Fonctionnement de la vente à terme
Lors d'une vente à terme, il est possible que les parties conviennent du versement d’une partie du prix du bien à la signature du contrat de cession (le bouquet), puis le solde en mensualités. Le bouquet n’est pas obligatoire, le montant de la vente peut donc être réparti uniquement en mensualités sur plusieurs années. Ce contrat de vente à terme est un acte notarié.
Le vendeur accorde un crédit à l’acheteur à un taux convenu entre eux. Ce taux sera généralement moins élevé que les taux habituels des crédits immobiliers.
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Comparable au fonctionnement d’un crédit, la vente à terme est également appelée « crédit-vendeur »
Une date de fin de prêt est prévue à la date de laquelle l’acquéreur aura payé la propriété du bien au prix convenu.
Il existe deux types de ventes à terme :
- La vente à terme libre,
- La vente à terme occupée
peut s’apparenter à une vente immobilière classique :, l’acheteur devient propriétaire à la signature de l’acte de vente. Le paiement du bien se fera de façon étalée dans le temps jusqu’au terme, comme le serait un crédit immobilier, mais sans verser les mensualités à une banque mais au vendeur.
permet de vendre son bien immobilier à un acquéreur et de continuer à vivre dans ce bien. L’acquéreur accorde au vendeur un droit d’usage et d’habitation (DUH) contre un éventuel paiement de mensualité ou indemnité d’occupation. Au terme du paiement, le DUH du vendeur prendra fin, il devra alors déménager.
Pourquoi vendre à terme son bien immobilier ?
Vendre à terme son bien immobilier présente de nombreux avantages que ce soit pour le vendeur, que pour l’acheteur.
Avantages pour le vendeur :
Il est parfois nécessaire de chercher des moyens d’obtenir une trésorerie pour la réalisation de nouveaux projets ou pour faire face à une perte de revenus. Mais il arrive souvent que la voie traditionnelle du crédit bancaire soit difficile car les établissements de prêts refusent de prêter lorsque l’on est âgé ou lorsqu’on a un taux d’endettement trop élevé. La vente à terme occupée permet alors de vendre son bien, d’en recevoir le prix de vente (diminuée du fait de son occupation) sous forme de mensualités et de continuer à y vivre, cela jusqu’à une date convenue (le terme).
Un autre avantage pour le vendeur est que la mensualité qui est versée continuera, en cas de décès, à être versée aux héritiers qui percevront ces mensualités jusqu’au terme prévue à l’acte de vente à terme.
Avantage fiscal non négligeable : les mensualités perçues ne sont pas considérées comme des revenus fonciers (alors que dans un viager, les rentes viagères le sont).
Les taxes relatives à la propriété (taxes foncières, gros travaux, charges éventuelles de copropriété…) seront dues par l’acquéreur.
Les charges courantes (eau, électricité…) restent à la charge de l’occupant en cas de vente à terme occupée, mais à la charge de l’acquéreur en cas vente à terme libre.
Dans une vente à terme occupée, le vendeur peut conserver soit un droit d’usage et d’habitation (DUH), soit se réserver l’usufruit, auquel cas il pourra louer le bien et en percevoir les loyers (ce qui n’est pas le cas s’il a un DUH).
Avantages pour l’acheteur :
L’acquéreur pourra acquérir un bien à un taux inférieur à celui du marché. Par ailleurs le prix de ce bien sera décoté du fait de l’occupation par le vendeur. Il n’aura pas non plus à verser la totalité du prix de vente au moment de la signature de l’acte de cession. Il n’y a donc pas obligation de recourir à un prêt bancaire.
La durée du versement des mensualités est connue. Elles seront versées jusqu’au terme. Alors que dans la vente en viager, elles sont versées jusqu’au décès du vendeur.
S’il s’agit d’une vente à terme libre, l’acquéreur en devient propriétaire à la signature de l’acte de vente, alors que le montant total n’a pas été payé intégralement, et il peut également disposer du bien, comme y vivre ou le louer.
Un des principaux avantages dans le cadre d’une vente à terme, est qu’il s’agit d’un accord entre les parties sur le financement de l’acquisition immobilière, et remplace le recours classique à un prêt immobilier.
Une clause résolutoire est présente dans les contrats de vente à terme. Cette clause prévoie l’annulation de la vente en cas de défaut de paiement d’une mensualité. Le vendeur recouvre la propriété entière du bien et conserve les mensualités versées ainsi que l’éventuel bouquet.
A qui s’adresser pour trouver un acheteur pour sa vente à terme ?
Même si la vente à terme présente bien des avantages, il peut être difficile de trouver un acheteur qui soit intéressé ou au courant de ce type de vente.
Par ailleurs, il conviendra pour le vendeur de s’assurer que l’acheteur puisse payer les mensualités sur toute la période de la vente à terme. Celui-ci devra en effet avoir la capacité financière de payer les échéances de mensualités convenues par le contrat de vente à terme, qui est un engagement sur une longue durée pouvant aller jusqu’à 20 ans.
Il sera donc demandé à l’acquéreur que celui-ci souscrive une assurance emprunteur, et qu’il puisse apporter une garantie, comme une garantie hypothécaire.
Pour plus de simplicité, vous pourrez vous adresser à des agences immobilières spécialisées pour diffuser votre annonce de la mise en vente à terme de votre bien immobilier. Ils pourront vous accompagner à trouver le « bon acquéreur » présentant le meilleur profil pour payer les mensualités convenues.
Vous pouvez également vous adresser à notre service dédié qui pourra présenter votre dossier à notre partenaire. Si votre dossier correspond à sa recherche d’investissement il pourra vous proposer une offre d’achat de votre bien à terme.
Ici pas de vente à un particulier : vous vendez à une société, un investisseur qui présente les garanties nécessaires pour payer un éventuel bouquet ainsi que les mensualités jusqu’au terme du paiement. Pour plus de rapidité et de simplicité, n’hésitez pas à nous déposer une demande d’étude pour la vente à terme de votre bien.
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