » auprès de votre notaire car la garantie est réelle, c’est-à-dire rattachée à un bien.
Une « mainlevée » est l'acte juridique qui permettra de supprimer la garantie mise sur le bien immobilier hypothéqué. Cette opération a également un coût qu'il faudra prendre en compte. Si vous avez opté pour une caution, celle-ci peut être transférée avec l’accord de l’établissement prêteur.
Que devient l’assurance de prêt immobilier en cas de transfert ?
L’assurance qui avait été souscrite pour le prêt immobilier initial est toujours valable car le prêt n’est pas fini de payer mais il est possible de renégocier l’assurance-emprunteur pour en trouver une moins chère et plus adaptée. La loi Lemoine permet de renégocier son assurance de prêt à tout moment.
Lors d’un transfert de prêt immobilier seuls les frais de traitement de dossier sont à payer. Aucune pénalité de remboursement par anticipation ne peut être demandée.
Quelle est la différence entre portabilité et transférabilité d'un prêt ?
Il existe une différence entre la transférabilité et la portabilité d’un prêt qui se situe dans leur mise en pratique en terme juridique.
La portabilité est le maintien des conditions du prêt lors de l'achat d'un nouveau bien après la vente de l’ancien. Le vendeur/acheteur garde les conditions de prêts avantageuses acquises auparavant (taux …).
La transférabilité est le fait que le contrat de prêt soit attaché au bien immobilier. Lors de la vente de ce bien, l'acheteur du bien peut profiter des conditions de prêt avantageuses accordées au vendeur initial.
En l’absence de clause de transfert : réaliser le rachat de son prêt immobilier
Le regroupement de crédits peut être la solution si vous souhaitez changer les modalités de votre prêt immobilier. L'opération de rachat de crédit immobilier vous permet de faire des économies, de renégocier vos taux de crédit, de regrouper votre crédit immobilier avec d'autres emprunts (consommation, renouvelable, dettes...) pour obtenir une seule mensualité sur une plus longue période.
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