Le rachat de soulte en quelques mots
Pour qu’un logement acheté en commun avec un membre de la famille, un ami ou un ex-conjoint en indivision, devienne la pleine propriété d’une seule personne, celle-ci doit racheter la part des autres indivisaires. C’est ce que l’on appelle un rachat de soulte. Certaines banques spécialisées dans le rachat de soulte financent ce type d’opération via un prêt immo ou un rachat de crédit immobilier classique.
Durant une procédure de divorce, si le couple possède un ou plusieurs biens immobiliers, la question sur le partage des biens se pose. En effet, la solution la plus facile serait de vendre le bien afin de partager les bénéfices de la vente.
Dans certains cas, l'un des deux époux souhaitera conserver la propriété du ou des biens immobiliers. Pour des raisons pratiques, sentimentales., la personne qui continuera de vivre dans le logement devra en acquérir la propriété. Pour ce faire, il lui faudra racheter la quote-part que détient l’autre conjoint. On désigne ce procédé par le terme de rachat de soulte.
Si vous le souhaitez, les conseillers Crédigo peuvent vous accompagner dans votre démarche de rachat de soulte et dans la négociation de vos frais de notaire. Vous pouvez les contacter au 03 22 66 56 56 ou effectuer une demande en ligne gratuitement et sans engagement.
Calcul du rachat de soulte ?
Les étapes à respecter avant de procéder au rachat de soulte :
- Faire estimer son bien immobilier par un notaire et/ou un agent immobilier
- Déterminer le montant de la soulte, c’est-à-dire la somme que celui des deux qui conserve la résidence principale devra verser à l’autre.
- Finaliser le divorce ou la séparation en cours
La formule pour calculer la soulte est plutôt simple :
Calculer sa soulte : (Valeur de la maison – Montant du capital restant dû ) / 2
Exemple d’un rachat de soulte :
Un couple, en procédure de divorce, possède un prêt immobilier de 240 000 € avec un capital restant dû 100 000 € à la banque. Dans le cas d’un divorce, la séparation doit être égale lorsqu’il s’agit de la résidence principale achetée en commun, quel que soit le régime matrimonial qui unit les conjoints. Le bien immobilier acheté en commun est généralement soumis au régime de l’indivision. Dans ce cas, le droit de propriété est proportionnel à la participation financière de chacun des conjoints lors de l’achat du bien (50/50, 30/70,..).
Ainsi, le futur unique propriétaire devra payer à son ex-conjoint : (240 000 € – 100 000€ ) / 2 = 70 000€.
A noter que des frais de notaire (entre 2% et 7% de la valeur nette du bien) seront à rajouter. Ils comprennent les honoraires, les droits de mutation et enfin des frais liés à l’urbanisme et aux hypothèques. Il faudra également prendre en compte les droits de partage qui peuvent s'élever à 2,5%. Il faut savoir que les frais de notaire peuvent varier en fonction des agences. Il faut donc faire jouer la concurrence en lançant plusieurs études ou faire appel à un courtier expert dans ce domaine.
Rachat de soulte en cas de divorce
Le rachat de soulte implique de racheter la part du bien appartenant à l'autre ex-conjoint afin d'en devenir l'unique propriétaire, soit la moitié de la valeur du bien. Si en pratique cela semble simple, il y a quelques caractéristiques à prendre en compte. Tout d'abord, le prix du bien.
Quel que soit le prix auquel le bien aura été acheté en commun, il faudra à nouveau le faire estimer par un professionnel de l'immobilier ou un notaire. Une prestation qui aura un coût. On se présentera ensuite devant le notaire qui s'assurera que l'estimation du bien convient bien aux deux parties. C'est ce dernier qui réglementera les modalités du rachat de soulte. Sachez que le calcul de rachat de soulte tient compte de la valeur actuelle du bien et non de sa valeur initiale. Une fois le prix de soulte défini, le futur propriétaire devra procéder au paiement de sa part immédiatement. Il convient donc de se préparer à cet investissement.
À moins de posséder la somme nécessaire à disposition pour procéder au rachat de soulte, il faudra contracter un nouveau crédit immobilier auprès d'un établissement bancaire. Il faudra donc s'assurer en amont d'être éligible à l'emprunt d'une telle somme en fonction de son taux d'endettement qui ne doit généralement pas dépasser les 33% du reste à vivre. Le rachat de soulte peut être intégré dans un rachat de crédit immobilier si les parts à racheter concernent plusieurs biens immobiliers.
Un rachat de crédit immobilier pour financer une soulte
Par ailleurs, il peut aussi arriver que l'on possède déjà un crédit immobilier en cours au moment du divorce avec éventuellement des crédits à la consommation. On aura certainement du mal à assumer plusieurs crédits simultanés. C'est alors que le rachat de crédit immobilier pourra s'avérer utile pour obtenir des mensualités cohérentes avec son budget. Là aussi, il serait intéressant de faire estimer le coût d'un tel projet, car regrouper ses différents crédits peut donner lieu à des frais de remboursement anticipé qui viendront s'ajouter aux frais de notaire et aux frais immobiliers pour l'estimation.
En somme, le rachat de soulte n'est pas une opération de tout repos qui intervient dans un climat personnel déjà difficile à cause du divorce. Il conviendra donc de bien se renseigner sur toutes les possibilités et s'assurer qu'une telle opération s’avérera véritablement rentable. Il est donc fortement conseillé de faire appel à un courtier spécialisé dans le rachat de crédit immobilier et rachat de soulte comme Crédigo pour obtenir un nouveau prêt afin de racheter la part de son ex-conjoint ou des autres indivisaires et demander une réduction du montant de ses mensualités.
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