Comment sont calculés les intérêts intercalaires ?

Crédit immobilier

Lors d’un projet immobilier, les fonds peuvent être débloqués en plusieurs étapes afin de retarder le remboursement du capital du prêt immobilier. Cette situation crée des intérêts intercalaires. Comment fonctionnent-ils ? Comment les calculer ? Explications

A la différence des intérêts « normaux » qui sont versés en même temps que la mensualité servant à rembourser le capital, les intérêts intercalaires (ou frais intercalaires) sont versés seuls mensuellement et ne permettent pas de rembourser le prêt.

Fonctionnement des intérêts intercalaires

Lors de la construction d’un logement neuf par exemple, le déblocage des fonds peut se faire progressivement afin de ne commencer à rembourser qu’une fois l’emménagement effectif puisque selon la réglementation, le déblocage des fonds se fait en fonction du stade d’avancement du projet.

Cette solution est envisageable lorsque l’emprunteur paye le loyer de son logement en attendant que son projet de construction se concrétise et qu’il ne souhaite pas alourdir son budget.

C’est à ce moment là qu’interviennent les intérêts intercalaires. En effet, en attendant que les fonds du prêt immobilier soient entièrement débloqués, des frais intercalaires doivent être payés et portent uniquement sur le montant du capital qui a déjà été débloqué.

Avantages des intérêts intercalaires

  • S’adaptent au déblocage progressif des fonds
  • Allègent la trésorerie de l’emprunteur qui peut continuer à payer son loyer
  • Diminuent le taux d’endettement : lorsqu’il y a plusieurs crédits, la banque prendra seulement en compte le remboursement de l’emprunt pour calculer le taux d’endettement

Inconvénients des frais intercalaires

  • Le rallongement de la durée du crédit cumulé aux intérêts intercalaires peut entrainer une hausse des intérêts et donc une augmentation du cout de crédit pouvant aller jusqu’à 10%
  • Si un autre crédit immobilier est en cours de remboursement, une deuxième mensualité dont le montant est évolutif représente un coût important. Il sera donc primordial de calculer son reste à vivre pour être certain de s’assurer de la capacité de remboursement.

Calculer les intérêts intercalaires

Les intérêts intercalaires sont déterminés en fonction du montant du prêt débloqué :
Montant débloqué x taux d’emprunt / 12

Exemple concret de projet immobilier avec des intérêts intercalaires

Pour illustrer le fonctionnement des frais intercalaires prenons un exemple de projet immobilier de construction d’une maison en VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement).

Vous effectuez :
  • un emprunt de 170 000 €
  • à un taux de 1.37%
  • sur une durée de 20 ans.
  • avec une assurance décès invalidité de 0.36%

Les mensualités s’élèveront alors à 810,20 € hors assurance et les mensualités d’assurance s’élèvent à 51€.

Ce projet de construction de maison aura l’échelonnement de paiement suivant :
  • 5% à la réservation
  • 30 % du prix capital emprunté à l’achèvement des fondations
  • 35 % lors de la mise au hors d’eau de la construction (toiture achevée)
  • 25 % à l’achèvement des travaux
  • 5 % à la livraison

Dans l’exemple suivant le projet est réservé durant l’automne 2017. Un premier versement de 5% du prêt soit 8 500 €.

Au 1er janvier 2018 les fondations de la maison sont achevées. Il faut donc procéder au deuxième versement de 51 000  € correspondant à 30% de l’emprunt initial.

C’est à partir de ce moment que les intérêts intercalaires commencent à être versés mensuellement et s’élèveront à 58.2 € (51000 x 1.37% / 12).

Le 1er septembre 2018 le constructeur achève la toiture ce qui entraine le versement d’un montant de ‭59 500‬ € soit 35% de 170 000 €. Les intérêts intercalaires s’élèveront alors à 126.15 € (59 500 + 51 000) x 1.37% / 12.

Au 1er janvier 2019, les travaux de la maison sont achevés. La banque va donc procéder au quatrième versement représentant 25% du prêt initial soit 42 500 €. Les frais intercalaires augmenteront donc à 174.6 €.

La maison est enfin livrée le 1er mars 2019. Les 5% du prêt restants sont donc débloqués par la banque soit 8 500 €.

Le prêt immobilier définitif étant entièrement débloqué et mis en application, les mensualités seront dorénavant de 861.20 € assurance comprise comme initialement prévu.

Voici un échéancier sur 18 mois illustrant le projet précédemment cité. Pour rappel :

  • Capital emprunté : 170 000 €
  • Taux d'intérêt à 1.37 % ; Assurance à 0.36 %

Exemple d'échéancier des paiements sur 18 mois

  Sommes débloquées Intérêts intercalaires Assurance Capital amorti Intérêts Mensualité totale
Janvier année N 51 000€ 58.2 € 51 € 0 € 0 € 109.2 €
Février 51 000€ 58.2 € 51 € 0 € 0 € 109.2 €
Mars 51 000€ 58.2 € 51 € 0 € 0 € 109.2 €
Avril 51 000€ 58.2 € 51 € 0 € 0 € 109.2 €
Mai 51 000€ 58.2 € 51 € 0 € 0 € 109.2 €
Juin 51 000€ 58.2 € 51 € 0 € 0 € 109.2 €
Juillet 51 000€ 58.2 € 51 € 0 € 0 € 109.2 €
Août 51 000€ 58.2 € 51 € 0 € 0 € 109.2 €
Septembre 59 500 € +
51 000 €
126.15 € 51 € 0 € 0 € 177.15 €
Octobre 59 500 € +
51 000 €
126.15 € 51 € 0 € 0 € 177.15 €
Novembre 59 500 € +
51 000 €
126.15 € 51 € 0 € 0 € 177.15 €
Décembre 59 500 € +
51 000 €
126.15 € 51 € 0 € 0 € 177.15 €
Janvier N+1 59 500 € +
51 000 € +
42 500 €
174.6 € 51 € 0 € 0 € 225.6 €
Février 59 500 € +
51 000 € +
42 500 €
174.6 € 51 € 0 € 0 € 225.6 €
Mars 170 000 € 174.6 € 51 € 0 € 0 € 225.6 €
Avril 0 € 0 € 51 € 616.12 € 194.08 € 861.20 €
Mai 0 € 0 € 51 € 616.12 € 194.08 € 861.20 €
Juin 0 € 0 € 51 € 616.12 € 194.08 € 861.20 €