Qu’est-ce que la taxe d'habitation sur les résidences secondaires ?
A côté de la taxe d'habitation sur les résidences principales qui a disparu en 2023, il existe toujours la taxe sur les résidences secondaires (THRS) et la surtaxe. Elles sont encore en vigueur, malgré la suppression de la taxe d’habitation sur la résidence principale.
Cette taxe d’habitation pour les résidences secondaires a été instaurée en 2015 et concerne les résidences secondaires et les logements meublés non affectés à l'habitation principale. La loi de finances 2017 permet aux communes de décider d’une surtaxe avec un taux d’imposition allant jusqu’à 60 %.
Si vous êtes propriétaire d'un local d'habitation, vous devez effectuer une déclaration d'occupation auprès du service des impôts. Cette déclaration d’occupation s’effectue dans la rubrique « Gérer mes biens immobiliers » de votre espace particulier sur impots.gouv.fr.
Qui doit payer cette taxe d'habitation ?
- Si vous êtes propriétaire ou usufruitier d’une résidence secondaire (ou d'un autre local meublé non affecté à l’habitation principale, même un garage), c'est-à-dire d'un logement meublé qui n'est pas votre résidence principale,
- Si vous êtes locataire à l’année d’une résidence secondaire,
- Si vous avez un logement de fonction ou une 2ème résidence pour des raisons professionnelles.
Quelles villes sont concernées par la surtaxe d’habitation sur les résidences secondaires ?
Une surtaxe pour les résidences secondaires concerne plus de 3000 communes, comme Paris, Bordeaux ou Nice…. Près de la moitié des communes concernées appliquent cette majoration, selon les statistiques de la direction générale des Finances publiques (Dgfip) (Information donnée par France Inter lundi 3 novembre dernier). Parmi les communes concernées, 1 628 appliquent la majoration cette année 2025, soit près de la moitié (44,1%), contre 1 461 en 2024 (39,5%).
Si votre résidence secondaire n’est pas située dans l’une de ces zones, ni en zone tendue, vous n’êtes donc pas concerné. Environ 3 millions d'habitations en France sont des résidences secondaires.
Un simulateur permet de déterminer si votre commune est située en zone tendue ou non… https://www.service-public.gouv.fr/simulateur/calcul/taxeLogementsVacants
Quand doit-on payer la taxe d'habitation pour une résidence secondaire ?
La date de réception des avis de la taxe d’habitation en 2025 est connue : à partir du 3 novembre si vous n’êtes pas mensualisé et à partir du 17 novembre si vous êtes mensualisé.
Cet avis sera envoyé directement sur votre espace internet. Le paiement devra se faire avant le 15 décembre 2025. Dans ce cas "le prélèvement sera effectué sur votre compte bancaire à compter du 29 décembre".
Quel est le coût de cette taxe et de la surtaxe ?
La taxe d'habitation sur les résidences secondaires est calculée d'après la valeur locative cadastrale de votre habitation et de ses dépendances.
Cette valeur locative est revalorisée chaque année, en particulier en fonction de l'augmentation des prix. Le montant de la taxe est obtenu en multipliant la valeur locative par un taux d'imposition, taux qui varie selon les communes. La surtaxe ou majoration fixée par les municipalités se situe entre 5 et 60 % au maximum.
Dans le secteur proche de la frontière suisse, cette surtaxe permet aux communes de lutter contre les faux résidents secondaires suisses. Ces derniers doivent alors se déclarer comme frontaliers travaillant à Genève pour ne pas payer cette surtaxe.
Quelles sont les exonérations possibles ?
Il est également possible de ne pas payer cette surtaxe dans les zones tendues. Vous pouvez réclamer un dégrèvement dans plusieurs cas :
Occupation en raison de l’activité professionnelle :
Vous êtes contraint par votre activité professionnelle à résider dans un logement autre que votre résidence principale. Le logement en question doit alors se situer à proximité de l’endroit où vous exercez votre activité.
Hébergement en établissement de soins :
Vous êtes transféré dans un établissement de soins de longue durée (comme un Ehpad). Vous pouvez obtenir un dégrèvement dès lors que vous conservez la jouissance exclusive de ce qui constituait avant votre résidence principale.
Cause étrangère à la volonté :
Il faut justifier une cause qui vous empêche d’habiter à titre principal ce logement, comme des travaux ou des logements mis en location ou en vente au prix du marché et qui ne trouvent pas preneurs.
Vous devez prouver que le logement ne peut pas être occupé, vendu ou loué. Ainsi, la demande de dégrèvement doit être accompagnée des pièces justificatives. Vous pouvez alors demander le remboursement de cette taxe pendant une année.
Un amendement au projet de budget 2026 qui raccourcit de 5 ans la durée de détention nécessaire pour être exonéré d’impôt sur la plus-value de cession lors de la vente de résidence secondaire a été voté. Il faudrait attendre 17 ans et non 22 ans jusqu’à présent pour ne pas être taxé sur les plus-values. Cette mesure est destinée à fluidifier le marché du logement dans les zones les plus tendues. Affaire à suivre en attendant le vote du budget 2026.
Rédacteur : Lydie Dabirand
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