Le partage de la propriété du bien
Le partage des biens est au cœur des discussions au moment d’un divorce, d’une séparation, d’une succession et c'est souvent le bien immobilier qui génère le plus de problème puisqu'il constitue généralement la plus grande part du patrimoine à partager entre chaque ayant droits.
Une soulte doit alors être calculée et peut être rachetée par la partie qui souhaite devenir propriétaire du bien. Il est également possible qu’un conjoint décide de céder une part de son bien immobilier à son autre conjoint. Ce dernier devra alors s’acquitter du paiement de cette part.
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Un couple propriétaire et marié sous le régime de la communauté de biens dispose chacun de 50% du bien immobilier. Le bien est en indivision. Les co-propriétaires sont appelés coindivisaires.
Si l'un des 2 conjoints souhaite devenir l'unique propriétaire du bien, que ce soit avant une séparation, dans un intérêt patrimonial ou fiscal, il devra verser une soulte ou acheter la part immobilière de l'autre conjoint ou époux. Le bien doit être évalué pour que sa valeur actuelle soit définie et pour calculer la part ou la soulte qui doit être payée.
Important : la consultation d’un notaire est obligatoire. Les droits de mutations et la valeur de la part à racheter seront alors définis.
Racheter la soulte avant le divorce
Il y a quelques années, on ne pouvait procéder à un rachat de soulte que lors d'un divorce par consentement mutuel. Depuis le mois de janvier 2016, les lois ont évolué afin de faciliter et accélérer les procédures.
En effet, il est désormais possible de procéder au partage des biens durant l'instance du divorce. De cette façon, le juge peut prendre une décision avant la prononciation définitive du divorce sur la personne qui doit occuper le logement. Il définit les éventuelles indemnités à verser et le montant du rachat de soulte s'il y a lieu.
La décision du juge et la rapidité de la mise en place du nouveau fonctionnement dépendent de l'accord du couple sur l'avenir du bien.
Les différents financements envisageables pour racheter la part de votre conjoint
Depuis la loi sur les régimes matrimoniaux adoptée le 1er septembre 2018, la vente d’une part immobilière à son époux est désormais permise.
Une fois le montant de la part immobilière à acquérir déterminée, l’intervention d’un notaire est nécessaire pour acter du prix. La question du financement de la part de votre conjoint se pose alors.
Différents financements sont possibles si vous souhaitez racheter la part de votre conjoint. Vous devez porter une extrême attention sur votre régime matrimonial et le contrat de mariage que vous avez choisi. Si aucun contrat de mariage n'a été signé, le régime de la communauté réduite aux acquêts s'applique automatiquement. Les époux sont solidaires. Le bien acheté est considéré comme la propriété commune des deux époux à parts égales.
En cas de régime de la séparation des biens, la possibilité de financer et d'acheter une propriété seul avec un crédit sans inclure le conjoint comme co-emprunteur est envisageable.
Si vous prévoyez d’acheter la totalité ou une quote-part de la propriété immobilière de votre conjoint, vous pouvez demander un prêt immobilier comme unique emprunteur (si votre régime matrimonial est celui de la communauté réduite aux acquets ou celui de la séparation de biens). Le montant, la durée et le taux seront plus avantageux que ceux pratiqués pour un crédit à la consommation.
Si le montant de la part est inférieur à 75 000 euros, vous pouvez demander un crédit à la consommation de type prêt personnel. Vous pouvez ainsi utiliser la somme pour financer l’achat de la part de votre conjoint. Ce type de prêt n’est pas conseillé pour un achat à but immobilier car ces conditions sont moins avantageuses que celles d'un prêt immobilier classique.
Si vous avez des crédits en cours à votre nom, vous pouvez demander à les regrouper en un seul sans votre conjoint. L’opération vous permettra de diminuer votre taux d’endettement et de retrouver une capacité d’emprunt qui pourra être suffisante pour prétendre à un prêt, immobilier ou personnel, pour l’achat de la part immobilière de votre conjoint.
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Il est aussi possible de demander à ajouter une trésorerie supplémentaire dans le montant des crédits rachetés en fonction de votre capacité d'emprunt et donc de votre taux d'endettement. Contactez-nous pour étudier cette possibilité de racheter vos crédits dans un projet de rachat de part.
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