Transfert de crédit immobilier, quelles solutions ?

Variation des taux, baisse ou hausse des possibilités de remboursements, il y a autant de raisons de vouloir modifier les conditions de son crédit immobilier que de cas de figure.

On peut transférer son prêt immobilier d'un établissement à un autre pour profiter d'un meilleur taux, ou au contraire le transférer sur un autre bien afin de conserver les avantages de son prêt initial pour ne pas subir la hausse des taux.

Dans les deux cas, des solutions, mais aussi des restrictions seront proposées par les établissements bancaires. Explications

Comment se passe un transfert de prêt immobilier ?

Il est possible de transférer son crédit pour ne pas en souscrire de nouveau lors d'un nouvel achat. Grâce à ce que l'on appelle la « clause de transfert » ou « clause de transférabilité », il est possible de faire l'achat d'un nouveau bien sans contracter de nouveau crédit.

Exemple de cas de transfert : Je souhaite vendre mon bien A pour acquérir le bien B plus grand ou mieux placé mais je n'ai pas terminé de rembourser le bien A. Pourtant, mon prêt initial souscrit il y a plusieurs années offre des avantages que j'aimerais conserver plutôt que de contracter un nouveau crédit avec des taux moins intéressants. Grâce à la clause de transfert inscrit dans mon contrat de prêt, je vends mon bien A, j'utilise l'argent de la vente pour payer mon bien B et je conserve mon crédit en cours de remboursement. Je demande simplement à ce qu'il soit transféré sur le bien B. De cette façon, j'ai pu revendre et acheter sans inconvénient. Le bien B servira désormais de garantie puisque le crédit a été transféré dessus. Un crédit complémentaire pourra aussi demander au besoin si le nouveau bien est plus cher.

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Cette opération offre plusieurs avantages : pas d’indemnité de remboursement anticipé (IRA) à payer, une assurance au prix initial (c'est-à-dire qui aura été contractée plus jeune et donc moins chère), pas de frais relatifs à la contraction d'un nouveau crédit (frais de dossier).

Comment savoir si son prêt est transférable ? Comment intégrer la clause de transfert dans son crédit ?

Cette clause de transfert de crédit immo est rarement mise en avant par les établissements bancaires qui préféreraient que l'on contracte un nouvel emprunt. Cette pratique à l'avantage des acquéreurs est souvent difficile à obtenir, et il faudra batailler et négocier avec sa banque pour qu'elle accepte de vous accorder la clause de transfert.

Obtenir cette clause dans son offre de contrat de prêt est possible grâce à une négociation en amont quand on prend son crédit initial pour l'achat de son bien immobilier. Faire appel à un courtier en crédit immobilier peut aussi aider à obtenir cette clause dans un contrat de prêt.

Comment faire un transfert de prêt immobilier ? Quelles sont les conditions de transfert d’un crédit immobilier ?

Le nouvel achat immobilier doit être du même type que le premier (résidence secondaire ou principale). On ne peut pas par exemple vendre une résidence principale pour acheter un autre bien destiné à un investissement locatif.

• Il faut respecter l’objet du prêt et les conditions actuelles du prêt (taux d'intérêt, mensualités…)
• Le prix du second bien doit au moins être égal au capital restant dû du premier prêt. En cas de prix plus élevé un prêt complémentaire pourra être demandé.
• Au cours du remboursement du premier prêt, il ne faut pas avoir aucun incident de paiement.

Que devient la garantie lors d’un transfert de prêt immobilier ? Hypothèque-Caution

Si vous avez opté pour l'hypothèque comme garantie de votre prêt initial, il faudra demander une opération appelée « mainlevée » auprès de votre notaire. Une « mainlevée » est l'acte juridique qui permettra de supprimer la garantie mise sur le bien immobilier hypothéqué. Cette opération a également un coût qu'il faudra prendre en compte.

Si vous avez opté pour une caution, celle-ci peut être transférée avec l’accord de l’établissement prêteur.

Que devient l’assurance de prêt (assurance-emprunteur) en cas de transfert ?

L’ assurance de prêt ou assurance emprunteur est toujours valable car le prêt n’est pas fini de payer mais il est possible de renégocier l’assurance-emprunteur pour en trouver une moins chère et ainsi faire des économies ou plus adaptée à sa situation actuelle, à son état de santé État de santé . La loi Bourquin et aujourd'hui la loi Lemoine permet de renégocier son assurance de prêt à tout moment.

Dans quels cas est-il intéressant de transférer son prêt immobilier ?

Dans certains cas il est intéressant de transférer un prêt immobilier quand l’emprunteur vend son bien actuel pour un autre bien et utilise l’argent comme apport personnel pour le nouveau crédit. Le vendeur conserve son prêt en cours aux mêmes conditions avantageuses.

Faut-il mieux transférer son prêt ou en souscrire un nouveau ?

Le transfert fait conserver les conditions souscrites et coute moins cher : pas d'IRA ni de frais de dossier.

Si on opte pour un nouveau prêt quand l’ancien est soldé, il y aura des frais à payer : IRA, frais de mainlevée si une hypothèque est en cours… Ensuite, une fois le précédent crédit soldé, il faudra trouver une nouvelle banque qui acceptera de faire un prêt avec un taux avantageux. Par ailleurs, il faudra compter le coût de la mise en place d'une nouvelle garantie (comme une hypothèque par exemple) ainsi que les frais de dossier relatifs à ce nouvel emprunt.

Transfert de prêt immobilier : le cas du rachat de crédit immobilier

Pour s'offrir plus de possibilités, le regroupement de crédits peut être la solution idéale pour celles et ceux souhaitant changer les modalités de leur prêt immobilier. L'opération de rachat de crédit immobilier permet de faire des économies, renégocier les taux à la baisse dans certains cas, de regrouper son crédit immobilier avec ses autres emprunts (consommation, renouvelable) et dettes pour n'avoir qu'une seule mensualité à régler et d'étaler la durée de remboursement sur une plus longue période.

Cependant, il faudra nécessairement faire face à certains frais évoqués plus haut, comme l'indemnisation de remboursement anticipé (IRA) par exemple. Le rachat de crédit semble donc être la solution idéale, pour réadapter ses remboursements en fonction de ses possibilités.