Comment sont calculés les intérêts intercalaires ?

Les intérêts intercalaires correspondent aux frais qu’un emprunteur doit rembourser à son organisme de crédits lorsque les fonds ont été débloqués au fur et à mesure et que le remboursement (le paiement des mensualités prévues) est retardé.

A la différence des intérêts « classiques » qui sont versés en même temps que la mensualité servant à rembourser le capital, les intérêts intercalaires (ou frais intercalaires) sont versés seuls mensuellement et ne permettent pas de rembourser le prêt. Elles s'ajoutent au coût total du prêt.

Comment fonctionnent des intérêts intercalaires?

Lors de la construction d’un logement neuf par exemple, le déblocage des fonds peut se faire progressivement afin de ne commencer à rembourser qu’une fois l’emménagement effectif puisque selon la réglementation, le déblocage des fonds se fait en fonction du stade d’avancement du projet. Idem pour la réalisation de travaux importants avec le paiement d'acomptes.

Cette solution est envisageable lorsque l’emprunteur paye le loyer de son logement en attendant que son projet de construction se concrétise et qu’il ne souhaite pas alourdir son budget.

C’est à ce moment-là qu’interviennent les intérêts intercalaires. En effet, en attendant que les fonds du prêt immobilier soient entièrement débloqués, des frais intercalaires doivent être payés et portent uniquement sur le montant du capital qui a déjà été débloqué. Le principe des intérêts intercalaire est de permettre à l'emprunteur d'obtenir son bien complet avant de commencer à rembourser son prêt immobilier en échange de frais intercalaires.

Avantages des intérêts intercalaires

• S’adaptent au déblocage progressif des fonds
• Allègent la trésorerie de l’emprunteur qui peut continuer à payer son loyer
• Diminuent le taux d’endettement : lorsqu’il y a plusieurs crédits, la banque prendra seulement en compte le remboursement de l’emprunt pour calculer le taux d’endettement

Inconvénients des frais intercalaires

• Le rallongement de la durée du crédit cumulé aux intérêts intercalaires peut entrainer une hausse des intérêts et donc une augmentation du coût de crédit pouvant aller jusqu’à 10%
• Si un autre crédit immobilier est en cours de remboursement, une deuxième mensualité dont le montant est évolutif représente un coût important. Il sera donc primordial de bien calculer son reste à vivre pour être certain de s’assurer de la capacité de remboursement.

Comment calculer le montant des intérêts intercalaires d'emprunt ?

Simulation de calcul d'intérêts intercalaires pour une maison en vefa

Pour illustrer le fonctionnement des frais intercalaires prenons un exemple de projet immobilier de construction d’une maison en VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement).

Vous effectuez un achat de maison en VEFA :

• un emprunt de 170 000 €
• à un taux de 1.37%
• sur une durée de 20 ans.
• avec une assurance décès invalidité de 0.36%

Les mensualités s’élèveront alors à 810,20 € hors assurance et les mensualités d’assurance s’élèvent à 51€.

Ce projet de construction de maison aura l’échelonnement de paiement suivant :

• 5% à la réservation
• 30 % du prix capital emprunté à l’achèvement des fondations
• 35 % lors de la mise au hors d’eau de la construction (toiture achevée)
• 5 % à la livraison

Dans l’exemple suivant le projet est réservé durant l’automne 2017. Un premier appel de fonds ou versement de 5% du crédit immobilier soit 8 500 €. Il faut attendre alors l'avancement des travaux.

Au 1er janvier 2018 les fondations de la maison sont achevées. Il faut donc procéder au deuxième versement de 51 000 € correspondant à 30% de l’emprunt initial.

C’est à partir de ce moment que les intérêts intercalaires commencent à être versés mensuellement et s’élèveront à 58.2 € (51000 x 1.37% / 12).

Le 1er septembre 2018 les entreprises achèvent la toiture et l'étanchéité des terrasses, ce qui entraine le versement d’un montant de ‭59 500‬ € soit 35% de 170 000 €. Les intérêts intercalaires s’élèveront alors à 126.15 € (59 500 + 51 000) x 1.37% / 12.

Au 1er janvier 2019, les travaux de la maison sont terminés. La banque va donc procéder au quatrième versement représentant 25% du prêt initial soit 42 500 €. Les intérêts intercalaires mensuels augmenteront donc à 174.6 €.

La livraison de la maison s'effectue le 1er mars 2019. Les 5% du prêt restants sont donc débloqués par la banque soit 8 500 €.

Le prêt immobilier définitif étant entièrement débloqué et mis en application, les mensualités seront dorénavant de 861.20 € assurance comprise comme initialement prévu.

Voici un échéancier sur 18 mois illustrant le projet précédemment cité. Pour rappel :

• Capital emprunté : 170 000 €
• Taux d'intérêt à 1.37 % ; Assurance à 0.36 %

Exemple d'échéancier des paiements sur 18 mois

Comment faire pour payer moins ou pas d'intérêts intercalaires ?

ll est possible de ne pas payer d'intérêts intercalaires pendant la construction de votre logement. Il faudra négocier cette option de la franchise totale avec le banquier. Mais attention ne pas payer maintenant veut dire rembourser après. Les intérêts sont juste reportés par l'organisme prêteur. Ils s'ajoutent en plus au coût total et seront répartis sur l'ensemble des mensualités restant à payer après la livraison du bien ou la fin des travaux. Il faut donc bien calculer pour évaluer l'impact de ce report.

Autre solution, si c'est possible et en accord avec un taux d'endettement de moins de 35 %, l'emprunteur peut commencer à payer les mensualités de son crédit immobilier, sans avoir à payer d'intérêts intercalaires.

Attention aux retards ou malfaçons qui alourdissent la facture

Choisir de payer des intérêts intercalaires peut devenir très couteux en cas de retards dans les travaux sur le chantier, en cas de malfaçons ou de vice caché qui retardent la livraison d'un bien ou de litiges juridiques. Il faut donc prévoir dans le contrat de construction des clauses d'indemnité en cas de retard. L'emprunteur doit aussi demander le remboursement du montant des intérêts intercalaires.